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相場の下降局面で高値売却

村上です。

毎年2月になるとやって来るのが、
みなさんご存知の確定申告です。

前年の収入と支出、控除額を集計し、
所得額を計算して税額を申告する

という、当たり前の作業ですが、
毎年大変な思いをしている方も
少なくないのではと思います。

かく言う私自身も、
毎年の確定申告によって
多くの税金を納めています。

ただし、確定申告を面倒だとか
良く分からないと思ったことは、
これまで一度もありません。

私はもともと計算が得意ですし、
財務会計の知識もありますから、
領収書や通帳をひと通り揃えて、
仕事そっちのけで集中すれば、
2〜3時間程度で申告書が出来ます。

グダグダとグチをこぼす暇もなく、
申告書をネットで送信しますから、
本当にあっけない作業なんですね。

とはいえ、財務会計の知識に乏しい
一般の方が確定申告を行うことは、
やはりハードルが高いことも事実です。

「経費の按分はどうするの?」
「事業主勘定が良く分からない」

そんなこんなで結局は、
確定申告コーナーの税理士と、
膝を突き詰めて相談する方が、
世の中に数多くいると思います。

さらに、近年において
申告をより複雑化しているのが、
マイナンバーカードの導入ですね。

「マイナンバーカードの利用をお勧めします」
「自宅のインターネットで申告が可能です」

などと税務署が促したところで、
紙媒体に慣れ親しんできた、
高齢者にはハードルが高いと思います。

ただ、役所の書類における文言は、
一語一句しっかりしていますから、
きちんと読解することさえ出来れば、
そんなに難しいものではありません。

特に、
国税庁のタックスアンサー
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/code/bunya-kakuteishinkoku.htm

は、内容が簡潔で良く出来ていますから、
確定申告が良く分からないと言う方は、
申告前に余裕を持って、
熟読することをお勧めしたいですね。

相場の下降局面で高値売却

さて、本題です。

以前、当社の会員さんより、

*****

今後、相場が下降局面に入ると、
高値売却が難しくなると思います。

より高く確実な売却に向けて、
アドバイスがあればお願いします。

*****

こんなご相談をいただきました。

これまでの上がり相場において、
売却益を出すことは、それほど
難しいものではありませんでした。

著名な〇〇大家さんたちが、
資産が殆どない状態から、
ここまで規模を拡大出来たのも、

参入したタイミングが良かった

という点が大きいと思います。

しかし、今後の物件売却は
今までのように行きません。

下げに転じる相場において、

高値売却を目指すには?
損を出さないためには?

今回は、そんなテーマで
解説してみたいと思います。

全員が勝てた時代

まず始めに、
これはあくまで極論ですが、

相場が上がり調子の時は、
誰でも勝つことが出来る

ものです。

物件にやや問題があろうと…
やや高値で掴んだとしても…

賃貸でインカムを稼ぎながら、
数年後に売却してみたら、

売却益がきちんと出た

といったケースが、
これまでも数多くありました。

ちなみに、あれだけ
儲からないと言われていた、

新築ワンルーム投資

でさえ、売却益が出たのですから、
不動産投資に詳しくない素人でも、
勝つことは難しくなかったのです。

相場の波は融資が決める

しかし、2022年末に日銀が、
長期金利操作の許容変動幅を
引き上げたことがきっかけとなり、
多くの金融機関が、

住宅ローンの金利上昇

に、舵を切り始めています。

見方を変えれば、今までの
金利が異常に安過ぎたわけで、
今後は不動産投資向けの融資も、
住宅ローンのような上昇が
懸念されているのです。

以前から何度かお伝えしていますが、
不動産市場の相場の波は、
銀行の融資によって決まります。

過去にはリーマンショックのような、
世界規模の金融危機が発生した結果、
銀行の融資が一気に止まるといった、
大きな相場の波もありました。

今回の金利上昇についても、
相場の波を緩やかに下落へ向かわせる、
要因の1つとなる可能性があります。

経験がモノを言う

では、そんな相場の下落局面を

上手く切り抜けるには?
高値売却を目指すためには?

どうすれば良いのかというと、

今まで培って来た経験が、
モノを言うことになります。

これまで、物件の売却を
幾つも経験してきた人と、
そうでない人では、
売却額に大きな差が出るのです。

例えば、

「ここのラインなら売れる」

という相場勘や、

「相手の出方次第で考える」

といった、
売却交渉における駆け引きは、
実際に場数を踏んでみないと、
なかなか肌感覚で分からないもの。

そういう意味で、
経験値が高ければ高いほど、
自分有利の交渉が可能となり、
高値売却に繋がるというわけです。

金融機関を回れ!

あともう1点、
売却経験の豊富な投資家は、

保有している物件が
今幾らで売れるのか?

について、きちんと
把握出来ていることが多いです。

多くの金融機関と付き合いがあり、
自分の物件に対して、

どのくらいの評価が出るとか
どの銀行で融資が出やすいとか

情報を正確に把握することで、
物件の売値が見えてくるんですね。

もちろん、融資は水物ですから、
その姿勢は常に変動しています。

A信金で融資が出る見込みが、
半年後には厳しくなっていた。

B銀行の支店長が変わって
融資姿勢が積極的になった。

そんなケースがザラですから、
定期的に銀行回りを実施して、

常に最新情勢を把握しておく

ことも重要です。

売り時を見極めよう

とはいえ、ここ数年の間に
不動産投資を始めた方や、
これから始める初心者が、
ベテランと同じことを、
出来るわけがありません。

ビギナーズラックの相場が、
終わろうとする局面において、
より高値で売却するためには、
銀行や業者を足繁く回って、

・銀行の評価を知る
・土地値を把握する

など、地道な行動を
続けることが肝心だと思います。

また、下降局面だからと、
焦って売却することもタブーです。

高値売却が叶わなければ、
保有しながら残債を減らし、
相場の変化を伺いながら、
長期的に売り時を見極めて下さい。

がんばりましょう!

村上

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