村上です。

ご存知の方も多いと思いますが、
私たちオーナーの物件を預かる
管理会社の多くは、

・低賃金
・重労働

いわゆる、
ブラック企業ということが、
結構な確率であります。

毎日のように、
入居者からクレームが入る一方、
オーナーからは何とかしろと、
無理難題を突きつけられる…

そんな仕事が、
低賃金で勤まるのか？というと、
難しいものがあると思います。

もし仮に、私たちの買った物件が、
1億円の表面利回り7％だったとすると、
年間の家賃収入は700万円。

そこから、管理費の割合が
3〜5％程度だったとすると、
管理会社に支払う管理費の年額は、
せいぜい21〜35万円ですから、
月で割れば1万7000〜3万円程度。

たったそれだけの料金で、

・物件に問題があれば調査する
・度重なるクレームに対処する
・家賃の入金管理や督促を行う

こんな業務が、
果たして勤まるのかというと、
難しいものがありますよね？

実際、管理会社の担当者が、
短期間でコロコロ入れ替わる
ケースも珍しくないです。

もちろん、管理会社は
月々の管理費だけで
食えているわけじゃありません。

・建物の維持メンテナンス
・リフォームや修繕の手配

など、
各種の作業を独占することで、
中間マージンを得ています。

逆に言えば、
物件のオーナーがお金にケチで、
工事業者を勝手に手配するような
ことをすれば、管理会社は

こんな管理物件やってられるか！

となるわけです。

しかし、私たちの投資物件は
管理会社があってこそ成り立つもの。

きちんと管理してくれなければ、
家賃の入金管理だってままなりません。

自分の儲けはもちろんですが、
管理会社にも一定の儲けを与えた上で、
お互いにWin-Winの関係を構築する…

そんな付き合いをしたいものです。

チャンスを掴むために鍛えよう！

さて、本題です。

当社の会員さんから以前、

「村上さんは以前、
『運も実力のうち』ということを、
おっしゃっていましたが、
業者からいい物件を紹介してもらっても、
一番手になれないことが多いです。」

「チャンスをモノにするためには、
どうしたら良いでしょうか？」

このようなご相談を
いただいたことがあります。

いい物件情報を業者からもらえる時点で、
この会員さんは、
それなりの努力をしていることに
間違いはないと思うのですが…

そのチャンスを確実に掴めない

となれば、結果も望めませんよね？

しかし、かくいう私自身も、
年がら年中チャンスを
掴めているわけじゃありません。

むしろ、掴めないからこそ、
チャンスだとも言えるはずです。

では、数少ないチャンスを、
いかに高い確率でモノに出来るのか？

今回はそんなテーマで、
書いてみたいと思います。

業者にとっての一番とは？

まず始めに、ご相談者さんが言うような、
物件の一番手を取られる問題ですが、
一番手になれないのは、その人が

業者にとっての一番じゃない

という裏付けでもあります。

・資金や属性に難がある
・融資付けが確実でない
・即断即決が出来ない
・営業努力が足りない

それらの各要素が、
ライバルに劣っていたとしたら、
業者はどのように考えるでしょうか？

なかなか買えない客より、
即決で買ってくれる客を優先する

ことになるんですね。

つまり、チャンスをモノにするため、
身体を精一杯伸ばしたとしても、

足元がグラついていたら、
掴めるものも掴めない

というわけです。

チャンスをモノにする

しかし、チャンスを感じるということは、
投資家としての実力が付いて来ている
と言っても、過言ではありません。

そもそも実力に乏しかったら、
目の前にあるチャンスさえも、
見逃してしまうことが多いからです。

それとは逆に、
世の中にゴマンとある物件から、
良い物件を見つけ出す作業は、

実力の備わっている人間ほど、
コンスタントに結果を出す

ものなんですね。

「あのエリアでこんな物件が？」
「しかもこんな価格で！」
「どうやって見付けたの？」

と、周りが驚くような物件を、
ポンポン見付け出すような投資家が、
真の実力者でもあるのです。

もちろん、その域に達するには、
地道な努力と営業の積み重ね、そして何より

その物件を確実に買える資金力

が、強力にモノを言うのです。

ホームランも実力ありき？

私は基本的に、
買っていい物件はそこら中にあると、
考えています。

これだけ都心物件が高騰していても、
視野を広げて地道に探していれば、
買えるチャンスは必ず訪れるはず。

しかし、
そのチャンスを掴めるかどうかは、
実力が大きくモノを言いますし、
そもそも、冒頭で述べたように、
全てのチャンスは掴めないと、
思っておいたほうがいいと思います。

野球に例えるなら、
ホームランを外野席に打ち込むに、
まずは相手のピッチャーから
いい球を投げてもらうことが大事。

しかし、どんなにいい球が来たとしても、
それを確実に打ち返す実力がなければ、
バットに当てることさえままなりません。

日頃から体力を鍛え上げ、
練習を積み重ねることで、
いつ甘い球が来ても、
確実に外野席に叩き込む

そんな実力を備えていないと、
ホームランは打てないのです。

より良い物件をかっさらえ！

つまり、不動産投資において
チャンスを確実なものにするには、

・良い物件情報を数多く手に入れる
・確実に物件を買える投資家になる

ことが、何より重要です。

この両方を、
高いレベルで実現するために、
日頃から実力を鍛え上げてください。

もちろん、そんな投資家になれれば、
業者も最優先で扱ってくれますから、
買えるチャンスもどんどん増えます。

良い物件が買えないのは、
運が悪いだけじゃありません。

何度も言うようですが、
「運も実力のうち」ですよ。

チャンスを最大限に増やし、
高い実力でより良い物件を、
確実にかっさらってください。

がんばりましょう！

村上