村上です。

日本はもとより、
世界中が大幅なインフレの波に
巻き込まれる中、

不動産はインフレに強い

ということを、
改めて実感しています。

都心の物件であれば、
資産価値が下がるどころか、
軒並み高騰していますから、

含み益がどんどん増えている

状況です。

例えば、10年前に
都心の不動産を購入した人は、
あれだけ儲からないと言われた

新築ワンルーム

であっても、ほぼ全員が
含み益で儲かっています。

また、賃貸においても、
住居系の物件に限って言えば、

インフレだから空室になる

ことも無いです。

これだけAIやVRが進化しても、
人間には住む場所が必要であり、
ホームレスが激増しない限り、
賃貸需要は底堅いのです。

また、インフレによって
入居者の家計が苦しくなり、
家賃の滞納が発生しても、

家賃保証に加入しておく

ことで、滞納リスクは
最小限に抑えられますから、
そちらも心配は無用です。

そんなわけで、
現物資産である不動産が、

インフレに強い

というメリットは、
もっと多くの方に、
理解してもらいたいですね。

もちろん、懸念が
無いわけでもありません。

最も影響が大きいのは、
新築物件の建築コストや
リフォーム費用の上昇ですね。

建築資材や人件費の高騰が、
ただでさえ低い利回りを、
より一層圧迫することになります。

その上、コストの上昇分を
家賃アップで回収することも、
現実的ではありません。

それどころか、

家賃相場の下落リスク

も、十分に考えられます。

収入は上がらないのに、
物価だけがどんどん上がり、
生活が苦しくなると、
高い家賃を払うことが
出来なくなりますから…

都心に住んでいた人たちが

・低家賃の物件へ引っ越す
・地方や郊外に流出する

という現象が、
今後は起こるかも知れません。

まぁ、その辺の懸念を
考慮したとしても、

不動産はインフレに強い

という点は、
揺るぎない事実だと思います。

融資担当者は上から目線？

さて、本題です。

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融資相談で金融機関を訪れた際、
息子と同世代くらいの担当者から、

「その考えは何故ですか？」
「年齢的に大丈夫ですか？」

などと、
厳しい口調で言われてしまいました。

金融機関の若い担当者と、
これから上手くやって行けるのか？
少し不安になっています。

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以前、こんなお悩みの相談を、
受けたことがあります。

私は以前から、
ずっと言い続けているのですが、

社会的な地位が高かったり、
大企業の要職に就いたような、
いわゆる高属性の方々が、
不動産投資で最初につまずくのが、

融資開拓でぞんざいに扱われる

ことなんです。

今回は、そんなテーマで
書いてみたいと思います。

教育がなっとらん！

まず始めに、
こんな例えはどうでしょうか？

みなさんが、とあるお店で
親子ほど歳の離れた店員から、

ぞんざいな扱いを受けた
または、酷いことを言われた

としたら、
どんな印象を持つでしょうか？

多くの方は、

（客に向かってなんて応対だ）

などと憤るでしょうし、中には

「教育がなっとらん！責任者を出せ！」

ぐらいの勢いで、
その店員に突っかかる人が、
いるかも知れません。

投資家は「お客さま」じゃない

では次に、
みなさんが銀行へ出向いて、

「物件購入で融資をお願いしたい」

と、窓口の融資担当に対し、
相談を持ちかけたとしましょう。

もし、そこで若い担当者から
生意気なことを言われてしまったら、
みなさんはどうですか？

「客に向かってなんて応対だ！」

と言えるでしょうか。

そもそも銀行にとって、
融資の相談に来る客は、

いわゆる「お客さま」

ではありません。

あくまで、
映画のオーディションに応募した
無名の役者みたいに、

良く素性の分からない一般人

でしかないのです。

銀行はお役所体質

その良く分からない一般人に対し、

多額のお金を融資して、
利子を付けて返済してもらう

のですから、銀行側は
厳しい対応にならざるを得ません。

・物件の資産評価はどうか？
・事業計画に妥当性はあるか？
・投資家本人の属性や資産は？

など、数多くの確認事項から
返済能力の有無はもちろん、
投資家の本気度を探りますから、
時には厳しいコメントもあるはず。

さらに、その応対に輪を掛けるのが、
銀行は基本的に

お役所体質である

ということです。

一般の企業とは異なり、

・銀行が潰れることはまずない
・クビになることも滅多にない

わけで、担当者自身も

お金を貸してやっている

ぐらいの
職業意識だったりするんですね。

担当者もピンキリ？

さらに、銀行の体質だけでなく、
担当者自身の資質も、
ピンキリだったりします。

例えば、ちょっと雑談しただけで、

（あ、この子は優秀だな）
（機転が効くんだろうな）

という担当者がいるかと思えば、

（ぜんぜん話が通じないな）
（こいつ〇〇じゃないの？）

という、ダメな担当者だっています。

傾向としては、

・メガは押し並べて優秀
・地銀や信金は担当者による

という感じでしょうか。

まぁ、だからと言って、

担当者が使えないから、
この支店は開拓しない

と言うわけにも行かないのが、
歯がゆいところです（笑）

定期的に訪問しよう！

そんなわけで、銀行には

・すごく生意気な担当者
・上から目線の担当者
・話の通じない担当者

が、少なからずいると覚悟して、
融資開拓に臨んだ方がいいです。

特に年配の方は、
融資担当者のぞんざいな応対に、
心が折れるかも知れません。

ただ、担当者の異動は
数年単位で行われていますから、

久々に支店を訪問したら、
担当者が変わっていた

なんてことが、
しょっちゅうありますし、
支店自体の融資姿勢も、
時期によって大きく変わります。

ですから、たとえ
ウマが合わない担当者がいても、
定期的に訪問を続けてみて下さい。

意外なところで、
融資が通るかも知れませんよ。

がんばりましょう！

村上