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相場の下げにどう対応する?

村上です。

一括りに不動産業界と言っても、
本当にいろんな人間がいます。

上は、財閥系大手に勤務する
超エリートサラリーマンから、
下は、限りなくグレーな
新築ワンルーム営業マンまで、
その層はピンキリというもの。

とはいえ、この業界は

「カネこそが正義」
「儲けるために行動する」

という、非常に明快な
価値観で回っていますから、

寝る間を惜しんで
儲けにフォーカスする

ような仕事ぶりが、
私は結構好きなんですね。

しかし、そんなマインドが、
時には裏目に出ることもあります。

例えば、よく問題になるのが、

自宅や職場に掛かってくる
迷惑な不動産の営業電話

ですね。

実は先日、
こんなご相談を頂きました。

その方は、異業種交流会で
某不動産会社勤務の方と
知り合いになり、

「自分も不動産投資を
 やっています!」

と話してしまったが最後、
後日、頻繁に営業電話が
来るようになったとのこと。

丁重に断っているにも関わらず、
なかなかしつこいので、
着信拒否にしたいそうです。

おそらく、そんな経験をした方は、
ご相談者さんに限らず、
かなり多いのではないでしょうか。

そもそも異業種交流会は、

営業マンにとって、
獲物を狩るための場

みたいなもの。

普段はそっけない獲物が、
向こうからやって来てくれて、
名刺までくれるんです(笑)

当然、こちらも営業なわけで、

やんわり断られようと…
相手に嫌がられようと…

引き下がるわけには行きません。

報酬という明確な目標があれば、
地面を這いつくばるような営業だって、
全く苦にならないのです。

かくいう私自身も、
営業畑出身の人間ですから、

断られてからが本当の営業

ぐらいに考えていますし、
一度断られて引き下がるようでは、
営業マンとして失格ですよ。

とはいえ、私自身が営業マンから、
しつこく営業電話をされたら、
一体どうするか?というと、
即ガチャ切りですけどね(笑)

相場の下げにどう対応する?

さて、本題です。

物件価格の上がり局面においては、
とにかく買って売ってを繰り返して、
転売益でキャッシュを増やし、
その中で、

中長期的に稼げる物件だけ

を残して保有を続ける。

これが、資産を早く増やすために
最も効果的なアプローチでした。

その中では、反復継続的な
転売を繰り返すために、
いわゆる「業者成り」で、
プロの業者を志す大家さんも、
結構いたのではと思います。

しかし、相場というものは、
必ずしも上がり続けるもの
ではありません。

むしろ、相場の上がり下がりを
繰り返すほうが自然であって、

・金利が上昇する
・融資姿勢が閉じる

このような局面では、
相場が突然下げに転じるケースも、
過去に度々起こっています。

そんなわけで今回は、
リーマンショックに
遭遇した私自身の経験から、
相場が下げに転じた場合の備えについて、
解説してみたいと思います。

熱しにくく冷めやすい?

まず始めに不動産は、
他の投資商品に比べると、

・相場が加熱するのは一番遅く
・相場が冷え込むのは一番速い

という、
厄介な面を持っています。

お風呂に例えるなら、
浴槽のお湯がなかなか温まらず、
やっと適温になったかと思えば、
突然、蛇口から大量の冷水が、
ドバドバ入って来るようなもの。

運悪く、風呂から上がる
タイミングが逃してしまえば、
風邪を引いてしまうのです。

例えば、2008年に起こった
リーマンショックにおいては、
転売益を当て込んだ三為業者が、
物件を大量に仕込んだ結果、
リーマンショック直後から、

銀行の融資が急に閉じて、
物件が全く売れなくなる

という危機に瀕しました。

結局、物件を抱え込んだ三為は、

短期融資の返済がままならず、
その上、借り換えも出来ない

という窮地に陥り、
次々と破綻していったのです。

銀行は甘くない

景気が良くて相場が上向きの時は、
1年程度の短期プロジェクト融資が、
万が一返済出来なかったとしても、

借り換え(ジャンプ)でつなぐ

という資金繰りが出来ます。

仮に、同じ金融機関で
借り換えが出来なかったとしても、
少し条件の悪いノンバンクなどで、
当座をしのぐことが可能でした。

しかし、相場が下降局面に転じると、
途端にジャンプが出来なくなる上に、
銀行の担当者から、

・毎日のように返済を督促される
・物件をとにかく売れと迫られる

こんな日々が続くことに…。

銀行マンたちは一見、
紳士的で親切なように思えますが、
返済が焦げ付きそうな状況では、
冷徹に債権回収へと舵を切ります。

今までニコニコしていた人たちが、
突然、般若の形相になるんですから、
そりゃあもう、半端なく怖いですよ。

ブレない投資を目指せ!

そんなわけで、
不動産市場の変わり目には、
十分な注意が必要です。

リーマンショック以降、
十数年という長期のスパンで、
相場が上がり続けたケースは、
これまで例が無かったですから、
その反動は大きいかも知れません。

特に、これまで都心高騰に便乗した
郊外物件の相場については、
より一層、警戒した方が良いでしょう。

早めに短期の売買を手仕舞いし、
中長期の保有に舵を切ったほうが、
良い結果につながると思いますが、
最終的にはご自身で判断してください。

少なくとも、相場の波は
上がり下がりを繰り返すものであり、

いつか必ず天井や底を打つ

ということは、
過去の歴史からも明らかです。

市場の盛り上がりに躍らされず、
精緻なシミュレーションを基に、
その都度、適切な経営判断を下す。

これは、
相場の上がり下がりに関係なく、
いつの時代においても、
必要とされる投資スキルのはず。

相場の波が変わろうと、
ブレない不動産投資を実践し、
より良い結果を出し続ける!

このことが、
長期的な不動産投資において、
欠かせないスキルであることは、
間違いないと思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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