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自宅と投資どっちが先?

村上です。

「とりあえず」という単語、
みなさんも良く使いますよね?

「とりあえずビール!」

なんてフレーズはもちろん、

「とりあえずやってみる」
「とりあえず結果を出す」

といった、
ちょっと軽いニュアンスで
使われるケースも多いはず。

かく言う私もその使い手ですが、
この言葉については、

軽々しく使わないほうが良い

という思いもあったりします。

例えば、不動産投資の世界でも、
ベテランがビギナーに対し、

「とりあえずやってみなよ」

こんなアドバイスをする
機会が少なくありません。

確かに、知識や経験不足の
ビギナー投資家に対し、

後ろから背中を押す

ぐらいの軽い気持ちで、
投資を促すというのは、
決して悪いことばかりでは
ないのですが…

とりあえずやってみた結果、
投資に失敗してしまったら、
誰が責任を取るんだよ?

という思いも、
同時に湧いて来るのです。

そもそも、そんなアドバイスを
するベテラン投資家だって、

たまたま運良く成功した

だけかも知れないわけで、
何もわからないビギナーに、

「とりあえずやってみなよ」

的なコメントをするのは、
ちょっと無責任ですよね?

もちろん、ベテラン投資家だって
優れた投資センスがあったからこそ、
現在のポジションを築けたはず。

ただ、その成功には
再現性が伴っていないことが、
結構な確率であるのです。

特に、近年の物件価格高騰は、
不動産投資にかつてないほどの、
逆風を吹かせていますから、

「昔は良かった」
「自分は上手く行った」
「同じようにやってみな」

なんて話をビギナーにしても、
再現しようがありません。

ベテランがビギナーに対し、
アドバイスをすることは、
悪いことではないですし、
むしろ有益でもあります。

ただ、そのアドバイスには、
責任が伴うということを、
もっと多くの投資家に
意識してもらいたいですね。

自宅と投資、どっちが先?

さて、本題です。

当社の会員さんから、
以下のようなご相談を頂きました。

******

数年前に、自宅用のマンションを
購入しようと考えていましたが、
当時は転職したこともあり、
不動産投資を含めて、
足踏み状態で過ごしていました。

さぁこれからと思った矢先、
首都圏の不動産価格が上昇。

数年前に買っておけば良かったと、
現在は少し後悔していますが、
投資用アパートと自宅用マンション、
どちらを先に買うべきか悩んでいます。

アドバイスを頂けると嬉しいです。

******

確かにこれは難しい選択です。

私自身が同じ立場だとしたら、
恐らく同じように悩むはずですが…

今回はそんなご相談について、
私なりに答えてみたいと思います。

価格の高騰は続く

みなさんもご存知のとおり、
首都圏の不動産価格はここ数年、
大幅な高騰を続けています。

価格が高騰する以前に、
物件を購入した多くの投資家が、
含み益を抱えたのとは裏腹に、
これから不動産投資を、
始めようとする投資家には、

かつてない大きな参入障壁

が待ち構えているわけで、

・融資が付かない
・融資条件が厳しい

という理由から、
収益物件の購入を諦めている
投資家も少なくありません。

不動産投資は物件ありき。

価格が安かろうと高かろうと、
とにかく物件を購入しなければ、
1円の利益も得られないわけで、
今後、さらにその高騰が続けば、
いよいよ首都圏の不動産投資は、
一部の超高属性や資産家を除き、

手が届かない存在となる

恐れもあるのです。

状況は変わってしまった

では、話を元に戻しましょう。

投資用アパートが先か?
自宅用マンションが先か?

このお悩みに対し、かつては

どちらを先にしても良い

と言うアドバイスが出来ました。

どちらを先に買ったとしても、
ある程度の属性さえあれば、
次の融資を引くことは、
それほど難しくなかったわけで、
シビアに捉える必要が無かったのです。

しかし、物件価格が高騰した現在では、
その状況が大きく変わってしまいました。

例えば、今年住宅ローンを組んで、
翌年に投資用アパートを買おうとしても、
融資が付かない可能性が高いですし、
その逆もまた然り。

残念ながら現在の状況では、

両方ともすぐに手に入れたい!

という思いを叶えることは、
相当に難しいと考えて下さい。

まずは投資用から

では、その点を踏まえた上で、
私が考える現時点のベストは、

まずは投資用アパートを購入する
 ↓↓
満室運営でしばらく回す
 ↓↓
住宅ローンが組めるように
なった時点で自宅を買う

という選択です。

ただしそれは、ご本人の属性や、
融資の額によっても変わります。

例えば、投資用アパートを購入し、
次の自宅用マンションを
1億円ぐらいで考えているなら、
住宅ローンが組めるようになるまで、
ある程度年数が掛かるかも知れません。

でも、ご本人や奥さんだって、
マイホームが欲しいでしょうし、
何年も待たなければならないのは、
正直難しいのではないでしょうか。

であれば、投資用アパートを
少し小ぶりなものにするとか、
あるいは、
自宅用のマンションは郊外で
4〜5千万円ぐらいにするとか、
ある程度の妥協は必要でしょう。

そこは、ご相談者さんの希望と
属性によって変わりますから、
上手く優先順位を付けて下さい。

行動力で乗り切れ!

投資用アパートと自宅用マンション、
どちらが買いやすいか?と言えば、
間違いなく自宅用マンションです。

住宅ローンが使えますから、
物件価格に見合う属性さえあれば、
購入のハードルは格段に低いです。

とはいえ、住宅ローンを組むと、
一方の投資用アパート向け融資が、
相当に厳しくなってしまうわけで、
どうせやるなら、

投資物件から先に融資を付ける

のが、モアベターだと思います。

また、融資についても、
数多くの金融機関を開拓し、
より有利なものを選びましょう。

価格高騰という難しい局面を、
自らの行動力で乗り越えて下さい。

がんばりましょう!

村上

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