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ハザードマップを気にする?

村上です。

日本はこれまで、
一億総中流と呼ばれるほど、
他の先進国に比べて、
格差の少ない国だと言われて来ました。

しかし、そんな中流意識も
過去のものになろうとしています。

特にその流れが顕著になったのは、
ここ数年のインフレではないでしょうか。

1泊数十万円のホテルや、
高級なレストラン、寿司店など、
富裕層向けのサービスが台頭した結果、

モノやサービスを購入出来る富裕層と、
購入出来ない中間層との格差が、
明確に分かれる結果となっています。

ただ、これらの傾向はある意味、
他の先進国に近付いたとも言えるわけで、
今までの一億総中流のほうが、
世界的に異端だったのかも知れません。

もちろん、それは不動産投資においても
同様のことが言えると思います。

都心の不動産価格高騰によって、

・物件を買える富裕層
・物件が買えない中間層

という格差が生まれただけでなく、
安かった時期に物件を購入した投資家は、
大きな恩恵を得ることが出来ました。

あれだけ儲からないと言われていた
新築ワンルームでさえ儲かったのですから、
投資としては万々歳のシナリオです。

その一方で、ビギナーの不動産投資家は、
参入出来るチャンスが以前に比べて、
格段に減ったこともまた事実です。

物件価格が高騰した影響で、
融資条件が厳しくなったり、
利回りの悪化で保有が難しくなるなど、
そのハードルは以前に比べて、
随分と高くなったことは否めません。

とはいえ、都心の物件が買えないなら、
郊外に投資対象をシフトするなど、
やりようは幾らでもあるわけで、

きちんと利益を出すことにこだわる

限り、成功は難しくないはず。

インフレが格差を生み出し、
その格差が新たな投資を生む

そんなサイクルを期待したいところです。

ハザードマップを気にする?

さて、本題です。

近年、全国各地で
大雨による水害や土砂災害、
台風による建物への風災など、
自然災害が多発しています。

そんな中、不動産投資家が
気になるポイントとしては、

保有する土地がハザードマップで、
どのような指定を受けているか?

という点ではないでしょうか。

例えば、大雨の際に

浸水しやすいエリアだったとか…
土砂崩れの危険性が高いエリアだとか…

その辺のリスクを、ハザードマップが
明確に定義しているのですから、
物件を保有するオーナーであれば、
気にならないわけがありません。

もちろん、保有する物件だけでなく、
これから購入する物件についても、
ハザードマップの存在は大きいはず。

今回はそんな、
ハザードマップの是非について
私なりに解説してみたいと思います。

川が土地より上にある!?

例えば、みなさんが
低地エリアの物件を
見に行ったとしましょう。

立地は悪くないし、
建物も比較的良さそうだし、
その割に相場より価格が安い!

そこで、早速現地に赴き、
物件調査のついでに
周辺を歩いてみたとします。

そこで気付いたのは、
物件近くに土地より水位が高い、
「天井川」があるということ。

万が一、この川が氾濫して
堤防が決壊したとしたら、
その物件は長期間水浸しになり、
復旧に至るまで、
大変な思いをすることになります。

そんな物件を、安いからという理由で、
みなさんは購入を決断するでしょうか?

私だったら、よほどの激安でもない限り、
手を出すことはないと思います。

落ち着いていられない?

そもそも私自身は、
自分の立ち位置より
水位が高い場所にあると、

落ち着いていられない

というタイプの人間です。

河川や海抜のマイナスはもちろん、
水族館の大水槽などが真横にあると、

「このガラスが割れたらどうしよう」

などとつい、
不安に駆られてしまうのです。

立っているだけでその状況ですから、
人間が住む住居ともなれば、
その思いはさらに強くなるわけで、
そんな不安ばかりの物件を
あえて購入したいとは思いませんし、
入居者にもお勧めは出来ません。

もちろん、そんなことを気にしない
投資家や入居者も当然いるわけで、
私の考えが全てではありませんが、
少なくとも、

ハザードマップの指定を気にする

ぐらいの慎重さは、
持っていて損はないと思います。

感情的な気持ち悪さ

ただ、以前に比べると
河川の改修や法面の補強など、

自然災害を未然に防ぐ「防災」

が、充実してきたことは確かです。

洪水を安全に流下させるスーパー堤防も、
首都圏や関西圏で整備されていますから、
たとえ江戸川の水位が土地より高くても、

差し当たって心配は要らない

と考える人も多いはず。

ただ、実際の被害とは別に、
感情的な気持ち悪さというものは、
なかなか拭えるものではありません。

「なんで川が上を通ってるのか」
「どうしてここに住んでいるの?」

そんな思いばかりが先行して、
とても購入する気にはなれないです。

もちろんそれはオーナーだけでなく、

不安を抱える部屋を選ぶより、
多少高くても安心を優先したい

と考える入居者もいるわけで、
賃貸経営に与える影響も
少なくはないと思うのです。

安易に選ぶことの代償

また、河川の水位だけでなく、
傾斜地にある擁壁なども、
個人的に受け入れ難いです。

私自身、傾斜地の多い
横浜横須賀で育った人間ですし、
マンションの工事現場を通して、

擁壁に掛かる土砂の圧力

を良く知っていますから、
雨水を含んだ土砂のリスクを、
それなりに理解しているつもりです。

さらに、メンテナンスが必要な古い擁壁は、
その維持コストも高額になりがちであり、
利回りにも多大な影響がありますから、

単に価格が安いだけの理由で、
傾斜地の物件を購入してしまう

ことの代償は、
計り知れないものがあると思います。

ハザードマップを気にするかどうかは、
あくまでオーナー次第であるものの、
その責任は自分持ちだということを、
忘れないようにしたいものですね。

今回はこのへんで。

村上

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