村上です。

不動産投資家に限らず、
全ての所得がある人にとって、
税金は他人事でありません。

特に、個人の所得税は、
所得が上がると同時に税率も上がる、
累進課税制度ですから、
稼げば稼ぐほど

あり得ない額の税金を納付する

ことになります。

例えば、私自身の所得税率は、
最大の45％に達していますから、
住民税や社会保険料まで含めると、

収入の約６割が消えてなくなる

計算ですね。

本当に、舌を噛み切って
しまいたいぐらいの気持ちです（泣）

しかも、私の会社は
私個人の100％出資ですから、
例えば、会社で10億円稼いだとして、

会社の法人税で４億円引かれて、
仮に残りの6億円を全額もらっても、
そこから個人で６割引かれてしまう。

沢山働いて10億円稼いでも結局は、
2.4億円しか手残りが無いんです。

もちろん、稼いだお金が逃げて行けば、
言うほど裕福な生活も送れません。

幸い、私は浪費家でなく、
ランチが立ち食いそば屋でも、
満足出来る人間なので、
その辺はありがたいんですが、
街並みを歩くたびに、

あの施設は自分の税金が…
この道路もきっとオレが…

なんて気持ちが、
ふつふつと湧いてしまいます（笑）

まぁ、そんな日本の税制ですから、
IT系の高所得者たちはこぞって、
税率の低い外国で
会社を作ったりしています。

日本に住み続けながら、
海外の会社を経営するなんて、
羨ましい話ですが、
私自身はどうかと言えば、
不動産を国内に持っている限り、
その辺はなかなか難しいですね。

まぁ、海外で変な税金対策をやって、
税務署から睨まれるのも何ですし、
国内で正々堂々と稼ぎたいなら、
きちんと納税するしかないでしょう。

そうなると、国内で最強なのはやはり、
宗教法人の設立かも知れません。

いや…そっちのほうが怪しいか。

郊外物件の便乗値上げはどうなる？

さて、本題です。

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東京都下や埼玉、神奈川、千葉など、
郊外エリアで便乗値上げの物件が
多くなったように感じています。

もし今後、不動産市場が、
下げ相場に突入した場合、
郊外物件は都心部に比べて、
価格が急激に下落するなど、
その変動幅は大きくなるでしょうか？

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このようなご質問がありました。

確かに、首都圏の郊外において、
ここ数年の便乗値上げは、
酷いものがあると私も感じています。

以前の相場感覚で見れば、
そんな価格で売れるわけないでしょ！
みたいな物件が、現在の郊外では
数多く見受けられるんですね。

とはいえ、便乗値上げはあくまで、
売主が付けた値段であって、
それが売れるかどうかは別の話。

今日はそんな、
郊外物件の便乗値上げについて、
少し語ってみたいと思います。

リーマンショックの大波

今から15年ほど前の2008年、
プチバブルと言われていた、
当時の不動産市場は、
アメリカの投資銀行である

リーマン・ブラザーズ

が、経営破綻したことにより、
世界規模の金融危機に呑まれました。

いわゆる、リーマンショックです。

リーマンショックによって、
金融機関の融資は一気に閉じ、
資金繰りに窮した不動産業者が、
ことごとく破綻しました。

その結果、国内の不動産相場は
バブル経済の崩壊に次ぐ、
大きな下落を経験しています。

都心の物件はもちろんのこと、
それまで相場を維持していた、
郊外物件の価格も暴落したのです。

相場は下げに転じるか

その後、
日本の政権は民主党に移行し、
しばらく停滞していましたが、
自民党に政権が移った、
2012年からの約10年間、
首都圏の不動産価格は、
軒並み上昇を続けています。

その間、新型コロナという
大きな節目もありましたが、
コロナマネーの下支えもあり、
相場は下落するどころか、
バブルの様相を呈していることは、
みなさんも良くご存知のはず。

そのような状況の中、
都心物件の高騰に便乗する形で、
郊外の物件価格も軒並み上昇しました。

とはいえ、郊外物件はそもそも、
人気が無いから安いのであって、

価格が上がってしまえば、
買い手が付かなくなる

ことは、
当初から想定内だったんですね。

事実、ここ2年ほどの間に、
大手の建売パワービルダーが、

郊外物件がなかなか売れず、
在庫が積み上がった結果、
大幅な値下げを断行する

といった話を、
度々聞くようになっています。

郊外で在庫処分が始まる

例えば、売り出し価格で
3~4千万円だった郊外物件が、

500万円の値下げ

という在庫処分になっていたり、
土地の仕入れもストップするなど、
これまでの潮目が大きく
変わって来ているのです。

その大きな原因は、
2022年の12月に日銀が発表した、
イールドカーブコントロールの
運用見直しによる、

住宅ローンの固定金利上昇

ですね。

金利が上がれば、
不動産取引は停滞に向かいますが、
その影響を真っ先に受けるのは、

もともと人気の無かった郊外物件

ではないかと、個人的に分析しています。

郊外はこれから狙い目？

しかし、今後起こりうる
郊外物件の価格下落傾向は、
不動産投資家にとって、逆に
チャンスと捉えて良いでしょう。

今まで叶わなかった指値が、
正々堂々通るようになりますし、
仲介も売主に伝えやすくなります。

「今売っておかないと、
これから全く売れなくなりますよ」

こんなフレーズが、売主を
妥協させることにつながるのです。

そもそも、横須賀の郊外で、
表面7％の利回りとか、
そんな便乗値上げが
まかり通っていたのですから、
価格のブレは今後、
大きく揺り戻すことになります。

そんな数年後の買い場を見越して、

・今から属性を上げておく
・融資の感触を得ておく
・業者とのパイプ作りに励む

というウォーミングアップを、
確実にこなしておきましょう。

そこが、
良い物件を買える投資家と、
そうでない投資家の分かれ目に
なると思いますよ。

がんばりましょう！

村上