村上です。

先日のニュースで、国が

高齢者や障害者の住まいを
確保するために支援を拡充する

ための検討会を、
開いたという報道がありました。

これは、
一人暮らしの高齢者や障害者など、
賃貸住宅を借りるのが難しい人に、

・住宅の確保
・入居後の生活支援

を拡充することで、

大家が安心して貸せる環境作り

を目的としたもの。

具体的には、2017年に改正された
住宅セーフティーネット法に基づき、
高齢者や障害者をサポートする

居住支援法人の仕組み強化

を、当面の目標としているそうです。

この流れについては、
私も大いに賛成したいと思います。

居住支援法人の立ち上げも、
個人的に興味がありますので、
やってみたいですね。

これまでも、

・家賃滞納
・孤独死や自殺
・近隣トラブル

など、起こりがちな問題によって、
私たち物件のオーナーが、

高齢者や障害者の入居を拒む

というケースが度々ありました。

かといって、
介護施設や支援施設に入所するには、
費用や入所待ちの問題があったりと、
こちらもハードルが高かったのです。

みなさんもご存知のとおり、
高齢者は今後、
加速度的に増えて行きますから、
受け皿となる住宅問題が、
待ったなしの状況であることは、
言うまでもありません。

そこを、国が居住支援法人を介して、
オーナーと入居者の間に立ち、
お互いに安心出来る賃貸物件を、
制度的に作り出すことが出来れば、
大きな問題解決につながります。

ちなみに、今回の
住宅確保や生活支援については、

・法務省
・厚生労働省
・国土交通省

の3省がタッグを組み、
新たな政策の検討を始めるとのこと。

安定した賃貸運営の実現に向け、
私たち物件のオーナーとしても、
これらの新たな動きを
積極的に後押ししたいものです。

長期の空室を埋めるには？

さて、本題です。

こんなご相談をいただきました。

＊＊＊＊＊＊

首都圏郊外にある
築10年の木造アパートが、
長期空室で苦戦中です。

春に２部屋が退去してから、
夏が過ぎようとしていますが、
近隣の新築物件に比べて、
やはり見劣りしてしまうのか、
なかなか決まりません。

次の一手が思い浮かばず、
ぜひアドバイスをお願いします。

＊＊＊＊＊＊

とのこと。

物件の詳しいスペックや、
賃料設定について、
既に伺ってはいるのですが…

閑散期の夏ともなれば、
苦戦を強いられる状況はある意味、
致し方ないところです。

今回はそんな、
長期空室を埋めるための対策について、
解説してみたいと思います。

ポテンシャルはどのくらい？

まず始めに、
長期の空室対策として
真っ先に思い浮かぶのは、

・募集賃料の値下げ
・広告費(AD)の積み増し

この２つですが、
そこへ手をつける前に
確認しておく事が幾つかあります。

例えば、近隣の物件と比較して

自分の物件のポテンシャルが、
どの程度存在するのか？

ということ。

・エリア
・駅徒歩
・道路付

などの立地はもちろん、

・間取りや広さ
・日当たりの有無
・設備やリフォームの状況

など、ライバル物件に対して

・優れている部分はどこか？
・逆に劣っている部分は？

それらを詳細に洗い出しましょう。

孫子の兵法ではありませんが、
保有物件とライバルを比較することで、

取るべき戦術が見えてくる

はずですし、募集条件を見直す際にも、
大きなヒントが得られると思います。

より多くの検索に引っ掛かる！

次に、空室を埋めるための
重要なアプローチとしては、

ネットの不動産検索サイトで、
掲載されている自分の物件が、
どれだけ検索でヒットするか？

を確かめるということ。

実はこれ、案外見落としがちなんです。

部屋を探しているお客さんは、
市場に山ほどある物件の中から、

自分の希望に合った条件で絞り込む

ことを行いますから、言い換えれば

検索条件にヒットしない物件は、
いつまで経っても客付け出来ない

ことにもなりかねません。

仲介の担当者と調整して、

募集広告のチェック項目を増やす

ことに注力し、
検索でより多くヒットする
広告作りを目指して下さい。

営業マンが扱いやすい物件とは？

物件のポテンシャルを把握した！
広告のアクセス数も増えて来た！

次に手を入れるのが、

自分の物件に対する
営業マンの認知度を上げる

というもの。

営業マンは日々、
何百もの賃貸物件を扱っているわけで、
自分の物件が紹介の上位になければ、
いつまで経っても入居は決まりません。

こんな物件がありますよ！
便利な設備が付いてますよ！

といった物件のアピールだけでなく、

営業マンにどんなメリットがあるか？

という目線も重要です。

賃貸仲介の営業マンが喜ぶのは、

・入居が決めやすく
・広告費がより儲かる

物件だということ。

出来るだけ多くの客に物件を紹介し、
1件でも多くの入居を決めることが、
営業マンの収入に直接響きますから、

決めやすくて儲かる物件

が重宝されることは、
言うまでもありません。

つまり、物件の認知度を上げるために、

営業マンが扱いやすい物件

を目指すことも必要です。

欠点を1つ1つ潰そう

物件のポテンシャルを把握した！
広告のアクセス数も増えて来た！
営業マンの認知度も上がった！

ここまで手を入れておけば、
賃料次第で多くの空室が埋まるはず。

しかし、そうじゃないケースも
時にはあるわけで…そこはやはり

オーナーや管理会社が、
物件の欠点を１つ１つ潰す

ことが重要になって来ます。

例えば、

・床にうっすらと埃がある
・前入居者の手垢が付いている
・室内の空気が何だか澱んでいる
・虫の死骸が沢山転がっている

そんな清潔感の無さだけで、
入居がなかなか決まらないケースが、
結構ありますから、換気や
マメに掃除を入れておくなど、
物件の魅力ダウンにつながらないよう、
十分に気を付けて下さい。

がんばりましょう！

村上