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法人借り上げ物件をどう考える?

村上です。

1年は本当に短いものです。

いや、1年どころか人生だって
あっという間に終わりますよね?

私自身も40代に入って、
体力の衰えを感じて来ましたし、
日々成長してゆく子供と
一緒に遊ぶ時間が増えたことで、

人生は本当にあっという間

ということをより一層、
イメージするようになりました。

もちろん、それは不動産投資でも、
同じことが言えると思います。

流動性の低い不動産であっても、
市場は刻一刻と変化しています。

その中で、結果を出せる投資家は、

無理やりでも行動を起こす

タイプの人間なんですね。

例えば、今回のコロナの中でも、
意を決して行動した人たちは、
きちんとその後の結果を残している
ことが多いです。

さらに、そういうタイプの投資家には、

有益な情報が集まって来る
↓↓
それを元に新たな行動を起こす
↓↓
さらに有益な情報が得られる

といった感じで、
ターボチャージャーのように、
どんどん加速して行きますし、
行動する活力も充実しています。

一方、それとは逆に、

「コロナがまん延してるし…」
「物件が高くて買えないし…」
「リモートで外出出来ないし…」

などと、行動しない理由を
あれこれと探すような投資家は、
結果を残すことが出来ませんし、
時間もあっという間に過ぎます。

無理やりにでも自分を奮い立たせて、
ちょっとハードルの高い課題でも、
積極的に結果を出そうと頑張る。

苦手な分野だからこそ、
チャレンジする価値があると考える。

そのぐらいの心構えで、
これからの不動産投資に、
臨んでもらいたいですね。

気力や体力が充実した若い頃なんて、
あっという間に終わってしまいます。

老後を迎えた時に、

「頑張っておいて本当に良かった」

そう思えるような投資を、
今から実践しておきたいもの。

もちろん、私もその1人です。

法人借り上げ物件をどう考える?

さて、本題です。

*****

検討中のアパート物件について、
12戸中8戸が法人の社宅として、
借り上げられている状況です。

万が一、法人契約が切れた場合に、
ごそっと空室が出ると思いますが、
社宅として使われている物件の
良し悪しについて教えてください。

*****

こんなご相談を頂きました。

法人借り上げは基本的に、
安定した家賃収入が得られる
という点が魅力である反面、

・その法人が倒産してしまった
・工場やオフィスが閉鎖or移転した

などの理由によって、
一気に退去が発生するリスクも、
考慮しなければなりません。

最悪の場合、
大きな工場が閉鎖するなどして、
そのエリアの賃貸物件すべてが、

回復不能の大ダメージを受ける

ことも、有り得なくはないのです。

今回はそんな法人借り上げについて、
私なりに解説してみたいと思います。

物件力はあるのか?

法人借り上げの物件について、
まず始めにチェックしておきたいのは、

その物件に集客出来る力があるか?

という点。
いわゆる「物件力」というものです。

具体的には、

・駅からの徒歩
・立地の良し悪し
・物件や賃料の競争力

があれば、たとえ法人の
借り上げがゼロになったとしても、

賃貸市場で生き残ることが出来る

余力があるというわけです。

逆を言えば、冒頭で述べたように、
その法人が倒産や撤退した結果、
運営がたちどころに行き詰まるような、
いわゆる「依存物件」だった場合は、

ハイリスクな物件になりかねない

んですね。

特に多いのが、
地方郊外の企業城下町や、
大学のキャンパスなど

物件運営が企業に依存している

ようなケースです。

ババ物件を引かないために

例えば、その企業の業績が順調で、
この先10年程度は大丈夫だったとしても、
少子高齢化による労働力不足は、
外国人労働者を積極的に受け入れない限り、
どの企業も避けることが出来ません。

結局、多くの国内企業が先細りになる中、

「自分の物件だけは安泰だろう」

と思うのは、非常に危険なのです。

むしろ、その企業が撤退した結果、
一気に退去が発生したとしても、

入居者を決める実力を持つ物件

だけが、
生き残ることが出来るというわけ。

その実力を、物件購入前に
きちんとリサーチ出来るかどうかが、
不動産投資家に求められるのです。

集客力のある物件を買うか?
将来のババ物件を引いてしまうか?

結局は、投資家本人の目利きに、
委ねられているんですね。

結局は物件次第である

そんなわけで、法人の
借り上げ比率の高い物件については、
法人が一括退去した場合の、

・原状回復費用
・集客の広告費(AD)

などのコストを、
きちんとシミュレーションした上で、

空室を確実に埋める物件力がある!

という物件にのみ、
買い付けを入れれば良いと思います。

私は個人的に、企業や大学など、
何かに依存している物件というものは、
あまり好きではありません。

しかし、それが抜けたとしても、
空室を埋めることが出来るなら、
何の問題もないわけであって、

物件力が有るのか無いのか?

という点だけに、
フォーカスすれば良いと思います。

社宅専用物件は要注意!

ただ、1つだけ
注意しておく物件があります。

それは何か?というと、
昭和の高度成長期に新築された、

社宅専用の物件

具体的には、

・トイレや浴場が共同
・1階部分に食堂がある

こんなイメージの建物ですね。

さすがに、令和の現代では
あまり見かけなくなりましたが、
かつてはそこそこありました。

これらの社宅専用物件は、

改装に多大なコストが掛かる

ために、投資物件として
不向きなことが多いですから、
基本的に避けた方が無難です。

購入前の目利きが大事

まぁ、そんな昔の話はさておき、
法人の借り上げ物件については、

その法人が撤退したとしても、
空室を埋めることが出来るか?

という点を考慮した上で、

・買うかどうかを慎重に見極める
・指値を入れて見合う物件にする

という行動を、
怠らないようにして下さい。

購入前の目利き次第で、
その後の物件運営が決まる!

と言っても、
過言ではないと思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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