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都心の狭小物件が埋まらない

村上です。

以前、野村総研から、

日本の富裕層は149万世帯、
その純金融資産総額は364兆円と推計
https://www.nri.com/jp/news/newsrelease/lst/2023/cc/0301_1

というレポートがありました。

これは、2021年時点の日本において、
純金融資産保有額別の世帯数と資産規模を、
各種統計などから推計したもの。

詳細はURLをご覧いただくとして、
個人的に興味を引いたのは、
富裕層・超富裕層の世帯数が、
2005年以降最多になったことです。

日本の総世帯数5,413.4万戸のうち、
純金融資産が1億円以上5億円未満の、
いわゆる「富裕層」が139.5万世帯。

そこから上の、
純金融資産5億円以上の
「超富裕層」が9万世帯とのこと。

富裕層と超富裕層を合計した
約150万世帯という数字は、
総世帯数の2.7%に当たります。

全体の2.7%を、
40人学級に例えるなら、

クラスメートの1〜2人が、
お金持ちの家で生まれ育った

ぐらいのイメージですね(笑)

ただ、この調査については、
注意すべき点もあって、

世帯の純金融資産に、
不動産は含まれていない

のです。

例えば、代々の大地主などが、
この世帯数に入っていない
可能性もありますから、
そこまでをカバーするなら、

日本の富裕層はもっと増える

ことになるでしょう。

また、富裕層や超富裕層の多くは、
東京や大阪など大都市圏にいますから、
資産性に乏しい地方に比べると、
クラスメートのお金持ちは、
統計以上に増えると思います。

一方で、社会問題となっている、
貧困層の増加もあるわけで、

中間層が減少する代わりに、
富裕層と貧困層が増えて行く

という二極化は今後、
より一層開くことになります。

でも、それはそれで
いいんじゃないかとも思うのです。

現代の日本は幸い、
今が貧困層であっても、
頑張り次第で十分に稼ぐチャンスが、
平等に与えられている反面、

仮に富裕層であっても、
いい加減な資産運用をしていたら、
あっという間に富を失ってしまいます。

頑張る人が報われて
怠ける人が富を失う

という至極真当な社会。

そういう意味で私たち不動産投資家も、
上位の2.7%入りを目指して、
引き続き頑張る必要がありそうです。

都心の狭小物件が埋まらない

さて、本題です。

*****

山手線内側で駅徒歩5分、
1部屋17平米前後の
狭小アパートを保有しています。

以前は、外国人や社会人など、
入居者も多かったのですが、
コロナ禍が過ぎた現在では、
12部屋中7部屋が空室で、
客付けに苦慮している状況です。

周りのライバル物件は、
繁忙期を逃したくないせいか、
5千円〜1万円程度値下げして、
募集を掛けているようですが、

自分も1万円値下げするのか、
それともこのまま頑張るのか、

どうすべきでしょうか?
アドバイスをお願いします。

*****

先日、このような
ご相談をいただきました。

都内の狭小物件はコロナ禍以降、
軒並み苦戦しているのは、
みなさんもご存知だと思います。

今回はそんな狭小物件の
空室対策について、
解説してみたいと思います。

狭小物件が増えたワケ

まず始めに、
都内の狭小物件について、
改めておさらいしましょう。

都心で働くサラリーマンや、
外国人労働者をターゲットに、
いわゆる

寝に帰るだけの部屋

として、以前は
狭小のワンルーム物件が
数多く新築されていました。

都心部はそもそも土地値が高く、
利回りも厳しいために、
オーナーの目論みとして、

投資効率に優れたワンルームで、
少しでも利回りを向上させる

という狙いがあったのです。

もちろん、賃貸ニーズも
都心なのでそれなりにありました。

都心でハードワークを続ける人たちが、
寝に帰るだけの場所として、
安定した収益が望めたのです。

ニーズが根こそぎ消えた

それが2020年以降、
コロナ禍による自宅勤務や
テレワークが一般化したことで、

都心で働く必要が無くなった

多くの人たちが、
狭小ワンルームの賃貸契約を、
解除しました。

それまで当たり前だったニーズが、
根こそぎ消えてなくなったのです。

ただ、そこで多くの
狭小オーナーが考えたのは、

「コロナが収束すれば、
客は帰って来るだろう」

という目論見でした。

家賃の大幅値下げなどで、
空室の長期化を何とかしのぎ、
需要が回復したタイミングで、
再び値上げするという考えです。

どん底から脱出するには?

しかし、その需要は残念ながら、
コロナが収束した現在においても、
以前とは程遠いレベルに過ぎません。

相変わらず空室は埋まらず、
家賃の値下げ競争も悪化し、
多くの狭小オーナーが
運営に苦慮しているんですね。

この流れも数年が経てば、
元に戻ると思われますが、
その前に返済が行き詰まれば、
資金に乏しいオーナーの多くが、
破綻することにもなりかね無いです。

ご相談者さんのケースも、
山手線の駅徒歩5分という、
好立地にもかかわらず、

12部屋中7部屋の空室に加え、
大幅値引きを余儀なくされる

という現状は、
苦境のどん底に違いないと思います。

では、当面の空室問題を
いかに解決すれば良いのか?

これについて考えてみましょう。

埋める事にこだわる

まず、今すぐやるべきことは、
当たり前の話かも知れませんが、

がむしゃらになって行動し、
空室を埋める事にこだわる

ということ。

がむしゃらになって行動しろ!

なんて、捉え方次第では
精神論的な話にも聞こえますが、
実は、このことを満足に
出来ていないオーナーが、
意外に多かったりするのです。

1つでも多くの賃貸仲介を回り、
広告費の積み増しを提示して、
数少ない入居者をものにする。

あるいは、

長期のフリーレントを付けたり、
家具や家電などを入れて、
ライバルとの差別化を図る

このような対策を、
絶え間なく模索し続けることで、
当面を乗り切るのです。

空室にしている限り、
その物件は負債でしかありません。

このままでは、投資人生が
志半ばで頓挫してしまう!

そのぐらいの危機感を持ち、
困難を乗り越えてもらいたいです。

当面を何とか乗り切る

もちろん、
そのぐらいの努力をしても、
現段階で満室の実現は
厳しいと言わざるを得ません。

実際、私の管理会社でも
都心の狭小物件は
軒並み苦戦していますから、
家賃の値下げやフリーレントを
前向きに検討することは、
ある程度止むなしだと思います。

ただ、ローンの返済が滞らない限り、
最低限、物件の維持は可能なはず。

キャピタルゲイン狙いから、
長期保有に戦略を切り替え、
残債を徐々に減らしながら、
損益分岐点を迎えるまで、
とにかく物件を回してください。

いずれ景気が上向けば、
その時に改めて売却を考えても、
遅くはないと思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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