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物件供給量は減っている

村上です。

鳴り物入りで導入された
マイナンバーカードですが、
みなさんは取得されたでしょうか?

現在のキャンペーン第二弾では、

・新規取得で最大5,000円分
・健康保険証の利用申込で7,500円分
・公金受取口座の登録で7,500円分

の、マイナポイントが付与されるなど、
大掛かりな政策を実施しているため、
関心を持っている方も多いと思います。

ただ、このマイナンバーカードは、
賛否両論があることも事実。

この制度に反対する人たちが、

「プライバシーが侵害される!」
「個人情報が漏洩する!」
「誰が利用するのか分からない!」

といった意見を唱えていますが、
私は個人的に、

マイナンバーカードの導入を、
全面的に支持したい

と考えています。

そもそも、マイナンバーカードで、
個人情報が公的に共有出来れば、

税金の取りっぱぐれがない

ために、国の財政が安定します。

上手く行けば、
海外の国と繋がることで、

脱税が大きく抑制される

ことにもつながるはず。

これが、どれだけすごいことか、
みなさんも想像してみて下さい。

個人情報が何だかんだと、
騒ぐ人たちもいますが、

おたくの個人情報に、
どれだけの価値があるの?

そう言いたいですよ(笑)

そもそも、自治体から国に至るまで、
情報が一元化されていないのは、
さまざまな問題があったわけで、
それに対し、

マイナンバーカードで、
現状を打開しようとする

国の姿勢には、
一定の評価をしたいですね。

紙からデジタルへ…
個人情報の共有へ…

という方向へ、
公的機関が変わっていく中、

良いものは良い
ダメなものはダメ

という是々非々の視点を持ち、

国民がその施策を後押しする

ぐらいの気持ちで、
より良い社会を目指したいものです。

物件供給量は減っている?

さて、本題です。

*****

横浜川崎エリアに絞って、
物件を探しているのですが、
以前に比べて物件量が
減ったような気がします。
これは気のせいでしょうか?

*****

以前、こんなご質問を
いただいたことがあります。

この点に関しては、
私自身もこれまで度々、
みなさんに伝えていたのですが、

収益物件の供給が減っている

ことは、紛れもない事実です。

物件供給の減少には、
様々な要因が絡んでいるものの、
私たち不動産投資家が、
以前に比べて増加したことも、
決して無視は出来ません。

今回はそんな、
物件供給の減少傾向について、
分かりやすく解説したいと思います。

物件が大量に供給された

まず始めに、
物件供給の減少において、
押さえておくべきポイントは、

日本の国土は限られており、
収益不動産が供給される
総量に上限がある一方、
投資家の需要は変動している

ということです。

特に、大きな影響を与えたのは、
今から10年ほど前に起こった

いわゆる「不動産投資ブーム」

ですね。

2013年のアベノミクス以降、
日銀の量的金融緩和政策にともない、
金融機関が個人投資家に対し、
フルローンやオーバーローンなど、
積極的な融資を行いました。

そこで、以前は少数派だった、
サラリーマン投資家がブームを機に、
一気に増加したのです。

サラリーマン投資家は、
属性を武器に多額の融資を引き、
収益不動産を手に入れたのですが

それと同時に、
ブームの活況に呼応した売主たちも、
保有物件を次々と売りに出したため、

それまで100だった物件量が、
200、300と大量に供給される

という現象が起こりました。

今から振り返れば、
2016〜2017年あたりの頃が、
供給のピークだったと思います。

ブームが収束した結果…

その後、不動産投資ブームは、
2018年に大きな問題となった

「かぼちゃの馬車」事件

により、金融庁から投資向け
融資の引き締めが入った影響で、
物件が買えない投資家が増え、
ブームは一時的に収束しました。

融資の相談に出向いても、
それまでの大盤振る舞いから一転、

2割~3割の頭金を求められる

ようになったのです。

さらに、大きな問題となったのは、
ブーム時に物件が大量供給された反動で、

出回る物件量が大幅に減少した

ことでした。

物件を買える投資家が減った上に、
下がると見込まれていた物件価格が、
逆に上げの方向へ転じたため、

積極的に売り出すより、
保有を続けて様子を見る

売主が増えたのです。

投資家も成長する

また、購入即転売のような、
プロの業者であればともかく、
サラリーマン投資家は、

最低でも数年間は保有した上で、
家賃収入で残債を徐々に減らす

ことが、利益を出すために
欠かせないスタンスですから、
一度保有した物件を、
すぐに手放すケースは少ないです。

さらに、拍車を掛けているのが、
不動産投資家自身の成長と、
投資規模の拡大戦略ですね。

投資ブームの頃にはまだ、
右も左も分からなかった投資家たちが、
不動産投資の知識と経験を積むにつれ、

・より良い物件を選ぶ目利き
・即断即決で物件が買える力
・業者や銀行とのつながり

といった実力を付けますから、
良い物件はすぐ売れてしまいますし、
2棟目・3棟目の物件を買うスピードも、
次第に上がって来るものです。

その結果、

買いたい投資家は多いが、
売りに出る物件が少ない

そんな需給のアンバランスが、
各地で起こっているのです。

競争に呑まれるな!

では、そんな市況の現在、
より良い物件を手に入れるためには、
どうすれば良いのか?というと、

競争に呑まれない投資家になる

ことが重要です。

例えば、問い合わせた物件が毎回、
タッチの差で〇番手だったのでは、

良い物件を安く買う確率

を上げることは叶いません。

それよりも、視点を変えて

自分にだけ物件を紹介してくれる

業者とのパイプ作りに注力した方が、
良い結果が出やすいのです。

例えば私の場合だと、

早く決めないと他の人に渡る

ような物件情報が来ることは、
100件に1件もない確率であって、
残りの99件は

自分だけが情報を持っている

という状況です。

良い物件ほど非公開

もちろん、
競争に巻き込まれなければ、
余裕を持って交渉に臨めますから、

・時間を掛けた駆け引き
・指値を入れて安く買う

ことも、やりやすくなります。

その辺のパイプ作りについては、
改めて別の回で解説しますが、

物件量が少ない市場でも、
良い物件は必ず存在すること。

さらに、良い物件ほど
非公開で取引されていること。

この2点を念頭に、
業者とのパイプ作りを
積極的に実践してください。

がんばりましょう!

村上

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