村上です。

新型コロナの感染拡大によって、
それまでにはなかった、

・テイクアウト専門店
・フードデリバリー
・サテライトオフィス

など、テレワーク向けのサービスが
さまざまな業界で生まれました。

しかし現在は、
外出自粛や自宅での勤務など、
かつての厳しい制限は解除され、
それらのテレワーク向けサービスは、
既に過去のものとなり始めています。

街や観光地に人が戻り始め、
オフィス街にも活気が戻り始める中、
それらのビジネスが今後どうなるのか？
多くの方が興味を持っているはず。

そこでカギになるのは、

突発的な需要は短期間で終わる

という事実です。

一過性のブームに乗って、
ひと儲けしたいのであれば、

どれだけ早く投資額を回収するか？

にフォーカスしたほうが、
より良い結果を生むんですね。

例えば、一時期流行った
タピオカティーのお店であれば、

・1年の定期借家契約にする
・人件費や管理コストを減らす
・原材料や光熱費を極力抑える

など、あらゆる工夫をこらし、

短期間で投資額を回収する
ブームが去ったらすぐに撤退する

ことが求められます。

初期投資や運営費を限りなく抑え、
いつどうなっても大丈夫なように、
なるべく早く投資家額を回収しておく。

不動産に例えるなら、
再建築不可物件みたいなものです。

売却という選択肢を持たず、
初期投資をなるべく抑えて、

家賃収入からどれだけ早く、
投資額を回収出来るのか？

にフォーカスしたほうが、
より確実に成功出来るのです。

どんなビジネスにも、
相場の波は必ずありますよ。

良い時があれば
悪い時もある

良い時は誰だって儲かります。

悪い時にどうすれば良いのか？
どうすれば儲けを削らずに済むのか？

冒頭のテレワークビジネスには、
その視点が欠けているように、
思えてならないんですね。

底地投資ってどうよ？

さて、本題です。

当社の会員さんより、

＊＊＊＊＊

底地を購入して地代を得る、
底地権の投資について、
検討しています。

メリットデメリットの両面が
あると思うのですが、
投資として魅力は、
いかがなものでしょうか？

＊＊＊＊＊

というご質問をいただきました。

底地（そこち）とは、

建物の所有などを目的に、
借地権を設定している土地

のことを指すのですが、
土地を買わずに建物だけ購入する、

借地での不動産投資

は、比較的ポピュラーである一方、

底地権の地代で稼ぐ

というのは正直、
あまりお勧めしないんですね。

なぜなら底地権は、
さまざまな制約に縛られるため、

大きく稼ぐことが難しい

からです。

今回はそんな
底地投資の是非について、
分かりやすく解説したいと思います。

底地のメリットデメリット

まず始めに、底地投資の
メリットデメリットについて、
おさらいしておきましょう。

上物である建物を所有せず、
底地の所有権だけを買った場合、
メリットとしては、

・安定した地代が得られる
・維持管理コストが掛からない
・投資の知識が基本的に不要

という感じでしょうか。

一方、デメリットとしては、

・利回りが低い
・融資が付かない
・さまざまな制約に縛られる

ことですね。

特に問題となるのは、
冒頭でも触れたように、

法的な制約に縛られることで、
投資をハンドリング出来ない

点だと思います。

借地人の権利が強力過ぎる

例えば、
底地権のオーナーは基本的に、

借地人を一方的に追い出す

事が出来ません。

土地に底地権があるように、
上物にも借地権という
強力な権利が発生します。

この借地権は、平成4年の
借地借家法改正によって、
かつての旧法借地権よりも、

借地人の権利がやや弱まった

のですが、それでも

居住用借地権の設定期間が、
30年以上の長期である事に加え、

借地人がその期間を、
地主の合意なしに更新出来る

という、強力な権利がありますし、

借地人が上物を
建て替える場合においても、
申し出を拒むことが出来ません。

・地代の不払いがあった
・借地人が勝手に上物を増改築した
・借地人が上物を放置している

結局、このような
正当事由でもない限り、
地主は更新を拒否する権利を、
留保出来ないのです。

その底地に出口はあるか

また、出口が取れないことも、
底地のデメリットです。

前述のとおり、借地契約を

一方的に終了させることが出来ない

ことに加え、底地と借地をまとめて、
売却する合意形成が出来なければ、

銀行の融資も付きにくい

ために、
次の買い手が付くかどうかが、
はっきりと見通せません。

さらに、出口が見えない上に、
市場に出回る底地権売却の件数も、
それほど多くはないはず。

そういう意味で底地投資は、

再現性に乏しい

という点も、
デメリットとなるはずです。

インカム狙いなら有り？

ただ私は、
これらのデメリットを理由に、
底地は買っちゃダメだなどと、
言うつもりもありません。

底地に限らず、どんな投資でも
きちんと儲かれば良いわけで、
例えば、

相場よりはるかに安く底地を買い、
数年レベルで元金を回収しておく

ような投資が実現出来れば、
出口無しのインカム専門物件として、
十分に貢献してくれるはずです。

要は、
キャピタルゲインに色気を出して、

「いずれ高値売却が狙えるのでは？」

などと考えるから、
借地人との関係が拗れたりするわけで、
古くからの地主や寺院のように、

末代まで土地を守り続ける！

ぐらいの意気込みで、
インカムに集中すれば良いのです。

数十年も保有していれば、
そのうち借地人の環境も変わり、
こちら有利の展開になることも、
起こり得ると思いますよ。

底地に対するスタンス

そんなわけで今回は、
底地のメリットデメリットについて、
思いつくまま解説してみましたが、

底地は上物の投資に比べて、
安定しているが利回りは低い

という点には、
十分に留意しておくべきです。

もちろん、前述のように
相場より遥かに安く買えれば、
投資として十分に成立しますが、
再現性はかなり低いと思います。

であれば、
わざわざ底地を狙うのではなく、

上物メインの投資を続ける傍ら、
たまに良い条件の底地が出たら買う

ぐらいのスタンスが、
丁度良いのかも知れません。

みなさんの、
ご参考になれば幸いです。

村上