村上です。

入居者さんにも、
いろんな方がいますよね？

毎月の家賃を、

・決まった日にきちんと納める

方がいれば、

・期日なんて別に気にしてない
・言われるまで払う必要はない

といった、
いい加減な人も一定数います。

さらには、契約更新や退去時に、

「更新料を払う義務はない」
「原状回復費用を払いたくない」

という方もいたりします。

もちろん、これらの条項は
賃貸契約に記載されていますから、

裁判に掛ければ勝てる

ものですが、実際問題として

お金を払ってもらえるかどうか？

という点においては、
ある程度諦めが肝心かも知れません。

もちろん、私たちも
管理会社の立場として
ある程度の取立ては行いますし、
時には、資産の差し押さえも検討します。

しかし、そこまでやったとしても、

取れないものは取れない

という事実も理解しています。

時間とお金に余裕があるとか…
明らかに相手がムカつくとか…
何としても懲らしめたいとか…

そのぐらいの動機があるなら、
それはそれで裁判すべきですが、

裁判費用を掛けてまで、
無理くりに取り立てるのか？

と言えば、費用対効果の面で、
泣き寝入りの方がマシなのも事実。

我々管理会社としては、
なるべく穏便に話し合った上で、
落とし所を見つけたいものですが、

相手が断固として拒否する

ようなケースでは、
潔く諦めることも多いですよ。

であれば、お金と時間、
そして労力をかけて消耗するより、

他の問題を優先して片付ける

方が、より効果的なはず。

世の中にはいろんな人がいて、
いろんな考え方があります。

起こり得る問題全てを、
パーフェクトに解決することは、
そもそも無理な話ですよね？

であれば、不動産投資においても、

何を優先して何を捨てるか？

という取捨選択の視点が、
必要になるのではないでしょうか。

自販機も進化している

さて、本題です。

当社の会員さんから、
こんな質問をいただきました。

「所有する物件に、
自販機を設置しているのですが、
想定以上に電気代が掛かるため、
撤去も検討しています。」

「自販機ビジネスの
成功スキームがありましたら、
教えてください。」

敷地内に自販機を設定している物件は、
結構あると思います。

かつては、物件の新築時に
自販機を設置することで、

支払った消費税を還付する

スキームが流行りました。

現在では税法の改正によって、
還付は出来なくなりましたが、
それでも未だに、
自販機を稼働させているオーナーは、
多いのではないかと思います。

とはいえ、電気代がかさむ割に、
売り上げが芳しくない自販機は、
やはり問題ですよね？

今日は、そんな自販機について、
解説してみたいと思います。

自販機も進化している

まず初めに、保有する物件の敷地に、
自販機を設置するメリットは、

・飲料の販売で儲かる
・入居者サービスになる

という点だけではなく、

・防犯につながる

ことが、意外に大きいです。

例えば、

夜は明かりが点きますし、
買いに来る人がいますし、

飲料の補充や売上げの回収、
空き缶などの回収作業で、
立ち寄る業者もいますから、

人の目を気にする犯罪者が、
寄りつきにくい環境になる

ことが期待出来ますよ。

仮に収支が赤字だったとしても、
設置する意義はそれなりにあると、
私は考えているんですね。

自販機も進化している

さらに、自販機の本体も
年々進化しています。

例えば、以前に比べると、

・薄型でスリムになった
・音が静かになった
・省エネ性が優れている

といった、
基本性能がアップしていますし、
さらに最近の機種では、

・防犯カメラとネット機能

を備えた自販機も登場し、
街の防犯に役立っているそうです。

かつての、

・スペースが必要
・音がうるさい
・ゴミが散らかる
・電気代がかさむ

といった自販機のイメージは、
過去のものになりつつあるのかも、
知れません。

収支改善の手はあるか？

とはいえ、現状の自販機が
儲かっていないのであれば、
何らかの対策を講じる必要が
あるでしょう。

飲料の販売業者と交渉して、

・飲料のラインナップを再検討する

だけでなく、先ほど述べたような
自販機本体を省エネ型に変えるなどして、

・電気代を削減する

ことも可能だと思います。

もし、これらの交渉が
上手く行かないようであれば、

・販売業者を見直す

ことも検討してみてください。

というのも、自販機の業界は、

飲料メーカーと販売業者の間に、
2〜3社の中間業者が入る

ケースがあるからです。

業者との契約を見直すことで、
飲料の仕入れ単価を安く出来れば、
収支も改善しやすくなるはずです。

立地良ければ売上げ良し？

あとは、やはり立地ですね。

儲かる場所に上手く設置すると
自販機の売上げもバカにならない
ケースが結構あります。

ただ、売上げが見込めそうな、
人通りの多い駅近などの物件は、
敷地に余裕がなかったりして、

設置出来るスペースがない

というケースも多いです。

逆に、駅徒歩が長かったり、
郊外の物件になると、
設置するスペースが有っても、

売り上げが見込めない

ことになるので、その辺は
なかなか難しいですよね。

自販機の意義を見出せ！

結局、自販機を設置する
主な目的としては、
売上げがどうのというより、
先ほど述べたような

・入居者へのサービス
・防犯につながる

メリットの方が、
不動産投資という目線では、
より重要だと思います。

月数千円程度の粗利を出すために、
あれこれと苦労するより、
自販機の設置によって、
入居者サービスや客付を重視し、

物件を満室で回す

方が、より儲かるからです。

自販機の収支が赤字であれば、
テコ入れする必要はあると思いますが、

「収支トントンでもいいか…」

ぐらいのマインドで、
副次的な効果を期待した方が、
精神的にも良いのではないでしょうか。

また、今後の自販機本体も、
様々な機能が進化するはずです。

更新コストが掛からないのですから、
最新の自販機を導入してみるのも、
十分にアリだと思いますよ。

がんばりましょう！

村上