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図面無し物件ってどうよ?

村上です。

自分で言うのもなんですが、
私はこう見えて、
意外にロジカルなタイプの
人間だと思っています。

ある程度「こうだろうな」という
仮説を立てた上で行動し、
結果的に上手く行くかいかないか?
を検証、判断して次に進む。

不動産投資に限らず、
全てのビジネスや投資は、
そういったロジカルな思考が
重要だと考えているんですね。

しかし、世の中の投資家には、
そうじゃないタイプの方が
数多くいることもまた事実。

全ての物事は型というか、
普遍的なノウハウや知識があり、
それをきちんと理解した上で、

リスクとリターンを天秤に掛ける

ことが重要なのですが、
そのプロセスをすっ飛ばして、

一か八かのチャンスに掛ける

そんなギャンブラーが、
不動産投資の界隈にも、
結構いたりするんですね。

不動産投資は決して、
簡単なものではありません。

訳もわからずに参入して、
上手く行こうが失敗しようが、
その原因さえも分からない。

なんでこの投資が、
成功したのかが見えてこない。

そんな投資では、いつか
手痛い失敗でフェードアウトする
ことにもなりかねません。

ただでさえ不動産投資は、
何千万円〜何億円という
大きな資金を動かすのです。

一度の失敗で人生を棒に振る

そんなリスクだって、
当然にあり得ますよ。

だからこそ、
きちんと仮説を立てた上で、
結果を検証することが重要であり、
一発勝負のギャンブルは、
避けなければなりません。

もちろん、仮説を立てたとしても、
必ずその通りになるわけではなく、
むしろ、仮説を外してしまう
ことのほうが多かったりするもの。

でも、それでいいんです。

きちんと軌道修正を行い、
新たな仮説に向かって、
行動すれば良いのですから。

そう言う意味で、
仮説を立てない投資は、
ギャンブルに過ぎないことを、
もっと多くの投資家に
認識してもらいたいですね。

図面無し物件ってどうよ?

さて、本題です。

先日、とある投資家さんから、

******

物件を探していると、たまに
図面の無い物件を見掛けるのですが、
気を付けるべき点などは
ありますでしょうか?

例えば、改築している場合、
どこまでいじったのか?など、
図面が無いと分からないのでは
と考えています。

図面無し物件の判断について、
教えていただけると幸いです。

******

というコメントを頂きました。

物件を数多く見ていると、
このような図面が無いケースが、
結構な頻度であります。

そんな重要な書類を、
どうして無くすんだろう?

そんな感情が、
思わず沸いてしまうのですが、
無いものは無いのですから、
しょうがありません。

今回はそんな、
図面無し物件の是非について、
少し解説してみたいと思います。

図面無しはリスク?

物件の図面とは青図とも呼ばれ、
建物を新築したり改築した際に、
もらえる設計図を指します。

この図面は、
新築時の建築確認申請において、
欠かせない書類でもあり、
登記されている建物の殆どは、
必ず作成されているはずです。

しかし、新築当時の所有者が
何らかの原因で図面を紛失したり、
オーナーチェンジや相続時に
所在が分からなくなったりと
いうケースが少なくありません。

図面が無くても物件の売買に
法的な制限はありませんが、
購入する上で不安な点もあります。

例えば図面が無い場合、

・建築確認申請がされていない
・違法建築の可能性がある
・融資審査でマイナス評価となる

など、今後の売買において、
取引の障害となるリスクも、
十分に考えられるんですね。

図面の作成費用は高い

さらに、図面が無い物件で、
新たに図面を作成するとなると、

数十万円〜百万円以上

という、
多額の費用が掛かることも、
大きなマイナスです。

図面を作成するために、
多額の費用をかけて
物件を調査してみたら、

容積率がオーバーしていた

なんて、笑えない話も
あるくらいですから、
物件の購入検討においては、
慎重にならざるを得ません。

ただ、しっかりした仲介業者が、
間に入っているのであれば、
その辺の売買リスクは事前に
調査を入れてくれるので、
過度な心配は無用だと思います。

その仲介は信頼に足るか?

私たち業者も、プロとして
物件の取引に携わる以上、
図面の確認は怠りませんが、
いい加減な業者が仲介に入ると、
その辺が曖昧になりがちです。

価格の安さに目を奪われ、
図面が無くてもいっか?

ぐらいの気持ちで、
安易に物件購入を決断した結果、

後で痛い目に遭う

のは、他でもない投資家自身。

たとえ、購入した投資家が
そのことに納得していても、

・次の買い手に敬遠される
・不備を理由に指値を入れられる

可能性もありますから、
信頼出来る仲介業者かどうかは、
気を付けておく必要があります。

売主に作成してもらう

私が仮に買主だったとして、
図面がない物件を
前向きに購入検討するのであれば、

売主に図面を作成してもらう

ことを依頼すると思います。

だってそうですよね?

図面がない物件を買ってくれなんて、
無茶な話ですよ。

クルマに例えるなら、
書類がない中古車みたいなもの。

売買をしたいなら、売主の責任で
書類を揃えてもらいたいです。

逆に、そのような依頼に対し、
応じてくれない売主や仲介であれば、

大きく指値を入れて安く買う

あるいは、

購入を見送る

ぐらいの対応も考えておきましょう。

まぁいいやでは済まされない

前述のとおり、
図面がない物件は決して
珍しいものではありません。

特に、築年数が経過していたり、
多くのオーナーが保有した物件などは、
その傾向が強くなりがち。

タダや数十万円で買えるような、
地方の築古戸建であればともかく、
数千万円〜数億円という価格で
買付を入れるような賃貸物件は、
万が一失敗してしまえば、

まぁいいやでは済まされない

わけで、
より慎重な判断が求められます。

図面が無ければ作成してもらう

ぐらいの強気で、
図面無し物件に臨んで下さい。

がんばりましょう!

村上

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