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投資のロードマップを作ろう

村上です。

自分で言うのもなんですが、
私はどちらかというと、

周りから信用されやすい

人間だと思っています。

別にこれは自慢などでなく、
他人から依頼されたものを、

・最後まできちんとやり抜く
・結果を出すことにこだわる

さらには、

・出来ないことは引き受けない
・やりたくないことはやらない

という率直な姿勢が、
信用につながる要因だと
自分なりに分析しているんですね。

例えば、

お客さんから物件を預かり、
出来る限り高値で売却を試みる

といった場合においても、
何が起きてもやり遂げる!

信念で行動していますし、
その姿を見た買主から逆に、

次の物件売却を依頼される

なんて話もあります。

あとは、
期待を裏切らないことでしょうか。

私がコン・パスを立ち上げた10年前、
信用や資金に乏しい会社に対し、
多くの方が出資してくれました。

私のそれまでの実績から、
村上は確実に稼いでくれるという、
期待があったからです。

もちろん、その期待に応えるため、
私も寝ずに結果を出し続けましたし、
失敗して期待を裏切るようなことも、
ありませんでした。

要は、その辺の地道な積み重ねが、
信用に繋がっているのだと思います。

ただ、信用というものは、
地道に培う必要があるのに対し、
その信用を壊すことは、

簡単かつ、
あっという間に出来る

ということもまた事実です。

例えば、

「儲かる」と言っておきながら
結果が出ず、言い訳に終始する

適当に運用した結果、
預かった資金を減らしてしまう

なんてことが続けば、

「あいつに頼んでもダメだ」
「投資のセンスがないのでは」

などと、落第のハンコを
簡単に押されてしまいます。

お金は失っても取り返せますが、
失った信用を取り戻すことは、
至難の業というもの。

自らの信用を守り抜くために、
私はこれからも、
周囲の期待を背負いながら、

必死に儲けを出し続ける

ことになりそうです。

投資のロードマップを作ろう

さて、本題です。

他の投資商品に比べて不動産投資は、
先々の計画が立てやすいものです。

業務のプロジェクトマネジメント
などで用いられる、いわゆる

ロードマップ

みたいなものですね。

・どんな目標を
・いつまでに
・どう実現するか?

収益が比較的安定している不動産は、
この辺のプランが可視化出来るわけで、
自らの投資に方向軸を持たせたいなら、
ロードマップの策定は重要です。

しかし、そんな話をSNSなどですると、
一部の不動産投資家からは、

「ロードマップ通りに行くわけがない」
「途中で市況が変わったらどうするのか」

といった、ネガティブな
コメントがあったりするんです。

というわけで今回は、そんな
ロードマップの重要性について、
少し解説してみたいと思います。

ロードマップはなぜ必要?

不動産投資におけるロードマップとは、

・どんな物件を購入して
・どの程度の利回りで運営し
・何年後に幾らで売るのか

といった、
ある程度ざっくりした目標を、
物件ごとに作成しておき、
実際に物件を回しながら、
プランに沿った運営が出来ているかを、
定期的にチェックするものです。

ではなぜ、
ロードマップが必要なのか?

その答えは、
投資が目標値から外れた場合に、

どのくらいブレたのか?

が、把握出来るからです。

ブレ幅を把握出来なければ、

・何をどの程度間違ったのか?
・どんな対策を取れば良いのか?

ということが、
なかなか見えて来ませんよね。

成績を可視化せよ!

例えば、物件の利回り目標を、
表面7%に設定していたとします。

もし、その物件の入居率や、
賃料が思うように上がらず、
表面6%に落ちてしまったら、

目標より1ポイントダウン

という成績が可視化出来るはず。

そこで、表面6%という現状から
1ポイント挽回するには、

・必死に営業して満室にする
・リフォームで賃料を上げる

といった、
より具体的な対策が出せますし、
頑張った結果、7%に挽回出来れば、

目標どおりに運営が出来ている

という成績も分かります。

要は、ロードマップを作成して
投資の方向軸を決めることで、
そのブレを修正することが、
より確実に、スピーディーになるのです。

ズレて当たり前?

では、冒頭のコメントのような、

「ロードマップ通りに行くわけがない」
「途中で市況が変わったらどうするのか」

という点について。

幾ら不動産投資が、
収益的に安定しているとは言え、

・空室の長期化
・家賃の滞納
・予想外の修繕

さらには、

・火災
・自然災害
・事件や事故

といった不可避なものまで、
あらゆるリスクが存在します。

つまり、ロードマップを作成しても、
その通りに行くとは限らないわけで、

むしろ外れることが当たり前

ぐらいに考えておくべきです。

柔軟に見直そう

ロードマップが重要なのは、
先ほども述べたように、

どのくらいブレたのか?

を把握出来るからであって、
予想が当たるか外れるかは、
大きな問題ではありません。

とはいえ、外れたままの
ロードマップを放置していたら、
意味がないですよね?

そこで大切なのが、
定期的に運用成績をチェックし、
必要があれば、

ロードマップを見直す

という作業です。

・必死に営業して満室にする
・リフォームで賃料を上げる

といった努力で、
成績を挽回出来ることも多いですが、
市況の変化や自然災害の発生など、
投資家自身の力では変えようが無い、
投資環境の変化が起こった場合は、

・速やかに軌道修正を図る

ことが、その後のダメージを
最小限に防ぐことが出来ます。

プラスのブレもある

また、マイナスのブレとは逆に、

・銀行の融資が積極的になった
・想定外の良い物件が見つかった

という、プラスにブレるような
要因が発生した場合においても、
ロードマップの見直しが必要です。

結局、マイナスにブレるか、
プラスにブレるかに関係なく、

・ロードマップを策定する
・状況に応じて柔軟に修正する

ことが重要なのです。

暗い海を照らす灯台のように、
ロードマップの灯を絶やさず、
時には軌道修正もしながら、
目標に向かって進んで下さい。

がんばりましょう!

村上

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