村上です。

ここ数年、不動産以外の業界で、
仕事をする機会が増えた私ですが、
改めて他の業界へ行ってみると、

不動産業界は良いところだ

という思いを、新たにしています。

営業マンであれ顧客であれ、
決断のスピードが早いですし、
金儲けを目標に行動しますから、
その成果も単純明快なんですね。

とにかくシンプル
とにかくストレート

これが、
不動産業界の長所と言っても、
過言ではないと思います。

また、この業界の人間は、
時間を無駄に費やしたり、
お金を減らすような事を、
すごく嫌がります。

こんな会議は時間の無駄だ！
営業で外回りした方がマシだ！

ぐらいに前のめりです（笑）

一方、他の業界はどうかというと、
不動産業界のような明快さはありません。

例えば、私がベンチャーキャピタルで、
IT業界の人たちと仕事をする機会が、
このところ増えているのですが、
何かにつけて、とにかく遅いんです。

決断や行動が遅いし…
すぐ会議をしたがるし…

何のためにそれをやるのかを、
良く分かっていない人たちが、
本当に多い印象ですね。

あとは、回りくどいのも、
短所ではないかと思います。

とにかく説明が長いですし、
出て来る資料も分かりにくい。

さらに、解決できなければその都度、
持ち帰って確認するという具合ですね。

別に持ち帰らなくてもいいんです。

その場で決めればいいですし、
決断した結果が覆るような場合は、
覆る可能性を示しておけばいいわけで、

事前に着地点を決めず、
とにかく話し合うだけ。
結果も見えてこない。

というやり方のほうが、
私たち不動産業界の人間には、
ナンセンスとしか思えないのです。

願わくば、
彼らを不動産業界に入れて、

1から営業マインドを叩き込む

ようなことをすれば、その行動も
変わって来るとは思いますが、
無理な話ですよね…。

海外居住者は物件管理をどうする？

さて、本題です。

以前、以下のような
ご相談をいただきました。

＊＊＊＊＊

海外転勤になる可能性があり、
しばらく日本に
帰って来れそうにないので、
一度、所有物件を整理するか
保有を続けるか検討しています。

海外に居住しながら、
日本の不動産をやる場合の、
メリットデメリットは
どのようなものがあるでしょうか？

また、このまま保有する場合は、
海外在住者でも代行してくれる
管理会社があると聞きましたが、
そういった手段も有効でしょうか？

＊＊＊＊＊

処分するか保有を続けるかは、
投資家自身の状況によって、
ケースバーケースだとは思います。

ただ、個人的な印象としては、
無理して手放す必要もないという
感じもしますね。

というわけで今回は、
海外在住の方が国内の物件を、
手放すすべきか否か？あるいは、
保有するにはどうすれば良いのか？

この辺を探ってみたいと思います。

海外に引っ越すなら

まず始めに、
私が経営する管理会社でも、
日本に在住していない外国人の物件を、
管理しています。

・土地建物の維持管理
・入退去時の募集や対応
・原状回復のリフォーム
・定期点検や大規模修繕

といった通常の管理業務に加え、

・確定申告や納税の代行

も、サポートしています。

ただし、私たち管理会社は、
税務関連のハンコを押せませんから、

弁護士を「納税管理人」として
オーナーとの間に入ってもらい、
その下に我々管理会社が入る

という、仕組みになっています。

もちろん、弁護士に依頼する以上、
それなりの費用は掛かりますけどね。

信頼出来る管理会社を探せ！

また、信頼関係がある管理会社であれば、
ある程度おまかせでやってもらうことも、
十分に可能ですが、そうでなければ
対応してくれる管理会社を探して、

入居審査や工事の手配など、
メールなどで逐一調整を行う

ことになると思います。

幸い、コロナ禍以降は
オンラインでのやりとりが、
ごく一般的になりましたから、

ライブカメラで物件を見る

といったことも、
以前ほど難しくはありません。

ただ、管理会社の担当によっては、
こちらの要望に応えてくれないなど、
なかなか難しい部分もあるので、
やはり、信頼出来る管理会社を探して、
ある程度任せた方がいいですね。

おそらくこの、信頼出来る
管理会社を見つけ出すことが、
海外に居ながら物件を保有する
最も難しい部分だと言えるはずです。

引き継ぎをお願いする？

また、納税で一番簡単なのは、
奥さんや親、親戚に任せることです。

物件管理は管理会社に任せ、
確定申告や納税に関しては、
奥さんに代行してもらったり、
親や親戚に謝礼を支払って、
作業をお願い出来れば、
弁護士への支払いも不要です。

ちなみに当社でも、
海外に滞在しながら、
物件管理を親に任せている
社員がいますよ。

また、海外赴任などでは、
辞令から赴任までの短い期間で、
全てを片付ける必要がありますから、
引き継ぐ時間にも余裕はありません。

そういう意味で、
ご相談者さんのように
海外赴任の可能性がある程度、
分かっているようなケースでは、

なるべく早めに引き継いでおく

ことが有効だと思います。

あえて売る必要はない

というわけで今回は、
海外在住者が物件を保有するための、
方向性を探ってみました。

そもそも論になりますが、
ご相談者さんのように

「今は売り時じゃない」

と考えているにもかかわらず、
物件の処分を考えるというのは、
非常にもったい無いと思います。

売りたい時に
売りたい金額で

焦らず売ればいいのですから、
やりようは幾らでもありますよ。

一方、現在のような
物件高騰のタイミングだったり、

・キャッシュフローがカツカツ
・修繕コストが大幅に増える

ような物件であれば、
思い切って処分するのも有りです。

要は、海外赴任などの理由で、
現状を見直す必要はないということ。

売りたければ売ればいいし、
売りなくなければ保有して下さい。

がんばりましょう！

村上