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相場の波は気にしなくて良い?

村上です。

人は何歳まで生きるのか?
誰にも分かりませんよね。

病気や事故で早逝する人がいれば、
健康で長生きする人もいます。

とはいえ、昔に比べて
平均寿命は延びていることは、
間違いありません。

内閣府の資料によると、
1950年代の平均寿命は、

男性:58.0歳
女性:61.5歳

だったそうですが、
2022年の調査では、

男性:81.47歳
女性:87.57歳

と、大幅に延びています。

もちろん、
医学や介護技術の進展と共に、
これからもその傾向は続くでしょう。

そうなると問題なのは、
自分が何歳まで生きるのかと共に、

どれだけのお金が必要か?

という点も重要になります。

何年か前に、
老後の2千万円問題が、
大きな話題となりましたが、
はっきり言って、

2千万円で間に合うわけがない!

と思うのは、私だけでないはず。

若くて働けるうちに、

・いつまでに
・どのくらい

お金を貯めておくのかは、
今後の大きなテーマだと思います。

例えば、平均寿命どころか、
100歳をゆうに超える人生だったら、
その分、蓄えが必要になりますよ。

これからの日本は、
超高齢化がより一層進みますから、
年金や生活保護などの公的扶助も、
あまり当てには出来ませんし、
長生きするためには、
保険適用外の先進医療なども、
積極的に受ける必要があります。

つまり、私たちの老後は

まともな生活をしたいなら、
若い頃から財を築いておく

お金が無いと長生き出来ない

という厳しい現実が、
のしかかることになるのです。

私はもともと、
80年から85年くらいの
シミュレーションで、
人生設計をしていましたから、

100歳や110歳超まで
生き続けたらどうなるのか?

ということを、
真剣に考えていませんでした。

40代を迎え、体力の衰えも
徐々に感じ始めてきています。

これまで不動産や株で、
ある程度の資産を築いて来ましたが、
人生と蓄財という2つのテーマは
私にとってもより一層、
重みを増すことになりそうです。

相場の波は気にしなくて良い?

さて、本題です。

会員さんから、
以下のような質問を頂きました。

*****

今まで「相場が下がる」と
度々言われてきましたが、
実際はむしろ上昇相場でした。

そんなわけで、
今回の下降局面についても
今ひとつ想像出来ずにいます。

今後は下げ相場と見込んで、
動いたほうがいいのでしょうか?

*****

確かにこれは、
おっしゃる通りだと思います。

日銀の金利上昇によって、
私自身も今後は、
相場の波は下降していくと、
大まかに予想していますが、

下がるどころか上がり続ける

要素も少なくなく、
その動向がなかなか
掴みにくいことは確かです。

今回は、
そんな相場の波について、
解説してみたいと思います。

異例の相場上昇が続く

国内の不動産市場において、
相場の波はこれまで常に、
上がり下がりを繰り返しています。

高度成長期から1990年代初頭の、
バブル期にかけて高騰した相場は、
日銀の金融引き締めを機に、
いわゆるバブル崩壊によって
一気に萎みました。

その後、2006年頃にピークだった
プチバブル期においても、
2008年のリーマンショックで、
その勢いは完全に止まっています。

しかし、近年の動向はというと、
2008年のリーマンショック以降、
都市部の不動産相場はずっと、

じわじわ上昇を続けて来た

わけで、これは過去に類を見ない、
異例な長期上昇だと言えます。

私自身も、セミナーや
これまで出版した本などで、

相場は常に波を打っている

ということを、
みなさんにお伝えして来ましたが、

「これはこうだ」という、
今までの定説が通用するほど、
単純な市場では無くなっている。

相場の波は時代が移るにつれ、
動きが読みにくくなっている。

ことも、また現実なのです。

都心vs郊外と地方

例えば、相場の長期上昇に
大きな影響を与えているのが、

・建築資材
・人件費

それぞれの高騰です。

これらは今後、下落どころか
さらに高騰する可能性があると、
業界内で言われています。

その結果、
人口が今後も集中する
東京都心などの大都市圏では、

相場が下落するどころか、
今後も上昇し続ける

可能性が高いんですね。

一方、郊外や地方に目を向けると、
現在は便乗値上げがあるものの、

価格が割高過ぎて売れず、
在庫が積み上がっている

状況です。

売れなければ当然、
価格を下げて売り切らなければ、
業者は資金繰りに窮しますから、
都心相場の上昇傾向に比べて、
郊外や地方の相場は今後、

下落傾向がより顕著になる

と思われます。

相場はパワーバランスで決まる

さらに、相場の下落傾向を
より加速させる要素が、

住宅ローン金利の上昇

です。

月々の返済額が増えるだけでなく、
銀行の審査も厳しくなりますから、

・買いたい客が減る
・買える客も減る

ことにつながります。

結局、相場の波というものは、
これまでお話したような

・相場を上げる要素 と
・相場を下げる要素 が

複雑に絡み合った結果、
どちらに振れるのか?という、
パワーバランスだということ。

上げの要素が優勢な状況で、
どんどん相場は上がりますが、
ピークを迎えたあたりで、
下げの要素が優勢になれば、
傾斜やスピードは異なるものの、
相場は確実に下がって行きます。

いわば、天秤やシーソーの
ようなパワーバランスが、
相場の波を動かしているのです。

投資の王道に立ち返る?

その上、不動産の相場は、

上がる時はゆっくり上がり
下がる時は急激に下がる

ものであり、
相場下落の局面では、
これまで普通に売買出来ていた
物件が、ある時突然

「融資が出なくて買えない!」
「売りたいのに全く売れない!」

ということが、
当たり前のように起こります。

少なくとも、
今後の下落傾向を考えた場合、

土地から新築で物件を手に入れ、
転売益でキャピタルゲインを稼ぐ

スキームは通用しないどころか、
よりリスクが高まるはずです。

ここは、
不動産投資の王道に立ち返り、

キャッシュフローを得ながら、
収支がプラスに転じるまで、
中長期的に物件を保有し続ける

という「守り」を固めながら、
相場の動向を見定めてください。

キャッシュフローを作り出せ!

それと同時に、
投資家個人が知識と経験、
そして人脈を構築しながら、

わずかなチャンスを探し、
確実に儲かる物件を買う

努力も続けましょう。

物件を買ってから、
多少相場が下がったとしても、
悲観する必要はありません。

収支シミュレーションを立て、
きちんとキャッシュフローの
出る物件だけを買っておけば、
いずれプラスになりますよ。

また、今後の郊外や地方では、
売り出し価格が変わらなくても、

指値に応じる売主が増える

ことは間違いありません。

キャッシュフローが出ないなら、
キャッシュフローが出る価格で買う

この基本を、
忘れないようにしたいものです。

がんばりましょう!

村上

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