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金利引き上げによる影響は?

村上です。

風呂なし物件って、
みなさんはご存知でしょうか?

昭和の中頃ぐらいにあった、

・風呂なし
・共同洗面所
・共同トイレ

という、寮のような
長屋やアパートのことです。

そんな風呂なし物件が先日、
某大手新聞で取り上げられ、

令和の若者の間で
再び脚光を浴びている

という記事があったそうです。

・家賃や水道光熱費が安い
・シンプルな暮らしを実現

そんな風呂なし物件に、
魅力を感じる若者がいる
という内容なのですが…

みなさんは、そんな物件に
住みたいと思いますか?

思いませんよね?
私も絶対に勧めません。

そもそも、記事にあるような

近くに銭湯やスポーツジムがある

風呂なし物件があったとしても、
銭湯やジムが撤退してしまったら
どうするのでしょうか?

あちこちに銭湯があった、
昭和中期の頃ならともかく、
銭湯が激減した現代において、
風呂なし物件は不便極まりないです。

ちなみに、
私が知っている昭和時代でも、
風呂なし物件は市場に
殆どありませんでした。

そんな事実も知らない記者が、
「脚光」なんて言葉で、
記事にするのはいかがなものか?
よく考えてもらいたいです。

もし仮に、その言葉を
鵜呑みにした不動産投資家が、
風呂なし物件を買ってしまったら、
大変なことになりますよ。

・入居が決まらない
・管理会社に断られる
・入居者の質が悪い

さらには、

・銀行の評価が下がる
・更地以外の出口もない

などと、良い面はまず無いです。

有るとすれば、
土地値より大幅に安い物件で、
立ち退きと解体費用を差し引いても、
更地で儲かるパターンですね。

でも、そういった案件は、
プロの転売業者が手掛る領域であり、
個人投資家にはハードルが高いです。

どうしても欲しいというなら、
止めはしませんが、
普通のアパマンを買った方が、
ずっと楽に儲かると思いますよ。

金利引き上げによる影響は?

さて、本題です。

2022年末に、
日銀が大規模金融緩和策の
一部修正を決めたことで、
大手銀行の多くが
翌年の2023年1月から、

住宅ローン金利の引き上げ

を実施しています。

この話を聞いて、

「今後の不動産投資は、
より厳しくなるのだろうか?」

という不安をお持ちの方も、
多いのではないでしょうか。

しかし、金利の引き上げが、
融資にマイナスであることは、
もちろんですが、
不動産投資全体で見ると、
悪い影響ばかりではありません。

むしろ、プラスに向かう部分も
あったりするのです。

そこで今回は、利上げに伴う
影響やそのメリットについて、
私なりに解説したいと思います。

利上げで価格は下がる?

まず始めに、これは
不動産投資に限らず、
収益不動産を含めた
不動産市場全般の話と
捉えて下さい。

銀行が金利が上げると、
不動産市場はどうなるのか?
というと、

売買の取引相場が下がる

ことにつながります。

不動産投資向け融資というより、
自分や家族が住むために
物件を買う、いわゆる

実需(じつじゅ)の客

に、影響が顕著なのですが、
住宅ローンの金利が上がると、
一般大衆の消費者に、

「物件価格が高い上に、
月々の返済額も増える!」

というマインドが生まれ、
住宅の買い控えが起きるのです。

また、昨今のインフレや
新型コロナによる収入減など、
消費者にとって良いニュースが、
あまり無い状況ですから、

一度、買い控えマインドが
市場全体を覆ってしまうと、
その払拭は難しくなるはずです。

値下げも止むなし

そもそも、
高騰が続いていたた都心物件では、
2022年の夏以降、

物件が思うように売れず、
在庫が積み上がっている

という状況が続いていました。

売る側のデベや業者は、
それらの在庫を掃かすために、
躍起になっていたのですが、
ここに来て、今回の金利上昇が
現実のものとなりましたから、
デベや業者の多くが、

「値下げも止むなし」

という方向に向かうと思います。

そもそも、
これまでの不動産市場がある意味、
異常な程のインフレでしたから、
今回の金利上昇により、

一気に調整が入って落ち着く

可能性が高いんですね。

もちろん、その余波は
不動産投資の市場にも
影響を与えることになりますから、

物件価格の上昇が鈍る
あるいは、下げに転じる

ことにもつながるはずです。

利上げがプラスに?

一方、既に物件を保有している
不動産投資家にとって、
今回の利上げがどのような
影響を与えるのか?というと、

殆ど影響は無いか、
むしろプラスになる

と考えています。

ローンの支払額が増えると、
相対的に
家賃が安く感じられますから、

マイホームの購入を見送って、
このまま賃貸に住み続ける

という入居者が増えるからです。

また、不動産投資の融資では、
その多くが変動金利でなく、

・5年固定
・10年固定

といった、
固定金利を選択していますから、
短期的な利上げを心配するより、
満室の維持にフォーカスした方が、
よほどマシだと思います。

買いのチャンス到来!

また、今後の物件売却においては、
これまでの売主側優位の状況から、

買主側有利に転じる

可能性が高くなります。

市場全体が、

「これから相場が下がるのでは?」
「早く売り抜けた方がいいかも…」

というマインドに支配されると同時に、
投資家や私たち業者の側も、

「売れなくなったらどうするんですか」
「今決めないと大変なことになりますよ」

などと煽り、物件を積極的に
買い叩くようになりますから、
市場全体の波は下げに向かうはずです。

高値掴みで購入したオーナーは今後、
売却で苦労することになるでしょう。

逆に考えれば、私たち投資家は
今回の金利引き上げによって、

買い場のチャンスが訪れる

と考えておいた方がいいです。

来るべき買い場に備えて、
いつでも物件が買える属性と、
銀行や業者とのつながりを、
より強固にしておきましょう。

それが、今後の不動産投資において、
大きな明暗を分けると思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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