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物件の瑕疵は契約で縛れ!

村上です。

何年か前に、

「億り人」

という言葉が流行りました。

金融資産を1億円以上保有し、
投資の運用でさらに富を増やす

そんな成功者たちのことを、
億り人と呼ぶそうですが、
以前、日経新聞の調査において、

億り人でFIREを実現した人は、
調査全体の12%にとどまった

という記事を見ました。

FIREとは皆さんもご存じのように、
Financial Independence Retire Early
の略であり、

会社などの収入に依存せず、
経済的な自立を早期に確立する

というもの。

記事によると、
1億円の金融資産を保有しても、
実際にFIRE出来る人間は、
10人に1人程度という
調査結果が出たそうです。

確かに、1億円レベルの金融資産から、
得られる運用益程度で、
充実した生活が送れるのかというと、
そうじゃないと思います。

例えば、FIREを実現するために
必要な条件と言われている

生活費×25倍の資産を
年率4%で運用する

という、いわゆる4%ルールに、
1億円の金融資産を当てはめると、

年間400万円で生活する

という、厳しい現実が待っています。

田舎でのんびり畑でも耕しながら、
年間400万円の運用益で生活する
ぐらいのライフスタイルなら、
十分にやって行けるでしょうが、

東京23区で400万円の暮らし

を実現するとなれば、
相当に切り詰めないとダメですから、
優雅なリタイア生活など、
望みようがないですよね。

さらに、これからの時代は、
インフレが加速しますから、
ジリ貧になることは避けられません。

結局、億り人のレベルであっても、
資産を切り崩しながら生活するしか、
選択肢がないというわけです。

では、どの位の金融資産があれば、
まともな暮らしが出来るのか?
というと、個人的にはやはり

5億円以上は最低限必要

ではないかと考えています。

5億円を年利4%で運用すれば、
年間2000万円が得られますから、
都心でもそこそこの暮らしが、
実現出来るはずです。

巷では、FIREが盛んに
もてはやされていますが、
1億円程度じゃ全然ダメであって、

現実はそれほど甘くない

という事実が、今回の調査で改めて
浮き彫りになったと言えそうです。

物件の瑕疵は契約で縛れ!

さて、本題です。

以前のことですが、

*****

土壌汚染が疑われる更地を、
購入して数年保有したのち、
売却しようとした場合、
再調査や浄化作業を行う必要が
あるのでしょうか?

*****

というご質問がありました。

質問したAさんの話によると、
その土地には数年前まで、
クリーニング店が営業していた
ようで、仲介している元付業者から、

「土壌汚染の調査をした方がいい」

と言われたそうです。

今回は、時間と費用の都合で、
購入を諦めたそうですが、
物件購入前の時点で調査や、
浄化作業を行なった場合でも、

売却時に同様の再調査や、
作業をしなければならないのか?

という疑問を、
Aさんは抱いたようです。

今回はそんな、
土壌汚染の問題について、
解説してみたいと思います。

その瑕疵は誰のもの?

まず始めに、その土地に

・土壌汚染
・埋設物(ガラ)
・竹木や配管などの越境

など、何らかの瑕疵がある場合、

その調査や撤去作業は
基本的に売主負担で行う

または、

見積費用を値引きしてもらい、
買主が代わって実施する

ことが必要となります。

要は、取り決めた内容を、
契約書に盛り込めばいいわけで、
契約締結後から決済引き渡しまでに、

瑕疵が除去されている

ことが、取引の前提になります。

つまり、Aさんが業者から

「土壌汚染の調査をした方がいい」

などと言われるのは、
筋違いと言ってもいいんですね。

そっちでやってよ

大体、そんな訳あり物件は
Aさんが購入を辞退したように、
簡単に売れるものじゃありません。

多くの場合は、
元付の売買仲介業者が売主に対し、

「きちんと調査して、
除去作業までやっておかないと、
この物件は売れないですよ」

などと促し、売主負担で
瑕疵を無くしておかなければ、
売り出しさえままならないはず。

それをやっていない以上、
売主側の対応はだらしないと、
言わざるを得ないのです。

ましてや、
土壌汚染の調査や除去作業を、
買主側に提案しているのですから、
私がAさんの立場だったら、

「そちらが責任を持ってやりなさい」

と言いたいぐらいです(笑)

やりようは幾らでもある

一方、このような瑕疵を理由に、

購入自体を諦めてしまう

というのも、
勿体無い話ではないかと思います。

もし仮に土壌汚染があったとしても、
汚染された土を徹底的に掘り出し、
きちんと処分することが出来れば、
大きな問題にはならないからです。

その場合、起こり得るリスクに備えて、

・白紙撤回出来る条件
・追加費用の請求権

などの特約を、
契約書に盛り込んでおくことが、
重要なポイントとなります。

例えば、実際に土を掘ってみたら、
汚染された箇所が

・想定以上に広かった
・想定以上に深かった

という事態になっても、
売主にきちんと請求出来るなら、
安心して取引が出来ますよね?

もし仮に、
売主が費用の追加負担を拒むようなら、
契約自体を白紙撤回すればいいですし、

やりようは幾らでもある

というわけです。

再調査は必要か?

では次に、Aさんが質問した

物件を売却する際に、
再度調査する必要はあるのか?

という点についてですが、
これは、

やる必要がある

ということになります。

土壌汚染は流動性があり、
過去に自分の土地をキレイにしても、

隣地から汚染物質が再度流入する

というケースが、
可能性として有り得るからです。

特に、その土地や隣地に

・クリーニング店
・ガソリンスタンド

があったりすると、

周辺の土壌は
ほぼ100%汚染されている

と考えていいですから、
再調査は避けられないと思います。

そういう意味では、将来的な
再調査や撤去費用も含めて、

指値を入れて安く買っておく

ことが出来れば安心ですね。

上手く立ち回ろう

今回の件で重要なポイントは、

売主ときちんと交渉して、
買主有利の契約を結ぶこと

掛かるコストを売主負担とし、
自分のリスクとしないこと

です。

もちろん、それらのコスト負担を、
売主が許容するかは別の話ですから、
話がまとまらないようであれば、
潔く撤退することも有りでしょう。

基本的に土壌汚染は、
よほど深刻なものでない限り、
その多くは除去が可能です。

将来の瑕疵としないためにも、
その辺は上手くやっておいて下さい。

がんばりましょう!

村上

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