村上です。

以前、日経新聞のニュースで、
地方都市における
１億円以上のマンション、
いわゆる「億ション」が、

ここ10年で6.8倍に増えた

という報道がありました。

2022年に、東京・愛知・大阪の
3都府県以外で分譲された戸数は
452戸となり、人口が50万人以下の
地方にも広がりを見せているとのこと。

億ションが増加した要因としては、

・地価
・建築費

の上昇に加え、

・駅前の利便性

などが、地元富裕層の
需要を掘り起こしているようです。

私がこのニュースを見て、
率直に感じたことは、

地方の億ションは1年間で
たったの452戸しかない！

ということ。

もちろんその中には、

・札幌
・仙台
・さいたま
・横浜
・川崎
・京都
・神戸
・広島
・福岡

といった、100万人超の
政令指定都市も含まれるわけで、
その合計が年間452戸というのは、
にわかに信じがたい数字です。

とはいえ、よく考えてみれば、
札幌やさいたまの
高級分譲マンションでも、
億に届かない額ばかりですから、
その天井を突き抜けるには、
難しいものがあるのかも知れません。

インターネットや流通の発達で、
地方の富裕層は以前に比べ、
大幅に増加したことは確かです。

そういう地方の富裕層は、
昔のような、

広い敷地に豪邸を建てる

ことを好まず、
地方都市の一等地で分譲する
タワーマンションなどを
選ぶ傾向が強いですから、
億ションの需要は今後も、
増加することが予想されます。

また、これまで
地方都市のマンションには
あまり参入していなかった

財閥系大手のデベロッパー

なども、積極的に
入って来ているとのこと。

地方都市における
分譲マンションの建設は、

土地がタダでも収支が合わない

というのが、
かつての定説でしたが、
時代は変わりつつあるようです。

コロナ禍が落ち着いた今後、
この勢いがさらに加速するかどうか、
引き続き注視したいですね。

満室の売り物件に空室あり？

さて、本題です。

＊＊＊＊＊＊

築30年で12戸入りの
木造アパートを検討していました。

満室との謳い文句で、
前向きに購入を考えていましたが、
業者とのやり取りの中で、
3戸の空室があることが判明し、
結局、購入には至りませんでした。

満室と言いながら、実際には
空室があるというケースは、
良くあるものなのでしょうか？

＊＊＊＊＊＊

このようなご相談を頂きました。

オーナーチェンジ物件である以上、

満室で売り出したものの、
途中で退去が出てしまった

というケースは、
避けられないと思います。

とはいえ、満室として
売り続ける業者に対し、
不信感を抱くという点で、
ご相談者さんの気持ちも
分からなくはありません。

今回はそんな売り物件の満室について、
業者目線で解説してみたいと思います。

物件情報のアップデート

まず始めに、
冒頭でもお話ししたとおり、
オーナーチェンジの売り物件は、

売り出し中も稼働している

ことから、仮に売り出した
当初が満室であったとしても、
売買契約の段階までその状態が、
保証されているわけではありません。

さらに、売主とつながっている
元付業者であればともかく、
直接売主とつながっていない
客付業者は、リアルタイムな
物件情報を把握しにくいものです。

例えば、売主のオーナーが
元付業者に報告していなかったり、
そもそも元付業者自体が
いい加減な仕事だったりすると、

物件情報がアップデートされない

というケースが、
珍しくなかったりするんですね。

情報もいつか色褪せる

また、足の速い良物件ならともかく、
数ヶ月〜1年以上売れていないような、
さほど魅力的とは思えない物件では、
どうしても、

売出し当初の情報が色褪せてしまう

ことになってしまいます。

例えば、売り出し当初の、
レントロールをそのまま
使ってしまったりするので、

物件情報が広く出回る頃には、
状況が変わってしまっている

ことは決して、
珍しいものではありません。

正直、そこに目くじらを立てても、
あまり意味がないと思いますし、
業者の落ち度を責めたところで、
得るものは何もありません。

「まぁ、そういうものだろう」

ぐらいに考えておいた方が、
精神的にも良いと思います。

融資にも影響する？

ただし、
これら情報のアップデートが、

融資条件に影響する

となれば話は別です。

満室であれば、
金融機関の評価も高いですし、
それなりの融資も付きます。

一方、空室ありとなれば、
それなりに評価は下がりますから、
融資条件が厳しくなることは、
避けられません。

とはいえ、これは私たち
買主の落ち度ではないわけで、

融資が厳しくなることを理由に、
指値を入れて物件を安く買う

ことも可能なはず。

全空の物件ならともかく、
2〜３室程度の空室であれば、

安く買って後で満室にする

ことも十分に可能ですから、
利回りアップにもつながります。

違っていて当たり前

世の中に出回っている物件は、
千差万別であって、時には

「え！？話が違うじゃん」

という物件も、一定の確率で
遭遇することは避けられません。

・物件情報が実際と異なる

だけでなく、

・建物の劣化が予想以上
・レントロールがいい加減
・建物の図面が存在しない
・問題のある入居者がいる

など、物件情報では
分からない瑕疵も有ります。

であれば、そんな物件に対して
あれやこれやと責めるより、

自分の投資にプラスかどうか？

という前向きの目線で、
物件を仕分けた方が良いです。

先ほど述べたように、
瑕疵を理由に安く買えれば、
マイナスもプラスに変わるはず。

中古物件を探している以上、
自分が希望している条件に
完璧にマッチする物件は、
そもそも無いぐらいに、
考えておいてください。

詳細に物件調査を行い、
当初の情報と異なる点があれば、
売主や元付にきちんと指摘する。

その上で、指値の余地があれば、
積極的に交渉して安く購入する。

このようなスタンスで、
高利回り物件を作り出して下さい。

がんばりましょう！

村上