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古いエレベーターをどうする?

村上です。

昨今の物件価格高騰によって、

物件を売ってしまおうか?
売らずに保有を続けようか?

などと思い悩む投資家も、
多いのではないかと思います。

もちろん、私もその1人ですが、
その物件を売るか売らないかは、

はっきり言ってケースバイケース

なんですね。

例えば、投資を初めて間もない、
前半戦のフェーズであれば、

売って買ってを繰り返して、
自己資金を積み上げる

ようなやり方が有効ですし、
ある程度の物件規模を築いた、
ベテラン投資家の域になれば、

資産を売るより
増やす方が重要

だったりしますから、
売らずに最後まで保有すれば、

複利のパワーを最大限に活かす

ことも可能になるはず。

また、物件を売った場合は、
その後の規模拡大をどうするかが、
大きな問題になります。

例えば、物件価格の高騰で
以前に買った物件の資産価値が、
1.5倍になったとしましょう。

現段階で、物件を売ってしまえば、
ローンの残額を一括返済しても、
多額のキャッシュが得られます。

しかし、問題はその後。

物件規模を拡大するために、
今度は物件を買わなければなりません。

つまり、市場が高騰している、
売り手市場というタイミングは、

「買い」のタイミングではない

ということ。

貯まったキャッシュも、
高い物件を買い増してしまえば、
あっという間に無くなりますし、
そもそもが低い利回りですから、
後になって、

「あの物件は高利回りだったから、
売らずに残しておけば良かった」

ということにもなりかねません。

自分の投資家人生が今、
どの辺のフェーズにあるのか?

資金を積み増したいのか?
物件規模を増やしたいのか?

あるいは、

将来のビジョンをどう描くのか?

皮肉にも、今回の価格高騰が、
投資家の向かうべき将来を、
改めて問い掛けているように
思えてならないですね。

古いエレベーターをどうする?

さて、本題です。

ちょっと長い内容ですが、
以前、こんなご相談がありました。

****

築28年のRC5階建て、
エレベーター付きの物件を
購入しました。

購入前にエレベーターに乗り、
問題がないか確認した上で、
購入したのですが、
引き渡しから3ヶ月後、
保守業者に依頼したところ、
「このままでは保守契約が出来ない」
と言われてしまいました。

保守契約を結ぶためには、

・大半の部品を交換する
・エレベーターを更新する

必要があり、部品交換だけでも、
取り寄せに数ヶ月掛かるだけでなく、
800万円以上の費用が必要とのこと。

さらに、数ヶ月前から異音が発生し、
現在はエレベーターを止めているため、
入居者からのクレームが絶えません。

売主にも連絡したのですが、
引き渡し時には正常に動いていたため、
契約不適合責任は負えないそうです。

正直、物件を買って後悔していますが、
どうしたら良いでしょうか?

*****

という内容です。

今回はこのご相談について、
解説してみたいと思います。

築28年の意味とは?

まず始めに、
ご相談者さんが見落としていた、
重要なポイントが1つあります。

それは、
「築28年」という数字です。

エレベーターの部品供給は、
どのメーカーであっても
ほぼ30年間が上限であり、
いずれ更新する必要に迫られます。

つまり、ご相談者さんが確認した、
稼働から28年のエレベーターは、
乗って大丈夫かどうかに関係なく、

せいぜい2年位しか使えない

ということになるんです。

たとえ、部品供給のあるうちに、
800万円でリニューアルしたとしても、
次回の点検で他の不具合が発生したら、
部品交換を実施することが出来ず、
その800万円は無駄になります。

要は、遅かれ早かれ、
28年物のエレベーターは
更新が必須事項であり、

更新費用を物件価格に上乗せ

した数字から、物件の購入可否を
判断する必要があったんですね。

売主は知っていた?

また、相談の内容を見る限り、
おそらくこの物件の売主側も、

エレベーターの更新時期が近い

という事実を、売り出し前に
把握していた可能性が高いです。

そもそも、引き渡し後3ヶ月で、
保守契約を断られる位の劣化ですから、
前のオーナーも以前から、

「そろそろ更新時期ですよ」

といった話を、
保守業者から度々聞かされ、
その事実を知っていたはず。

要は、今回の物件売買も、

エレベーターの更新までに、
物件を売り抜けてしまいたい

という思いがあったのでしょう。

「引き渡し時には正常に動いていた」

と、突っぱねたようですから、
高い確率でクロではないでしょうか。

ただ、今回の件については、
買主側の過失もありそうですから、
裁判で契約不適合責任が
認められるかどうかは、
何とも言えないところです。

スパイラルから抜け出せ!

次に、喫緊の課題としては、

エレベーターが稼働していない

という点が、非常に心配です。

5階建のRCですから、
エレベーターが使えないことは、
クレームの発生だけに留まらず、

・家賃の減額を求められる
・退去が続々と発生する
・次の入居者も決まらない
・募集賃料を下げざるを得ない

そんな、最悪のスパイラルに
陥る可能性もあります。

ですから、ここは思い切って

エレベーターを全て更新する

ことをお勧めします。

ただ、その更新費用は、
相見積もりを取るようにして、
コストダウンを徹底して下さい。

・A社は1千万円
・B社は1千2百万円
・C社は9百万円

というように、
保守契約を取りたい目的から、
格安で更新工事を請け負う業者も、
多いはずです。

くれぐれも、
業者の言い値で発注しない
スタンスが重要ですね。

行動で道を切り拓く

それと同時に、
銀行や信金などに融資を打診し、
工事費用の資金を用意して下さい。

物件購入時の金融機関はもちろん、
これまで付き合いのなかった、

・地元の信金や信組
・ノンバンクや政府系機関

なども、これを機会に
幅広く当たってみましょう。

もちろん、月々のローン返済は、
今よりきつくなると思いますが、
不動産価格の高騰がこのまま続けば、

売却によるキャピタルゲイン

で、エレベーター更新のマイナスが、
リカバー出来る可能性もあります。

もちろん、当てが外れる
場合もあるでしょうが、
このまま手をこまねいていたら、
空室だらけのボロ物件になることは、
容易に想像出来ますよね?

強いマインドを持って現状を打開し、
将来の高値売却に向けて行動して下さい。

道は、必ず拓けると思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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