村上です。
不動産投資を始めたばかりの頃は、
多くの投資家が、
あらゆる投資体験に、
ワクワクドキドキが止まらない
ことが多いと思います。
・指値で安く物件が買えた
・銀行の融資が無事通った
・物件の引き渡しが終わった
・リフォームで綺麗になった
・入居者から家賃が入金された
これらの１つ１つが、
新鮮な体験であるとともに、
家賃収入という
リターンも得られるのですから、
不動産投資を始めて良かった！
一生のライフワークにしたい！
そんな感情が沸き立つのも、
無理はないと思います。
しかし、複数の物件を運営して、
投資経験が豊富になるにつれ、
それらのワクワクドキドキが、
いつの間にか失せてしまった
という方が、意外に多いんです。
あれだけ興奮した１棟目に比べて、
２棟目以降はその熱を感じない…
不動産投資に対して、
冷めている自分にある日気付いた…
そんな話も珍しくはありません。
でも、
それでいいんじゃないでしょうか？
むしろ、不動産投資の経験が
豊富な状況において、
不動産にドキドキを感じなくなる
ことのほうが、投資家として
成熟している証だと思うのです。
もし仮に、不動産投資を始めてから、
5年10年が経っているにも関わらず、
今だにドキドキしているようじゃ、
ベテランの域に辿り着けていませんよ。
だから、投資に冷めている自分に
気付いたからといって、
その意欲が醒めてしまったなどと、
安易に考えない方がいいと思います。
ちなみに、
我々のような不動産業者は、
不動産に対して、どんな思いを
持っているのか？というと…
同じように醒めていることが多いです。
おそらく、
「不動産の仕事が出来て幸せだ」
などと考えている営業マンは、
数える程しかいないでしょう。
どちらかというと、
不動産という仕事に携わる喜びより、
どれだけ大きな儲けを出せるか？
という点だけに、やり甲斐や
喜びを感じる人間が多いです。
まぁ、それはそれである意味、
問題かも知れませんけどね（笑）
より良い融資条件を勝ち取れ！
さて、本題です。
以前からお話ししていますが、
不動産投資は融資ありきの世界です。
高利回り物件であっても…
魅力的な立地であっても…
銀行の融資が付かなければ、
指をくわえて見送るしかありません。
とはいえ、審査さえ通れば、
どんな融資でもOKなのかというと、
そうじゃないですよね？
例えば、
・金利が高い
・返済期間が短い
場合、月々のキャッシュフローに、
多大な影響がありますし、あるいは
・共同担保が必要
だったりと、融資のために、
投資家が大きなリスクを追う場合も、
多々あるのです。
不動産投資は融資ありき。
しかし、融資条件も軽視出来ない。
今回はそんなテーマで、
解説してみたいと思います。
頭金が2000万円必要とは…
以前、こんなご相談を
いただいたことがあります。
不動産投資家のTさんは、
２棟目の物件を購入するにあたり、
銀行に融資を打診したのですが、
融資担当者から、以下のような
融資条件を提示されたそうです。
・融資額は6000万円（物件価格の75％）
・頭金は2000万円（同25％）
・金利は2.6％
・自宅を共同担保にする
この条件を聞いたTさん、
自分や物件に融資することが、
銀行はハイリスクと見なしている
のでは？と感じたとのこと。
確かにこれは、
厳しい条件だと思います。
儲かる物件だと踏んでいるのに、
銀行が厳しい条件を付けて来たので、
あまり儲からないかも知れない…
私が同じ立場だったら、
そんなモヤモヤ感があっても、
おかしくはないと思います。
視野を広げてみよう
しかし、ものは考えよう。
逆に考えれば、
その条件をこちらが飲めば、
銀行は融資すると言っているのです。
では、現在の物件ではなく、
どのような物件であれば、
より有利な融資条件が出るのか？
あるいは、
その銀行がOKを出すなら、
他の金融機関はどうなのか？
視野を広げて、
より良い条件を探ることも可能なはず。
例えば、
・共同担保は不要
・頭金は2割以下
・金利もより低く
このあたりを目標に、
複数の当て物件を担当者に打診したり、
金融機関を数多く回ることで、
より良い条件を引き出すんですね。
その結果、
・物件を見直すべきか？
・銀行を見直すべきか？
・あるいは属性が問題なのか？
これらの仕分けが、
出来るようになるはずです。
分かってないよなぁ
話はちょっとズレますが、
不動産投資に限らず、
どんな事業であっても、
銀行が融資条件を厳しくする
ことは、得られるはずの儲けを、
失うことにつながります。
銀行の金利収入は、
融資先が儲かってナンボの世界。
・儲かるから返済が滞らない
・儲かるから次の融資につながる
わけで、銀行がそのビジネスを、
わざわざ儲けにくくするのは、
本末転倒だと思いますよね？
しかし、
現実はそうじゃありません。
融資先の儲けは二の次であって、
銀行側はあくまで、
・貸した金が返って来る
・貸し倒れの際に回収出来る
ことが最優先。
幾ら儲かるからと説得しても、
銀行マンは首を縦に振らない…。
不動産投資に長年携わっていると、
銀行の近視眼的な部分ばかりが、
目に付いて来るんです。
分かってないよなぁって感じです。
押してダメなら引いてみる
さて、本題に話を戻しましょう。
融資条件を緩和するにあたって、
・金利
・融資期間
・共同担保など
これらの交渉は、
比較的やりやすいと思います。
一方、
・融資額の上限
・頭金の割合
は、担当者と交渉しても、
譲歩してくれないケースが多いです。
冒頭のTさんの場合、
頭金を2000万円用意する必要があり、
その条件を交渉で緩和するのは、
難しいものがあると思います。
とはいえ、
押してダメなら引けばいいんです。
先ほど述べたように、
他の物件を当てて融資条件を探ったり、
複数の金融機関や支店に出向き、
１つでも多くの融資を打診すれば、
結果は大いに変わって来るはず。
当たって砕けろ精神で、
銀行を説得することは出来ません。
広い視野を持ちながら、
大量行動で壁を乗り越える！
そのぐらいの意気込みで、
より良い融資条件を
勝ち取りたいものです。
がんばりましょう！
村上