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契約書に漏れがあった場合は?

村上です。

新型コロナウイルスの
世界的な感染拡大によって、

国内の民泊ビジネス

は、大きな打撃を受けました。

しかし、
その停滞ムードもここに来て、
徐々に回復の兆しが
見えて来たように思います。

大きな追い風となりそうなのが、

・記録的な超円安水準
・外国人の入国規制緩和

ですね。

これまでにないレベルの
割安な旅行が出来る日本へ、
入国規制が緩和された外国人が、
大勢日本にやって来ることになれば、
いわゆる「爆買い」が復活するだけでなく、

ホテルや民泊需要も大きく改善する

ことにもつながると思います。

そもそも、以前から
物価が先進国で一番安い
と言われてた日本が、

超円安でさらに安くなる

のですから、外国人が
民泊で長期滞在するケースも、
今後は当たり前になるはずです。

ただ、私は個人的に
外国人観光客が一気に増えると、
コロナの渦中では当たり前だった

どこへ旅行しても空いている

という快適さが、
今後は望めなくなるという点が、
とても残念でなりません。

例えば、スキー場だと

・リフト待ちの列がない
・ゲレンデが貸切状態
・レストランもすぐに入れる

行き帰りの高速道路でも、

・誰も走っていない
・渋滞に巻き込まれない
・サービスエリアも余裕

ですから、
非常に心地が良かったんですね。

まぁ、その快適さはある意味、

観光事業者の犠牲に成り立っている

わけで、元の姿に戻ることは
止むなしだとも言えるでしょう。

いずれにせよ、民泊ビジネスは今後、
復活することが予想されていますから、
私たち投資家としては、

アフターコロナを見据えた事業展開

を、より現実的に捉える段階に
来たと言えるはずです。

国も、規制の緩和だけでなく、
補助金や融資などの面で、
より強固なバックアップを
推進してもらいたいですね。

契約書に漏れがあった場合は?

さて、本題です。

先日、売買契約書について、
以下のようなご質問をいただきました。

*****

先日、3棟目の物件を購入したのですが、
売買契約書の確認作業において、
特約事項の漏れが多かったため、
仲介業者に対し、
「ここを追記してもらえないか?」
など、多くのお願いをしました。

こういった行為はあまり、
宜しくないものでしょうか?

*****

いやいや、とんでもないです。
むしろ、積極的にやるべきですよ。

そもそも売買契約とは、

売主と買主との合意内容を
書面にまとめたもの

であり、仲介はあくまで
契約のひな形を提供している
だけに過ぎません。

契約書の条項や特約を、
一語一句読み込んだ結果、

ここはおかしい!
先日の話と違う!

というのであれば、
必ず修正を依頼してください。

今回は、そんな
お話をしたいと思います。

契約書の存在意義とは?

まず始めに、
契約書の存在意義について、
少しだけ触れておきましょう。

そもそも契約とは、
当事者間の合意や約束を
指すものであり、その結果

当事者間に権利義務の関係が生じる

こととなります。

例えば売買契約の場合、売主は

対価を受け取る権利と共に、
モノを引き渡す義務を負う

一方、買主は逆に

モノを受け取る権利と共に、
対価を支払う義務を負う

という関係にあります。

もちろん、契約内容はそれだけでなく、

いつどこで、
どんなモノを取引するのか?
対価の額は幾らか?
合意が履行されない場合は?

など、お互いに決めた内容に従い、
より詳細な条項や特約を盛り込むことが、
後々のトラブル発生を、
未然に防ぐことにつながります。

きちんと修正しよう

したがって、
契約書に記した条項や
特約に齟齬がある場合は、

締結前にきちんと修正しておく

ことが、何よりも重要です。

一度サインや捺印をした契約は、
先方の合意が得られない限り、
基本的に直すことが出来ません。

条文や特約を一語一句精読して、
内容に間違いや過不足があれば、
仲介や売主に対して、
加除修正を依頼して下さい。

もちろん、要求した加除修正が
きちんと反映されていなかったり、
相手方と見解が分かれる場合には、

膝を突き合わせて再度確認する

ぐらいの気持ちで、
妥協しないよう心掛けましょう。

「ここをこうして下さい」
「いや、それは呑めません」
「この特約はどうですか?」
「そこはこうしても良いです」

といったやりとりを、
何往復もやって煮詰めるのが、
契約本来の姿だと思います。

当てにしちゃダメ!

そもそも残念な話ですが、
契約書を作れない仲介業者は、
世の中にゴマンといます。

出されたひな形を当てにせず、
きちんと精査することが重要です。

ですから、冒頭のように
特約に漏れがあるなんて事は、

有っちゃいけないレベル

であり、納得できない
契約はしちゃダメですよ。

「向こうが出して来たから」
「面倒がられるのが嫌だから」

などど、
売主や仲介の顔色を伺って、
不利な契約を呑むことのないよう、
十分に注意して下さい。

また、契約書で良くあるのは、

内容をきちんと読まずに
サインとハンコを押してしまう

ようなケースです。

これは、内容に齟齬がある以前に、
契約当事者としてタブーな行為です。

そういうケースに限って、
契約締結後にトラブルが発生し、

泣き寝入りせざるを得ない

なんて羽目になりますから、
くれぐれも注意したいですね。

萎縮せずに交渉しよう

そんなわけで、
契約書の条項や特約に対して、
意義を唱える事自体は、

むしろやって当たり前

ぐらいに考えて下さい。

売主や仲介が嫌な顔をしようと、
萎縮しちゃダメです。

その物件が絶対に欲しいのであれば、
強硬な態度は得策じゃありませんが、
リスクとリターンを天秤にかけた上で、
ジェントルに交渉したいものです。

がんばりましょう!

村上

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