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売却と保有をどう考える?

村上です。

地球温暖化が進む中、
我が国も積極的に

・二酸化炭素の抑制
・自然エネルギーの活用

へ、舵を切ろうとしています。

マクロな視点で考えた場合、
それらの政策にについては、
私も大いに賛成なのですが、
中には、

正直どうよと言いたい

部分も多々あるんです。

例えば、
東京や川崎が推進している

住宅の屋根に
太陽光パネルの設置を義務付ける

という働きかけですね。

大規模なメガソーラーならともかく、
小さな戸建にまでパネルを設置すれば、

・各戸のインフラ整備
・パネルの発電効率低下
・老朽パネルの撤去処分

など、さまざまな効率の悪さと
コストの増加がかえって

省エネの足を引っ張る

ことにもなりかねません。

私自身も過去に、
太陽光ビジネスに参入した
経験がありますから、
それらのネガティブは
理解しているつもりです。

また、建築業界においても、
2025年以降の新築において、

一定の省エネ基準を満たすこと

が義務化されるようですが、
これも結局は、

建築コストの上昇につながる

わけで、その代償は
消費者である私たちに
重くのしかかることになります。

もちろん、省エネ化によって
各種の補助金が受けられたり、
税負担の軽減があるなど、
一定の恩恵もあるとは思いますが、
投資物件に限って言えば、

低い利回りをさらに厳しくする

ことにもなりかねません。

省エネ住宅だからと言って、
相場より高い家賃で
貸せるわけじゃありませんし、
そもそも入居者は、

環境性能の良し悪しより、
賃料のコスパを評価する

ものですから、家賃に
反映することも難しいです。

まぁ、そんなことより
温暖化の抑制に一番効果的なのは、

人口が減ること

ではないでしょうか?

幸か不幸か、日本の人口は

これからどんどん減少する

わけで、下手な省エネ政策より、
遥かにマシなのではないかと、
個人的に考えています。

売却と保有をどう考える?

さて、本題です。

売却か、保有か

という二択は、
不動産投資家であれば
誰もが一度は抱える課題です。

いま売って現金化すべきか?
それとも、保有を続けて
高値売却のタイミングを待つべきか?

これはある意味、
永遠のテーマと言ってもいいはず。

特に、大都市圏の物件において、
含み益が増加している現状では、

その悩みがより顕著になっている

のではないでしょうか。

そんな、売却と保有ですが、
私の個人的な考えとして、

投資家のキャリアによって、
そのスタンスは大きく変わる

と考えています。

大袈裟に言うなら、

投資家の数だけ
売却や保有がある

そんなイメージですね。

今回はそんな、
売却と保有における
基本的なスタンスについて
解説してみたいと思います。

安く買って高く売れ!

まず始めに、
売却と保有のスタンスは、

投資人生の前半と後半

で、大きく異なって来ます。

例えば、まだ
不動産投資を始めたばかりで、

保有物件の数が少ない
資金的にも余裕がない

そんな前半では、とにかく

買って売ってを繰り返し、
キャッシュと積み増すこと

が、何より重要です。

資産価値の高い物件を
相場より安く購入する
↓↑
物件を高値で売却する

この繰り返しによって、
手持ちのキャッシュを徐々に増やし、

決算書のバランスシートを、
純資産プラスに持って行く

ことが、
当初の目標となるんですね。

債務超過より資産超過

なぜ、決算書のバランスシートを、
純資産プラスにする必要があるのか?

それは、

銀行の融資を引き続けて、
物件規模を徐々に拡大する

ために、バランスシートの健全性を
保つことが不可欠だからです。

不動産投資を始めたばかりで、
物件を数棟買った程度の規模では、

負債が資産を上回る「債務超過」状態

であることが殆ど。

バランスシートが債務超過だと、
銀行は基本的に融資をしませんから、
月々のローン返済によって
債務超過を徐々に解消しない限り、

次の物件が買えない

ことになります。

これでは、いつまで経っても
物件規模が拡大しませんよね?

銀行が融資したい投資家は?

そこで重要なポイントとなるのが、
先ほど述べた、

資産価値の高い物件を
相場より安く購入する

ということ。

物件を相場より安く買えば、
より早く債務超過を抜け出すだけでなく、
物件の資産性によっては、

最初から資産超過に持ち込める

可能性もあります。

さらに、物件を高値で売却すれば、
その含み益を現金化出来ますから、

次の物件で頭金を入れる

ことも、どんどん楽になります。

要は、このアクションを
短期間で繰り返しておけば、

銀行が積極的に融資してくれる

財務体質が、
いち早く構築出来るのです。

後半は保有がメインになる

では次に、投資中盤や後半における
売却出口について解説しましょう。

物件規模がある程度拡大し、
純資産が負債を大幅に上回り、
手持ち資金もそれなりにある。

業者や銀行とのパイプも太い。

そんなベテラン投資家になれば、
前半の頃に頑張った、

買って売ってを繰り返す

ような投資スタイルは、
だんだんと不要になってきます。

・業者が未公開の物件を出す
・銀行は確実に融資を付ける

こんな状況において、
私たち不動産投資家は、

資産性の高い物件だけを選ぶ

ことが、容易になりますし、
資金繰りに困っていなければ、
家賃収入で十分に儲かります。

つまり、投資の中盤や後半では、

手持ちの物件を売却せず
最後まで保有し続ける

という選択肢が、
視野に入ってくるんですね。

物件をきちんと仕分ける

また、投資の前半後半に関わらず、

保有する物件と
売却する物件を

きちんと仕分けることも重要です。

投資経験が長くなり、
物件規模が拡大するにつれ、

・儲かる物件
・儲からない物件

というコントラストが、
ハッキリして来ますから、

儲かる物件だけを残し、
あとは売却してキャッシュ化する
↓↑
そのキャッシュを頭金にして、
より儲かる物件を手に入れる

ことを繰り返して下さい。

もちろん、
儲からない物件の売却でも、
単に損切りするのではなく、

より高く売って利益を出す

ことに、こだわる必要があります。

安く買って高く売る

という商売の基本は、
不動産投資であっても同じです。

充実した投資家人生のために

というわけで今回は、
物件の保有と売却について、
基本的な考え方を解説しました。

投資の前半はとにかく、
売却で純資産を積み上げること
に注力し、中盤から後半は

保有メインで資産を守る

ことが重要となります。

ただ、これはあくまで
王道的な不動産投資であり、
時には失敗もあるでしょう。

多少の失敗はリカバリーしつつ、
常に利益の最大化を探求し続ける

このマインドで、
充実した投資家人生を歩んで下さい。

がんばりましょう!

村上

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