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首都圏のドーナツ化現象とは?

村上です。

ここ数年の間に、

VR(仮想現実)で内覧が出来る

という新築分譲マンションが
増えて来ました。

建物の外観から室内に至るまで、

VRで物件を再現することで、
わざわざ現地に行かなくても、
スマホやPCで物件が内覧出来る

というふれこみですが、
私は個人的にこのような新技術は、

単なるアトラクションに過ぎない

と考えています。

そもそも、このような仮想現実を
顧客に提供するような試みは、
過去にもいくつか存在しました。

例えば、
映画館みたいなシアターを作って、
その中でマンションの良さを
疑似体験することが出来るとか、
そんなアトラクションですね。

でも、そんな動画を見ただけで、
数千万円〜数億円ものマンション購入を、
決断するなんて無理というもの。

マンションギャラリーと同様、
売る側に都合の良い見せ方しか、
提供されませんから、実際に

完成物件を見たらガッカリ

なんてオチにもなりかねません。

人生を左右するような、
大きなお金が動く以上、
失敗は許されないないわけで、

現地に何度も足を運び、
自分の目で物件を確かめ、
購入の可否を判断する

ような慎重さが求められることは、
改めて言うまでもない話です。

そもそも、
内見なしに物件を買うなんて、
あまりにリスキー過ぎて、
私たちプロでもやりたくないです。

結局、現実の内見に比べて、
仮想現実の物件は、
情報量が圧倒的に乏しいわけで、

購入を判断するための
メインツールにはなり得ない

というのが私の印象です。

とはいえ、それはあくまで
現時点でのテクノロジーであり、
今後の技術革新がより一層進めば、

リアルに物件を内見するより、
VRの方がより分かりやすい

なんて日が訪れる可能性も、
無くはないと思いますけどね。

首都圏のドーナツ化現象とは?

さて、本題です。

これは、
あくまで私の主観なのですが、

現在の東京都心エリアでは、
ドーナツ化現象が起こっている

ということを、ここ数年で
強く感じるようになりました。

都心における不動産が、
かつてない高騰を続けた結果、

都心に住める人が減ってしまった

その影響で、多くの人たちが
都心からやや離れたエリアに
住まいを求めるようになり、

駅近など利便性の良い
周辺エリアの物件価格が、
あまり条件の良くない
都心エリアの物件価格を
超えるケースが出てきた

のです。

都心の物件価格高騰が、
収まる気配がない以上、
この現象は今後もより一層、
顕著になると思われますが、
今回はそんな

首都圏のドーナツ化現象

について、
少し掘り下げてみたいと思います。

ドーナツ化現象の定義

まず始めに、
ドーナツ化現象の定義について、
改めておさらいしておきましょう。

ドーナツ化現象とは一般的に、

都心の人口が減少し、
郊外の人口が増加する
反都市化現象のこと

とされています。

ドーナツ化現象で
度々問題視されているのは…

地方都市の周辺部や郊外に
新たな住宅地が造成され、
マイカーで買い物が出来る
大型ショッピングセンターが、
数多く進出した結果、

かつて栄えていた
市中心部の商業が衰退する

というケースです。

郊外の幹線道路やバイパスに、
大手チェーンストアなどが、
競うように店舗を展開する

その一方で、

駅前の商店街が売上不振と、
高齢化に伴う後継者不足で、
シャッター街になってしまう

という対比は、
地方都市に行けばどこでも
見られる光景だと思います。

都心では事情が異なる?

ただし、都心のドーナツ化現象は
地方のそれとは事情が異なります。

人気の高い都心部で、
不動産価格が高騰した結果、
よほどの高所得者でもない限り、

都心の物件に手が出ない

そんな事情から、多くの人は
周辺部や郊外の不動産を選び、
中でも、

駅近や利便性の高いエリアに、
その人気が集中している

という現象が起きているのです。

これはどちらかというと、

都心部に超高級エリアがあり、
一部の高所得者が居住する一方、
都心を取り囲むダウンタウンと、
郊外に一般的な居住エリアがある

という海外のドーナツ化現象に、
相通じるものがあると思います。

海外から多額のマネーが、
都心の不動産に流れた結果、

東京が海外と同じ道を辿る

というのは、
なかなか興味深いと思います。

相場が逆転している

23区を含む首都圏はこれまで、

・千代田区や港区、渋谷区といった
「都心エリア」

・足立区や北区、大田区などの
「周辺エリア」

・23区以外の「郊外エリア」

というように、エリアごとの
ヒエラルキーが形成され、
そこに住む人々の
年収や生活スタイルにも、
大きな違いが生まれる
と考えられていました。

しかし、ここに来てその状況は
大きな変化を見せています。

これまで、都心エリアの
物件を探していたファミリー層が、

中途半端に高い周辺エリアより、
価格と利便性のバランスが良い
郊外エリアの好立地を選ぶ

傾向が強くなって来たのです。

具体的な例を挙げれば、
周辺の葛飾区や江戸川区より、
川を渡った浦安市や柏市、
大宮などの人気が高まって、
不動産価格を押し上げた結果、

都心周辺と郊外のエリア間で、
相場のドーナツ化が起こっている

状況なんですね。

狙い目エリアはどこか?

また、ここ数年の都心における
不動産価格の高騰によって、

都心に住みたいけど住めない

という自宅難民が増えています。

単身者はともかく、
ファミリー層が選ぶような、
広めの物件は供給量が少なく、

マイホームの購入はもちろん、
賃貸でさえも住むことが難しい

わけで、郊外に人が流れるのは、
ある意味必然とも言えるんですね。

では、私たち不動産投資家が
それらの状況を踏まえた上で、
今後はどこが狙い目か?というと、

実力があるにも関わらず、
過小評価されている周辺エリア

ではないでしょうか。

昔は良いイメージがなかった、
23区の周辺エリアであっても、
再開発や新駅の開業などで、
その実力が大きく高まった
ケースも少なくありません。

都心エリアの価格高騰に比べれば、
まだまだ手が出せる相場ですから、
ドーナツ化現象が起こっている今は、
戦略的にも狙い目だと思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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