村上です。

みなさんもご存じだと思いますが、
不動産投資に限らず株式投資においても、

いわゆる自称評論家

という方々がいらっしゃいます。

自身のTwitterやブログ、さらには
大手のメディアなどに露出して、

「これからの日本は〇〇に突き進む！」
「日経平均株価は＊万円を超える！」

などと、
さも真実のような持論を展開し、
投資家たちの関心を集めるのですが、
いざその予想が外れると

「現在の△△安と☆☆フレが、
予想外の展開を見せている」

そんな論調で、当初の予想が
外れたことを帳消しにするんですね。

このような自称評論家さんの持論に対し、
私自身はハナから、

「信用に値する情報ではない」

と考えていたおかげで、
大損を喰らう結果になってはいませんが、
問題なのは、

自称評論家のコメントを真に受け、
身銭を投じて投資に将来を賭ける

人たちが、一定数いることです。

もちろん、
投資は自己責任ありきの世界ですから、
その持論が外れたからと言って、

「投資家の心理を煽りやがって！」
「損失をどうしてくれるんだ！」

などと言っても始まりません。

情報を信じるも信じないも、
結局は投資家個人の責任だからです。

しかし、大手のメディアなどで殊更に、

「これからの日本は〇〇になる」
「＊＊はリスクが高いから止めろ」

などと、実現に乏しい予測を、
さも本当のようにアピールする
自称評論家に罪がないか？といえば、
私はそうじゃないと思います。

だってそうですよ。

日々の節約でコツコツと資金を貯め、
将来の経済的な安泰を目指して、
多くの個人投資家が投資するのです。

そこに、ある意味無責任とも思える、
自称評論家による未来予測が、

個々の投資に影響を与えたとしたら…

当然、罪は軽くないと思うのです。

大手のメディアに露出するからこそ、
多くの投資家に影響を与えるからこそ、
その持論は

より慎重に発してもらいたい

そう考えるのは、
私だけではないはずです。

都内の小規模オフィスビルは？

さて、本題です。

新型コロナのパンデミック以降、
都内の賃貸オフィス市場は、
大きな影響を受けています。

テレワークが多くの企業で普及し、
都心でオフィスを借りる必要性が、
かつてないほど減少したために、
小規模のオフィスビルなどでは、

新築から１年経っても埋まらない

下手をすると、

中古より安い新築が売りに出る

そんなケースが、珍しくない状況です。

そもそも、1フロアに1戸とか、
そんな狭小オフィスビルを
企画すること自体に、
問題があると思うのですが、
コロナ前まではそれでも、
ある程度の引き合いはありました。

おそらく、中古より安い
新築が売りに出される現状を、
コロナ前に予測出来た人間は、
まずいなかったと思います。

今日はそんな、
オフィスビルの是非について、
少しだけ書いてみます。

トイレ掃除も社員がやるの？

まず始めに、都内における
B・Cクラスの小規模オフィスビルは、

「なぜそういう設計にしたの？」

と言いたいくらい、
企画自体に問題のある物件が
多い印象です。

例えば、1フロアに1戸といった、
小規模オフィスビルの多くは、

・トイレ
・キッチン

などの設備が、オフィス内に
設けられていることが多い反面、
お茶汲みやトイレ掃除を、
社員が当番制でやっていたような、
昭和時代であればともかく、
現代の若い人たちは、

仕事以外の雑務を、
無給で引き受けるつもりはない

ですよね？

おそらくその事実は、
オフィスビルを企画設計する、
業者側の人間だって、
よく分かっているはずです。

建てれば売れる時代は終わった

にもかかわらず、
多くの販売業者は、

内装や設備は今風だけど、
ハコ自体は旧態然のまま

というオフィスビルを、
いまだに企画設計するのです。

共用部分をきちんと儲けて、
トイレやキッチンは、
管理会社が管理清掃を行う

仕様にすればいいのに、
販売側はその事実に目を向けず、
あくまで、

「建てれば売れるだろう」

程度の素人感覚なんですね。

もちろん、それを購入する
企業や投資家の人間だって、
使い勝手の良し悪しぐらいは、
肌感覚で分かりますから、

割安感が無ければ買わない

という流れが、
コロナによってより加速し、
結果的に、

・埋まらない新築
・全空の中古

が、市場で売れ残るという、
状況が続いているのです。

コンセプトに乏しいオフィス

もちろんこれは、
売買のオフィスだけでなく、
賃貸オフィスに関しても、
同じことが言えます。

オフィス賃貸の経験に乏しく、
あまり慣れていないオーナーだと、

「まぁ建てりゃ埋まるだろう」

ぐらいの気持ちで、
設計事務所に企画を丸投げし、
請けた設計士のほうも、
無難な企画設計プランを
オーナーに返すことで、

コンセプトに乏しいオフィス

が、どんどん増えているのです。

結果的に、長期間の空室にあえぐ
小規模オフィスがあちこちにあり、

賃料相場も徐々に値を下げる

のは、市場原理として当然ですよね？

住居系も例外ではない

もちろん、コロナがこの先、
想定外の収束を見せて、
再びオフィスの市場が活性化する
可能性もあるはず。

しかし、そんな復活劇において、
やはりカギとなるのは、

物件そのものの良し悪し

ではないでしょうか。

・利便性の高い立地かどうか？
・間取りの使い勝手はどうか？
・賃料は相場より割安か？

これらのニーズを
きちんとクリアしない限り、
ダメ物件はいつまで経っても、
人気物件の後塵を拝すのです。

これを読んでいる読者のみなさんは、
主に住居系の不動産投資を
検討しているでしょうから、

「オフィスは別に関係ないし…」

という方もいると思います。
しかし、この問題はたとえ
住居系であっても同じこと。

利便性のさほど良くない立地に、
使い勝手の悪いマンションを、
安くないコストで建設した

これじゃ、
オフィスだろうが住居だろうが、
埋めることは難しいですよ。

新築の成功は、まず企画ありき。

顧客に選ばれる品質と魅力を、
兼ね備えた物件作りに対し、
より真剣にフォーカスしたいものです。

がんばりましょう！

村上