村上です。

みなさんは「成功」という言葉について、
どのように考えているでしょうか？

というのも、私自身は成功について、
明確な基準を持っていないからです。

そもそも、成功というものは、
人によって基準がまちまちであり、

Aさんは年収〇千万円が成功の証

だと言う一方、Bさんは

やりたいことが自由に出来る人生

そのものが、真の成功だったりします。

つまり、成功の基準というものは、
人によって千差万別だということ。

さらに、成功というものは
高い低いのレベルだけでなく、

どの時点をもって成功と呼ぶのか？

という点も重要です。

仮に現在が良かったとしても、
10年後20年後に同じ状態が続くか？
というと、そうじゃないですよね。

結局、成功という概念は、
その人が死ぬまで付きまとう
と言っても、過言ではないのです。

もちろんそれは、
不動産投資においても、
同じことが言えるはず。

例えば、

いわゆるメガ大家になって、
10億円規模の物件を保有する

という目標が、その人にとって
成功の基準だったとしても、
その状態が死ぬまで続くことは、
まず有り得ないと思います。

〇〇のトランプさんみたいに、
イケイケで買い進めていたのが、
ある日突然融資が止まることで、
破綻へ突き落とされるなんてことが、
当然に起こり得るからです。

そういう意味で、
不動産投資における成功を
判断出来る唯一のタイミングは、

売却時にトータルで幾ら儲かったか？

ではないかと思います。

どれだけ高利回りの物件を買っても、
常に満室で稼働させたとしても、

保有から売却までのトータル収支が、
投資額に見合わない数字だったら、
それを成功とは呼べないでしょう。

結局、不動産投資に限って言えば、
物件を全て売り払わない限り、
真の成功は評価出来ないのです。

人と煙草の良し悪しは
煙になって後の世に知る

そんなことわざがあるように、
結局は私たち投資家自身の成功も、
死んで煙になった時にしか、
評価しようがないのかも知れません。

賃料の値引き要求に立ち向かえ！

さて、本題です。

先日、とある投資家さんより、

保有物件に入居している方から
大幅な家賃値引き交渉があった

という、ご相談をいただきました。

５万円強の契約家賃に対し、
２万円の値引きを要求するという、
無茶難題を言ってきたそうです。

その投資家さんも、
値引き要求を受け入れるつもりは、
全く無いそうなのですが、
契約更新のたびに、
このような要求があるのかと思うと、
気が滅入ってしまうとのこと。

確かに、物件を運営する上で、
入居者から無理難題を言われることは、
避けようがないことだと思います。

しかし、そこはあくまで
法律や契約内容に則り、
ドライに対応してください。

つまり、
賃料相場から大きく逸脱するなど、
受け入れられない要求であれば、
突っぱねても構わないのです。

今回はそんな、
賃料の値引き要求について、
改めて考えたいと思います。

突っぱねてもOK？

まず始めに、
契約賃料の見直しを行う場合は、

貸主と借主双方の合意

が原則となります。

「5000円値引きしてほしい」
「2000円までしか出来ない」
「では、3000円引きでどうか？」
「分かった。ではその額で」

このようなすり合わせを経て、
双方の合意が形成されるはずです。

言い換えれば、
貸主が値引きに同意しない限り、
一度契約した賃料を見直す必要は、
基本的にないということ。

どれだけゴネられても…
裁判を起こされたとしても…

その賃料に正当性がある限り、
突っぱね続ければいいのです。

裁判で負ける場合もある

とはいえ、裁判まで争った結果、
負ける可能性もゼロではありません。

例えば、国交省が作成した

・賃貸住宅標準契約書

という賃貸契約書のひな形では、
第4条3項の条文において、
以下のような内容が盛り込まれています。

＊＊＊＊＊＊

甲及び乙は、
次の各号の一に該当する場合には、
協議の上、賃料を改定することができる。

一 土地又は建物に対する租税
その他の負担の増減により賃料が
不相当となった場合

二 土地又は建物の価格の上昇又は低下
その他の経済事情の変動により賃料が
不相当となった場合

三 近傍同種の建物の賃料に比較して
賃料が不相当となった場合

＊＊＊＊＊＊

つまり、エリアの賃料相場下落や、
建物の築年数が古くなったなど、
裁判所が借主の主張を妥当と認めれば、
賃料減額に応じざるを得ないケースも、
あり得るというわけです。

多少の譲歩も時には必要

ただし、冒頭のケースのように、

５万円の賃料から
２万円値引きしろ！

というのは、明らかに
妥当性を欠く要求ですから、
突っぱねても構わないと思います。

それで向こうが納得しないなら、
退去するなり裁判に掛けるなり、
好きなようにすればいいだけの話。

ただ、今回の新型コロナのように、

空室がなかなか埋まらない

という状況では、
滞納など問題のある入居者を除き、
退去のダメージも大きいですから、
多少の譲歩は止むなしかも知れません。

２万円はあり得ないとしても、
2000〜3000円ぐらい下げてみるとか、
相手の出方を伺いながら、
落とし所を探ってみることも、
時には必要だと思います。

不動産賃貸はサービス業

そもそも不動産賃貸業は、
物件を顧客にレンタルするという、
サービス業の位置付けです。

つまり、

顧客にサービスを提供し、
賃料という対価を得る

というビジネスにおいて、
顧客から無茶な要求をされたり、
クレームを付けられてしまうのは、
最初から避けられないということ。

それらのトラブルに対し、
いちいち気が滅入っていたりしたら、
不動産投資は続きませんよ。

あくまでビジネスに徹し、
時にはドライに対応する

ことも、物件のオーナーとして
重要な心構えだと思います。

冒頭のご相談者さんは、
保有物件を自主管理で
運営されているでしょうから、
入居者との軋轢を避けるために、

管理会社へ全面的に委託する

など、対策を考えてみて下さい。

もう一度言いますが、
不動産賃貸はサービス業です。

顧客からの要求やクレームは、
スマートに対処したいですね。

がんばりましょう！

村上