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戸建投資は拡大に不向き?

村上です。

「貯蓄から投資へ」という、
政府によるスローガンが出てから、
随分と年月が経った感があります。

2012年に安倍政権が誕生して以降、
現在の岸田政権に至るまで、
その流れは続いてきたはずですが…

国民全体における
貯蓄から投資へというマインドは、
その後もあまり変化がないように、
思えてなりません。

その大きな要因としては、やはり

日本経済そのものが停滞している

ことではないでしょうか?

価格破壊という言葉が台頭し、
品質の良い商品が、
あり得ない値段で買えるという
デフレが長年続いた結果、

・日本全体が儲かっていない
・デフレマインドが払拭出来ない

現在へとつながっているのです。

結局、そのような
先の見えない状況において、
国民の所得が、

投資という「攻め」よりも、
貯蓄という「守り」に向かう

ことは、当然じゃないでしょうか?

一方、アメリカを始めとした
先進国や新興国は軒並み、
大きな経済成長を成し遂げています。

所得増が伴う良いインフレが進み、
貯蓄を続けていると、

資産が増えるどころか目減りする

という事実に気付けば、
手持ちのお金を投資に回すことは、
自然の成り行きだと思います。

また、投資マネーはその多くが、
成長している国の企業に集まるため、
その経済はどんどん加速することに…

結果的に、経済成長を遂げた国と、
そうでない日本のような国には、
大きな差が付いてしまうのです。

しかし、そんな日本であっても、
悪い面ばかりじゃありません。

・治安は世界最高レベル
・街にゴミが散らかっていない
・食べ物は安くて美味しい

そんな国、世界のどこにもないですよ。

まぁ、視点を変えれば、
そのような日本の安全安定こそが、
日本人を投資に向かわせない
最大の要因なのかも知れません。

戸建投資は拡大に不向き?

さて、本題です。

不動産投資家であれば誰でも、

より多くの物件を保有し、
キャッシュフローを最大化したい

という思いがあるはずです。

そのために、

・銀行の融資を確実に引き
・高利回りの物件を探して
・満室での稼働を常に目指す

努力や行動、そして何より
高い投資効率が求められますよね?

では、近年大きな流行を見せている、

地方での中古戸建投資

はどうか?というと、
高い利回りを実現することは、
アパマン投資より確実である反面、

非常に投資効率が悪い

という点が、
大きなネックとなるはずです。

今回はそんな、地方の戸建投資について、
個人的な考えを述べてみたいと思います。

10戸買うならどっちが有利?

以前、とある投資家さんから、
こんなご相談をいただきました。

****

戸建投資に興味を持っていますが、
中古の戸建だけを買い進めても、
拡大スピードが遅いのでは?と、
懸念しています。

投資規模の拡大について、
アドバイスがあればお願いします。

****

このご相談者さんは正に、
私と同じ懸念を持っているのですが、
正直言って戸建投資は、

規模拡大のスピードが遅い

という点は避けられません。

例えば、小さな戸建を10棟買うのと、
10戸のアパートを1棟買うのでは、
どちらの投資効率が高いのか?、
改めて言うまでもないでしょう。

さらに、地方の古い戸建は、
融資面で厳しい戦いを強いられますが、
積算の出るアパートであれば、
融資でレバレッジを効かせることも、
難しくはないのです。

管理も10戸まとめて出来ますし、
リフォームや修繕のコストだって、
バラバラの戸建より安上がりです。

アパマンと戸建は違う

そもそも、アパマンと戸建は、
その成り立ちが大きく異なります。

アパマンは多くの入居者を、
効率良く住まわせることに
特化した建物である一方、
戸建はというと、

間取りや敷地面積の広さなど、
ゆとりを持った生活を送る

ために設計されています。

つまり、投資効率を求めた場合に、

ゆとり=非効率

となりかねない戸建投資は、
高効率のアパマンと比べた場合、
時間や手間の面において、
どうしても劣ってしまうのです。

例えば、みなさんが将来的に、
100戸以上の物件規模を目指すとしたら、
戸建メインでやりたいですか?

私なら、アパマンを選ぶと思います。

戸建も場合によりけり?

もちろん、
アパマン物件を買い進める中で、

少しずつ戸建もミックスする

ぐらいのレベルであれば、
全く問題はないと思います。

戸建賃貸が持つ、

・高い利回り
・長期入居

のメリットを活かし、
投資全体のポートフォリオを、
より安定したものにしたいなら、

戸建をニッチ的に買い進める

という投資戦略は、
十分に有りだと思います。

また、最初は小さな戸建から始めて、

いずれアパマンにステップアップする

というアプローチもお勧めです。

フルローンが引けるからといって、
いきなり大規模RCに手を出し、

手痛い失敗をしてフェードアウトする

そんな投資家が多い中、
低価格の戸建から経験と実績を積めば、
ローリスクな投資を実現出来るはずです。

規模拡大を目指すなら

では、これまでの話をまとめてみましょう。

****

戸建だけで規模拡大を目指すのは、
そのスピードや効率的にお勧め出来ない

ただし、アパマン投資のニッチとして、
戸建を少しずつ買い進めるのは有り

また、最初は小さな戸建から始めて、
いずれアパマンにステップアップする
というアプローチもおすすめ

****

という感じでしょうか。

少なくとも、私はこれまで
戸建投資だけで大金持ちになった
という投資家を知りません。

もしも、戸建だけで、
大きな投資規模を目指すのであれば、
専門の会社を設立するなどして、

・リフォームをフロー化する
・売買や管理のスタッフを雇う

といった、
事業経営的なアプローチでしか
拡大の道筋は見出せないと思います。

少なくとも、
現在流行しているような、

DIYレベルでの戸建賃貸

では、いずれ頭打ちになることが、
避けられないと思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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