村上です。

新型コロナの感染拡大以降、
ZoomやTeamsといった、
オンラインでの仕事や交流が、
かつてないほど主流になりました。

「コミュニケーションはやはり、
直接顔を会わせないと…」

という、旧世代の人たちでさえ、
オンライン飲み会を開いて、
相互交流するようなきっかけを、

皮肉にもコロナがもたらした

んですね。

しかし、そのオンラインは、
新たな事実を炙り出すことにも、
繋がりました。

それは何か？というと、

元々コミュニケーションに長けた人間は、
オンラインでも仕事が十分に出来る

という一方で、

コミュニケーション力に乏しいと、
オンラインでなかなか交流出来ない

という問題が露呈したことです。

特に、昨今の新卒の若者たちは、
コロナによる長いリモート生活で、
コミュニケーションする場が持てず、

オンラインで人脈を作るスキルがない

という点で、本当に気の毒です。

打ち解けるにも時間が掛かりますし、
信頼関係の構築に至っては、
かなり厳しいと思うんですね。

そもそも、オンラインで交流するには、
それ以前に直接顔を合わせていることが、
大きなアドバンテージになるわけで、

一度も顔を合わせたことのない人と、
１からコミュニケーションを始める

ということを、
20代の若者が実践出来るかというと、
なかなか難しいのではないでしょうか。

もちろんそれは、
不動産投資においても、
同じことが言えると思います。

不動産は情報が命であり、
オンラインでしか繋がっていない人より、
もともと直接繋がっていた人の方が、
情報強者になるのは当然のこと。

打ち合わせ程度のレベルならともかく、
1から人脈を作るような場面だと、
対面でのコミュニケーションのほうが、
よほど簡単なわけで、そういう意味で

不動産投資とオンラインの相性

は、どちらかというと不向きです。

かと言って、
感染が拡大しているタイミングで、
無理やり対面するわけにも行かず、
歯がゆい日々はまだ続きそうですね。

発注先が倒産したらどうなる？

さて、本題です。

ここ数年、
土地を仕入れて物件を新築し、
より高い利回りを目指す、

「土地から新築」投資

が、都心で盛り上がりました。

現在は、土地の高騰に加えて、
建築コストの上昇が続いたおかげで、
その勢いはやや下火となりましたが、
これまで、プロがほぼ独占していた、
新築物件の企画という領域に、
一般の個人投資家が参入したことは、
大きな転換点だったと思います。

しかし、これまで
プロの領域だったということは、
個人投資家にとってハードルが高いと、
言い換えることも出来るはず。

・物件そのものの企画設計
・融資や資金繰りの問題
・建築会社との交渉や調整

など、一般的な不動産投資とは
異なる点が、多々あるんですね。

その中から今回は、

建築中に起きる発注先の倒産

という、深刻なリスクについて、
取り上げてみたいと思います。

破綻リスクを抱える会社は多い

まず始めに、
建築会社の倒産というものは、
おそらくみなさんが考えるより、

割と普通に起きている

ものです。

例えば、
帝国データバンクの調査によると、
全国の建築業における倒産件数は、
2021年の1年間で1,066件と、
過去最少を記録したそうですが…

その一方で、
今後の破綻が懸念されている企業は、

全体の5.7％にあたる推計2万6000社

に上ることが判明しています。

帝国データバンク：
建設業の業界動向調査(2021年)
https://www.tdb.co.jp/report/watching/press/pdf/p220114.pdf

つまり、
建設会社の約17件に1件が、
破綻リスクを抱えているわけで、
それは不動産投資家にとっても、
他人事ではないんですね。

投資家も破綻の道連れに

中でも、破綻リスクの
あおりを最も受けやすいのが、
冒頭でも述べた、

「土地から新築」投資

例えば、一般的な新築工事では、
工事着工前に3割の着手金を
元請けから求められることが、
良くあります。

しかし、着手金を支払った後で、
建築会社が倒産してしまったら…

大変なことになりますよね？

仮に、新築RCの工事契約が
2億円だったとしたら、
3割の6000万円が返って来ないのです。

さらに深刻なのは、
その原資が銀行融資だということ。

発注先が倒産したからといって、
銀行は返済を免除してくれません。

返済が滞ると銀行が判断すれば、
冷徹に債権回収へと舵を切りますから、
我々も破綻の道連れとなるのです。

倒産の輪が拡がるとは？

つまり、
発注先である建築会社の倒産は、
私たち不動産投資家にとっても、

死活問題になりかねない

重大なリスクだと言えるのです。

特に、安く工事を請け負っている
中小の建築会社などでは、

資金的な体力に乏しく、
自転車操業で経営を回している

ようなところも珍しくありません。

また、元請の会社に問題がなくても、

下請けや孫請けが飛ぶ（倒産する）

ことも、十分に起こり得ます。

下請け1社が飛んでしまえば当然、
現場の工事作業も止まりますから、
元請や他の下請け孫請けも、
資金繰りに窮することとなります。

そうなると、

連鎖的に倒産の輪が拡がる

ことにもなりかねません。

自分の身は自分で守れ！

そんなわけで、
新築工事を発注する際には、

業者や投資家仲間、ネットでの口コミ

などの情報を元に、
発注先を慎重に選んだ上で、

・見積もりに不自然な点はないか？
・不当に安請け合いをしていないか？
・前払いの額を下げることは可能か？

財務状況を慎重に探って下さい。

私が新築工事を行う場合は、

テンテンパー（10％＋10％＋80％）

つまり、着手金と中間金が10％ずつ、
残り80％は工事竣工後払いを条件に、
発注先を決めていますが、
おそらく個人の不動産投資家では、
そのような条件は難しいと思います。

また、不当な安請け合いも要注意です。

見積もりが不自然に安い場合は、
資金繰りに苦しいサインですから、

「他社より1000万円近く安い！」

などと安易に飛びつき、
後で飛ばれて泣くことのないよう、
十分に気を付けたいものです。

「土地から新築」投資は、
受け身の姿勢で上手く行くほど、
安易な世界ではありません。

自分の身は自分で守る！

ぐらいのマインドで、
慎重かつ冷静に行動して下さい。

がんばりましょう！

村上