村上です。

地球温暖化の抑止を目的に、

・太陽光
・風力
・地熱
・バイオマス

といった、いわゆる
再生可能エネルギーが、
大きな脚光を浴びて以来、

・太陽光パネル
・発電用の風車
・バイオマスプラント

などの建設が、
日本全国の地方において、
盛んに行われるようになりました。

奇しくもそのきっかけは、
2011年の福島第一原発事故であり、
翌年の2012年から、

再生可能エネルギーの
固定価格買い取り制度（FIT）

を国が後押ししたのですが、
その登録事業者の中には、

登録だけしておいて、未だに
太陽光パネルを稼働していない

ようなところも、
少なくなかったんですね。

そんな中、先日のニュースで

未稼働の事業者に対し、
国が認定の取り消しを行った

という報道がありました。

2012年の制度発足から、
10年以上が経過していますから、
現時点で何もしていない事業者が、

国から認定を取り消される

というのは、ある意味
やむを得ないことだと思います。

ちなみに私自身も、
国の買取制度を活用して、

長崎に太陽光パネルを設置

しています。

8年ほど保有したのち、
売却してしまったのですが、
稼働中は高い買取単価のおかげで、
大きな収益を上げていました。

利益率が凄かったので、
下手な不動産より儲かったんです。

一方、早くに登録を済ませ、
パネルを稼働させたほうが、
より儲かるにもかかわらず、

・パネルの値下がりを待つ
・発電効率の技術革新を待つ

ような事業者も居ましたから、
明暗を分けたことは事実です。

もちろんそれは、
不動産投資でも同じこと。

物件が高いから買えない

などと指をくわえていたら、
その間に稼げたはずの利益も
逸失してしまいます。

安く買うことも重要ですが、
そこにばかり目が行って、

肝心の儲けにフォーカスしない

ようでは、投資の成功は
なかなか望めないと思いますよ。

建築業界の人手不足

さて、本題です。

首都圏を中心に、
建設業界の人手不足が
より深刻になっています。

・作業労働者の高齢化
・少子化による若手不足
・建設業界の需要拡大

など、その要因は
多岐に渡っていますが、
不動産投資においても、
その影響は計り知れません。

・見積もりに時間が掛かる
・現場にすぐ来てもらえない
・工期が度々延期になる

さらには、

・人件費が上がり続ける

ことも、物件の収益を
圧迫することにつながります。

とはいえ、
日本における少子高齢化は、
収まる気配がありません。

そんな中、私たち投資家は、
建築業界といかに上手く
付き合うことが出来るのか？

今回は、そんなテーマで
考えてみたいと思います。

緊急対応は12時間後！？

まず始めに、こんな
たとえ話はどうでしょうか。

ある日の夜0時頃、
みなさんが歯を磨いていたら、
洗面化粧台の混合水栓から、
漏水が発生したとしましょう。

早く漏水を止めなければ！
でも、どうすればいいの！？

ネットなどで水道業者を探し、
電話で事情を説明した上で、
緊急対応を依頼したとします。

しかし、電話口の業者からは、

「今、他の現場に入っているので、
伺えるのは早くて明日の昼前です。」

こんな、思いもよらない
コメントが返って来るんですね。

幸い、業者の担当からは、

元栓を閉めておけば、
漏水はひとまず止まる

というアドバイスがあり、
一旦は事なきを得たものの、
結局は翌日の昼過ぎまで、
水道を使うことが出来ず、
不便な思いをしたのです。

完全な売り手市場に

上記の話は、あくまで
フィクションに過ぎませんが、
建設業界の職人や作業員が今後、
より一層減少することになれば、

このような対応の遅れが頻発する

可能性も、十分に考えられるのです。

さらに、対応する業者を
選ぶことも難しくなる上に、
料金だって安くはなりません。

完全な売り手市場なわけで、
顧客側優位の交渉など、
望むべくもないんですね。

もちろんそれは、
不動産投資においても同じこと。

・新築
・修繕
・リフォーム

など、あらゆる場面で
建設業界のお世話になりますから、
不動産投資の情勢も、
より厳しさを増すことになります。

面倒な客は相手にしない

例えば、これまで何とか
無理をお願いしていた作業について、

融通が効かなくなって来た

という事例が、
ここ数年で大幅に増えて来ました。

・見積もりを下げてもらう
・希望時期に入ってもらう
・工期を短縮してもらう

これらの要望を、
無理やり通そうとすれば、
誰も現場に入ってくれません。

ある意味、
売り手側優位の建設業者にとって、
客は「選び放題」なわけで、

・見積もりを安く叩く
・あれこれと難癖を付ける

ような面倒な客の仕事を
敢えて請ける必要はないのです。

1990年代のバブル崩壊以降、
長らく停滞したデフレ経済下で、
通用していたこれまでの商慣行は、
既に機能しなくなっているのです。

インフレも加速する

さらに今後、
顧客と業者の需給バランスが、
極端な需要過多に振れれば、

建築費のインフレ傾向

がより一層、
加速することになります。

建設業者が客を選べるなら、

1億円で発注する客よりも、
1億2千万円で発注する客を選ぶ

のは、市場原理として当然のこと。

特に不動産投資は、

1日でも早く物件を仕上げて
1日でも早く満室を実現する

ことが、投資の成否を左右しますから、

多少高くても発注せざるを得ない

状況になるのはある意味、
やむを得ないと思います。

シビアな投資判断を

日本の少子高齢化が、
より一層加速することは、
これまでの状況を考えても、
ほぼ間違いありません。

そんな状況の中、
私たち不動産投資家が、
建築業者との関係を
今後も維持するためには、

良い顧客であり続ける

以外に策はないと思います。

・金払いが良く信用もあり
・あれこれと無理を言わず
・定期的に仕事を発注する

そんな太客を目指すしか、
生き残る術はないんですね。

建設業界あってこその、
不動産投資です。

収支のシミュレーションは今後、
より厳しくなると予想されますから、
その辺を踏まえた投資判断が、
求められることになりますよ。

がんばりましょう！

村上