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傾きの原因を突き止めろ!

村上です。

ここ10年ほどの間で、
キャッシュレス決済が
随分と普及した感があります。

以前は、現金が入った財布を
常に持ち歩かなければ、
昼食さえままなりませんでしたが、
ここ数年は、

スマホだけで買い物が出来る

わけで、個人的にも
すごく助かっているんですね。

そんなことから私は、
現金を持ち歩く機会が
殆ど無くなってしまいました。

例えば、GWの旅行先でも、
1回も現金を使いませんでしたし、
銀行のATMに行く必要も
全くなかったです。

せいぜい、月に1度くらい
現金を引き出しておけば、
何の不自由もないですね。

そんなキャッシュレスの生活は、
今後より一層加速することは、
他国の状況から見ても明らかです。

一方、現金を扱う銀行にとって、
今後の社会的な役割が、
縮小していくことも確実です。

窓口に数多くの社員を配置する
必要が無くなって来ますし、

・現金を数える
・現金を保管する
・現金を移送する

というこれまでの仕事も、
どんどんと減って行くはず。

仕事が減れば、
採用する行員も減りますから、
そのうち銀行の預金窓口では、

緊急以外は誰も応対しない

なんて日が来るかも知れません。

ただし、融資は話が別です。

担当者と交渉して資料を見せ、
より良い融資条件を引き出す

という複雑なプロセスは、
ITやAIにはまだまだ
真似が出来ないからです。

そういう意味で、
銀行の業務や行員の数、
支店数は今後減ると思いますが、

消滅することは当分無い

と思われます。

とはいえ、これだけAIが
急速に進化しているわけで、
有利な融資を引くために、

投資家がAIに頭を下げる

なんて日が到来することも、
考えなくてはなりません。

投資の成否をAIが握っている

なんて、
ちょっと味気ない話ですが(笑)
私たちが高齢者になる頃には、
そんな不動産投資が当たり前に
なっているかも知れませんね。

傾きの原因を突き止めろ!

さて、本題です。

先日、以下のような
ご相談がありました。

******

入居者から管理会社に
問い合わせがあり、
アパートが傾いているのでは?
という報告がありました。

早速、室内に入らせてもらい、
傾きの調査を行ったところ、
何となく傾いているかな?
という程度でした。

ちなみにこの物件は、
築36年の木造2階建て
8戸のアパートですが、
埼玉の某エリアにあり、
昔は田んぼがあったとのこと。

入居者も、引越すことは
考えていないようですが、
築年数の古さも考慮して、
どのように対処すれば
良いものでしょうか?

******

物件を賃貸に出す以上、
建物の傾きは、放置出来ない
事案であることに間違いありません。

とはいえ、その修正も
傾きの原因やその度合いによって、
対処が大きく異なるんですね。

今回はそんな、
物件の傾きについて、
解説してみたいと思います。

傾きはすぐに分かる?

建物の傾きは、特に
珍しいものではありません。

私たちのようなプロも、
物件を内覧する際は常に、
ビー玉やパチンコ玉を持参し、
傾きをチェックしていました。

ひどい物件になると、
ビー玉を置いた瞬間に、

ゴロゴロゴロ〜〜〜

ぐらいの勢いで転がるような、
ケースもあるくらいです。

さらに近年は、
スマートフォンに内蔵された
ジャイロセンサーを利用し、
家の傾きをチェック出来る
アプリも出て来ましたから、
オーナーから入居者に至るまで、

誰もが手軽に傾きを測れる

世の中になったんですね。

傾きの原因はピンキリ

ただ、建物の傾き自体は
冒頭でも述べたように、

・傾きの原因
・傾斜の度合い

によっても、その対処が
大きく変わって来ます。

基礎部分に問題はなく、
建物の劣化で傾いている場合は、

大工さんに修繕を依頼する

だけで、床の傾きを
容易に修正出来たりしますが、
もともと地盤が軟弱な土地で、

基礎が不同沈下を起こしている

ような重大なケースでは、

基礎の下にジャッキを入れ、
建物全体の傾きを修正する

といった、
大掛かりな工事になることもあり、
費用も高額になりがちです。

まずは調査を入れる

ご相談者さんのケースでは、
昔は田んぼだった土地に、
築年数の古いアパートが
建っている状態ですから、

傾きの原因を特定する

ことが、
何より重要だと思います。

何となく傾いているといった、
あいまいな判断ではなく、
きちんと業者を入れて、
傾きの原因を調査して下さい。

その結果、出て来た
工事見積もりの額によって、

・修繕工事を実施するか?
・それとも解体するか?

という判断が出来るはずです。

個人的な印象としては、
築36年の木造アパートで、
傾いているのであれば、
傾きを修正するコストを
家賃で回収出来るかどうか、
判断が難しいところです。

解体したほうが良い?

また、そもそも論ですが、

昔は田んぼだった土地

のようですから、地盤が
軟弱であることも否めません。

傾きの原因が木造部分でなく、
基礎そのものの傾きであれば、
地盤を疑った方が良いですし、
修繕コストも多額になります。

さらに、地盤が軟弱であれば、
コストを掛けて傾きを
修正したところでいずれ、
同じような傾きが起こる
可能性があるでしょう。

そういう意味では、
入居者に立ち退いてもらい、
思い切って建物を解体して、
地盤を改良した上、

・更地にして売り出す
・新たにアパートを建てる

という選択のほうが、
より合理的な気がしますね。

決断を先延ばしにしない

いずれにせよ、
ハナから地盤が軟弱などと、
原因を決め付けずに、

しっかりと調査を入れる

ことを、
忘れないようにして下さい。

実際に調査してみたら、
床下の根太が傷んでいた

ぐらいの軽微な原因も、
十分にあり得るからです。

また、部屋の傾きは、
オーナーが想像する以上に、
入居者の生活へ影響を及ぼします。

修繕コストが掛かるからと、
工事を先延ばしにした結果、
傾きが酷くなった挙句に、
退去も次々と発生し、

工事費が捻出出来ない

なんてオチにならないよう、
十分に気を付けて下さい。

がんばりましょう!

村上

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