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「高くて買えない」は努力が足りない?

村上です。

世の中には、
いろんな投資がありますよね?

株や不動産はもちろんのこと、

・ワインやウイスキー
・SUVなどのクルマ
・キャンピングカー

といった、
将来の値上がりを見越して、

安いうちに
買えるうちに

モノを仕込んでおく投資も、
最近は活況のようです。

しかし、私個人としては、
モノの投資にあまり興味がありません。

何故かというと、
それらの値上がりを待つ投資は、

投資規模が小さ過ぎて、
手間の割に儲からない

からです。

ワインやシャンパーニュは、
個人的にも好きですが、
それはあくまで
飲むことが目的です。

投資目的で
高いワインを仕込むのであれば、
ワインの知識はもちろんのこと、

ワインの状態の良し悪し

も、大きなリスクとなるはず。

例えば、十数年ものの
格付けワインを仕入れ、
数年ほど値上がりを待って
売り出そうとしたところ、

保存環境が悪くて、
ワインがダメになっていた

なんてことになれば、
売り出すことが難しくなります。

そうなると、
適切な温度と湿度で
ワインセラーに保管したり、
状態を定期的にチェックするなど、

手間の割に儲からない投資

になりかねないのです。

一方、収益不動産であれば、
どれだけ建物がボロくても、
リフォームや修繕によって
価値を上げることが可能です。

大地震や火災で物件を失っても、
土地だけは必ず残りますし、
価値がゼロになることもありません。

さらに売却益だって、
数百万円レベルはもちろん
数千数億円というケースも
珍しくない業界ですから、

規模の小さい投資は
面倒だから遠慮したい

という気持ちになるのは、
致し方ないと思います。

もちろん、モノの投資も

融資に頼ることなく…
返済に困ることもなく…

少額の現金で投資が出来る
気軽さはありますし、
万が一投資に失敗したとしても、

自己破産するレベルに至らない

わけで、属性に関係なく、
多くの人が参入出来るという意味で、
悪くない投資だとは思いますけどね。

「高くて買えない」は努力が足りない?

さて、本題です。

私は以前から、

安い物件が無いと嘆くよりも、
交渉して安い物件に仕上げる
努力をしたほうが良い。

ということを、
みなさんにお伝えして来ました。

物件相場が高騰している中でも、
私たちプロは割安な物件を、
それなりに買えていますし、
売主側との交渉も日々やっています。

「努力をしたほうが」と言っても、
決して根性論などではなく、
長年の経験と実績に基づいた上で、

努力次第で安く買える!

という結論に至っているんですね。

しかし、その事実を伝えたところで、
一部の不動産投資家からは、

「現在の相場では高くて買えない」
「過去に通用したスキームでは?」
「そんなに上手く行くはずがない」

といった、ネガティブな
コメントをいただくことも、
少なくないのです。

そこで今回は、
物件を安く買うために必須な
マインドセットについて、
改めて解説したいと思います。

昔は安かったが今では

まず始めに、
現在の不動産市場は以前に比べて、
買いにくい状況であることは確かです。

・不動産価格の高騰

は、もちろんのこと、
新築やリフォーム工事においても、

・建築資材
・各種設備
・人件費

に至るまで、
大幅なインフレになっていますから、
利回りを大きく圧迫した結果、

キャッシュフローが出ない

という物件も少なくありません。

リーマンショック後の、
2010年前後の頃であれば、
都内の好立地であっても、

表面10%オーバーの物件

が、普通に買えたりしましたが、
不動産価格の高騰に加えて、
不動産投資家が増えた現在では、

10%など夢のような話

ぐらいに捉えている投資家が、
殆どではないかと思います。

安い物件を作り出せ!

しかし、モノは考えようです。

安い物件が見つからないのは
そもそも当たり前であって、

・交渉で安い物件を作り出す
・創意工夫でコストを下げる

ことで、
期待利回りを実現したほうが、
実際には近道なんですね。

例えば、長期の入居者が多くて、
賃料収入が低めの物件を探し、

長期入居者の退去後に、
賃料を上げて空室を埋める

ことが出来れば、
利回りアップが可能となります。

仮に表面6%の物件だったとして、
賃料を上げて7%に出来れば、
税金や諸経費はさておき、

価格交渉して物件を安く買う

ことと、
同じ効果が得られますよね?

コストカットを怠るな

あとは、無駄な工事や
維持管理コストを下げたりと、
不動産はさまざまな部分で、

コストカット出来る余地がある

ものです。

もちろん、
やるべき工事やメンテナンスは、
しっかりやらなければダメですが、

・中間マージンをカットする
・無駄な見積項目を確認する
・相見積もりで価格を競わせる

このような努力は、
私たちのような業者に限らず、

個人投資家でも十分に出来る

はずです。

また、月4〜5万円レベルの
低賃料の物件であれば、
内装材や設備のグレードも、
格安の汎用品で構わないと、
考えて下さい。

安い家賃で住みたい入居者は、
基本的に「住めれば良い」ため、
ハイグレードは期待していません。

管理会社や工事業者が出す、
高い見積もりを鵜呑みにせず、
果敢にコストカットしたいものです。

交渉材料を見つけよう

また、そもそも論ですが、
「現在の相場では高くて買えない」
などとネガティブに構えていたら、
いつどんな時代においても、

物件は高くて買えない

ということになってしまいます。

物件価格というものは常に、
その時点での最高価格であって、
わざわざ安くする必要がありません。

どんな売主だって、
1億円で買い手が付く物件を、
自ら進んで8千万円という安値で
売りたいとは思いませんよね?

そこで重要なのが、
交渉で物件を安くするということ。

例えば、中古物件を調査した結果、

・屋上防水の劣化が進んでいる
・外壁のタイルが一部剥離している
・エレベーターの更新時期が近い

といった状況が把握出来れば、
それを材料に売主側と交渉し、

物件価格で相殺してもらう

という指値が可能となります。

ボヤいている余裕は無い

「高い」「買えない」と嘆く前に、
出来ることはあるはずです。

今はそのことに、
気付いていないだけであって、
行動と努力で道は拓けるもの。

私たちプロの業者は、
どんなに不利な相場であろうと、
売上を維持しなければなりませんし、
社員に給料を払わなければなりません。

「高いから買えない」などと、
ボヤいている余裕は無いのです。

改めて伺いますが、

物件を買い続けるプロの側に付くか?
買えないと嘆くアマの側に留まるか?

みなさんの答えは明白ですよね?

がんばりましょう!

村上

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