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事故物件はどこにでもある?

村上です。

世の中には、
いろんな企業があります。

業種は言うまでもなく、
企業の成長やその体質に至るまで、
本当にさまざま。

例えば、
派手な宣伝で話題をさらった
新興企業が、あっという間に
消えて無くなったりする反面、
江戸時代から脈々と定番商品を
売り続ける老舗企業もあるわけで、
その姿は千差万別だと思います。

しかし、どんな大手であっても
起業当初は新興企業だったわけで、
その地位に上り詰めるまでは、

自転車操業で資金繰りに奔走する

という時期も当然あったはず。

私個人は、そんな自転車操業も
決して悪くないと考えています。

だってそうですよね?

完璧な資金繰りをしながら、
会社を安定的に成長させる

そんなベンチャーがあるでしょうか。

むしろ、

資金繰りに四苦八苦しながら、
僅かなビジネスチャンスをモノにし、
大きな儲けを出して会社を成長させる

という方が、
むしろリアルだと思うのです。

ビジネスを回している以上、
経営リスクは避けようがありません。

・大きな商談が流れた
・膨大な在庫を抱えた
・大口の取引先が倒産した
・社運をかけた開発が頓挫した

結局、その逆境をどう乗り切るか?
経営の歪みをどう修正するのか?

そこが、企業経営の難しさであり、
面白さでもあるのです。

それは、不動産投資でも
同じことが言えると思います。

融資を引いて物件を買い、
毎月の返済を続けながら、
儲けにフォーカスし続ける

というアプローチは、
企業経営と何ら変わりません。

また、投資物件によっては
思ったより儲からないどころか、
手痛い出血で撤退するケースも
時には起こり得るでしょう。

でも、その逆境をいかに乗り越えるか?
どれだけタフな投資が出来るのかは、
投資家の力量に委ねられているのです。

不動産投資も立派なビジネスであり、
その舵取りは投資家自身が決断する

という当たり前の事実を、
もっと多くの投資家に
自覚してもらいたいところです。

事故物件はどこにでもある?

さて、本題です。

以前、不動産関連のサイトで、
事故物件に対する意識調査の結果を、
見る機会がありました。

これは、事故物件を専門に扱う
不動産業者が実施したもので、
不動産業に従事している
20〜70歳の男女を対象に、
ネットで回答を集計したそうです。

分かりやすく言えば、

業界の人間が事故物件を
どのように捉えているか?

というもの。

ただ、この調査結果を見る限り、
個人的には

業界の実態と乖離しているのでは?

という印象が、
拭えなかったことも事実です。

今回はそんな事故物件について、
営業マンのサイドから、
少し語ってみたいと思います。

その数字はホント?

まず始めに、この調査によると
不動産業に従事する男女567名のうち、
全体の56.7%の方が、

事故物件を扱うことに抵抗がある

と回答したそうです。

また、別の質問では
77.5%もの方が、

これまで事故物件を
取り扱ったことがない

とのこと。

冒頭で述べたように、
この結果は大いに疑問が残ります。

抵抗があるかどうかは、
個人の違いもあると思いますが、
事故物件を取り扱ったことがない方が、
全体の7割以上もいるというのは、

営業マンの肌感覚ではあり得ない

からです。

事故物件は避けようがない

例えば、新卒でまだ1年未満とか、
そのぐらいの経験値ならともかく、
ある程度のキャリアを持っていれば、
事故物件を扱うことは珍しくありません。

私自身もこれまで
数えきれないほどの事故物件を、

・売買
・賃貸
・管理

いずれの仕事においても、
扱った経験があります。

扱う物件が多ければ多いほど
業界のキャリアが長くなるほど

事故物件に遭遇する数は増えるもの。

物件の仕入れや仲介などの
仕事を続けていれば、
殺人などの事件はともかく、
自殺や自然死などは確率的に、

業務上避けようがない

というのが実情です。

現場の肌感覚では

では、調査で7割以上の人が、
事故物件を取り扱ったことがない
というのは、どういう理屈なのか?

これはあくまで推論に過ぎませんが、

仕入れや仲介の経験がない事務職が、
営業に代わって回答したのでは?

つまり、現場の肌感覚とは、
大きくズレているというわけです。

また、回答の母数が
547名というのも少な過ぎます。

そもそも営業の人間は、
たとえ事故物件に遭遇しても、

嫌がっていたら仕事にならない

わけで、例え最初は
嫌々だったとしても、
数をこなしているうちに、

・珍しいものでは無い
・抵抗感もほぼ無い

誰もが、
そんな感じになってしまいます。

これは、好きか嫌いかではなく、
業務上の慣れに過ぎません。

抵抗感は減りつつある

とはいえ、事故物件を
あえて買いたいお客様はいないわけで、
売買の営業マンとしては、

売りにくい物件の1つ

であることに違いはありません。

利回り次第で買い手が付く、
収益物件ならともかく、
一般の実需客には難しいですね。

都心の好立地だと、
価格もそんなに安くなりませんし。

ただ、私が新卒でこの業界に
入った20年前に比べれば、

事故物件に対する
抵抗感は減りつつある

ことも事実です。

これだけ高齢化社会になれば、
自然死も当然増えて来ますし、
知りたい情報がネットで
幾らでも手に入る時代ですから、

割り切って買うお客様が増えた

印象があります。

国交相のガイドライン

また、事故物件の告知義務について、

2021年に国土交通省から
ガイドラインが示された

ことも、売買や賃貸を扱う上で、
大きなプラス要因となっています。

それまで、過去の判例を元に、
ケースバイケースで告知していたのが、
国交相のガイドラインによって、
より明確になりましたから、
物件を扱う側の人間にとっても、
業務がやりやすくなりました。

高齢単身世帯の増加とともに、
私たち業界の人間が、
事故物件を取り扱う機会も、
より日常的になって来ますから、

法律やガイドラインを遵守し、
適切な仲介業務に努める

という仲介の基本を、
これまで以上に徹底したいですね。

がんばりましょう!

村上

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