村上です。

先日、Yahoo!ニュースで
こんな記事がありました。

＜国勢調査＞大正時代よりも人口が
減るかも知れない都道府県はどこだ？
https://news.yahoo.co.jp/articles/e5389524e2217a4d1a7fa824720c9401097495d8

国勢調査は5年に1度実施され、
1920年の第１回から数えて、
今回の2023年は20回目となります。

この記事によると、国勢調査の結果、

大正時代より人口が減る県が出る

可能性があるとのこと。

ちなみに、1920年に行った
第１回国勢調査における日本の人口は、
5596万3053人でした。

それ以降、太平洋戦争から戦後の復興、
さらには高度成長期に至るまで、
日本の人口はどんどん増え続け、
2010年の国勢調査では、日本の人口が
1億2805万7352人まで増えており、
その増加率は実に2.28倍です。

一方、現代に話を戻すと、
過疎化と少子高齢化によって、
地方の人口は減り続け、

大都市と地方の二極化

が、より一層進んでいます。

そんな状況の中、
人口減少の著しい一部の県が、
大正時代より人口が少ないという、
事態が起こっているのです。

例えば島根県の人口は、
1920年に71万4712人でしたが、
そこか約90年後の2010年では

71万7397人とほぼ同数

であり、増減率は100％。

つまり、2010年から
十数年経った現在では、
100％を大きく割り込み、
大正時代より人口が少ない
可能性が濃厚なんですね。

その他にも、2010年の時点で

・高知県が114%
・徳島県が117％

という状況ですから、
これらの県もいずれは、
大正時代の人口を割り込む
可能性が高いと思われます。

いずれにせよ、
これからの日本において、
地方の衰退は避けようがありません。

地方の税収が減り続け、
ライフラインの維持もままならず、
少子高齢化も今以上に進んで、
街の維持そのものが危うくなる。

そんな自治体が、全国レベルで
どんどん増えていくのです。

そういう意味で不動産投資も、
現在の安泰が未来まで続く保証など、
どこにもないと言えるでしょう。

先の時代を見越し、
将来性の高いエリアに投資する

これは、
1920年の大正時代であろうと、
2023年の令和時代であろうと、
同じことが言えると思いますよ。

高級賃貸投資ってどうよ？

さて、本題です。

以下のようなご質問がありました。

＊＊＊＊＊

今まで一棟物を中心に、
投資を拡大してきましたが、
高級賃貸物件の運営にも
チャレンジしてみたいと
考えています。

高所得者層向けの
賃貸物件を運営するにあたり、
一般の投資家が参入するのは
難しいものでしょうか？

メリットやデメリットがあれば、
教えてください。

＊＊＊＊＊

高級賃貸と言えば、

・都心の一等地に立地
・区分マンションで2〜3億円
・賃料が50万円〜100万円
・広さは70平米以上

このぐらいのイメージですが、
参入出来る資金と属性があれば、
悪くない投資だと思います。

ただし、
それなりのリスクも存在します。

今日はそんな、高級賃貸投資について、
私なりに解説してみたいと思います。

区分から始めよう

まず始めに、
高級賃貸投資を志すのであれば、

一棟物ではなく区分から始める

ことをお勧めします。

それなりに資金があるなら、
最初から一棟物という戦略も、
否定はしませんが、そもそも
高級賃貸のジャンルには、

個人では歯が立たないレベルの、
莫大な資金が投入されている

ケースが多く、個人投資家が
同じ土俵で渡り合うには、
かなり無理があるんですね。

また、高級賃貸のジャンルは、

ブランド力と信用がモノを言う

という世界。

どこの財閥系大手が建てたとか、
名の通った管理会社が入っているかで、
人気が大きく変わったりしますから、
個人が建てた一棟物件となると、
効果的に客が集まらないことが
危惧されるのです。

そう言う意味で、
大手が建てた高級分譲マンションを購入し、
豪華な仕様に仕上げて貸すというのが、
最初の一歩として適当だと思います。

君は生き残れるか？

次に注意すべきポイントとして、

都心の高級賃貸物件は、
利回りが相当に低い

という点が挙げられます。

表面利回りで3％程度ですから、
良い条件で融資を引いておかないと、
キャッシュフローはおろか、

毎月の管理費や修繕積立金で、
資金的に行き詰まる可能性もある

のです。

また、高級賃貸物件はどこも
抜群の立地と利便性がありますから、
間違った投資さえしなければ、
客付けに苦労することは少ないですが、
１ヶ月でも空室が続けば、
高額の家賃収入はゼロになります。

そうなると、
ローン返済の原資が失われて、
大きな持ち出しが発生しますから、

いかに空室期間を短く出来るか？

という点にも、
十分な注意が必要だと思います。

メリットもある

さて、これまで幾つかの
デメリットを挙げてみましたが、
もちろん高級賃貸にも、
多くのメリットが存在します。

まず第1に挙げられるのは、

資産価値が落ちないどころか、
今後も上がり続ける

という点。

急激な少子高齢化と、
大都市部への人口一極集中で、
日本国内の不動産は

都市部と地方における二極化が、
今後より一層進むことが確実視

されています。

そういう意味で、
都心一等地にある高級賃貸は、
売却時のキャピタルゲインが、
大いに期待出来るんですね。

また、高級賃貸に入居する
顧客の属性も高くなりますから、

・家賃の支払い
・近隣とのトラブル
・共有部の使い方

などのマナーが、
優れている事もメリットでしょう。

アッパーミドルも視野に

というわけで、高級賃貸投資の
メリットデメリットについて、
私なりに解説してみましたが、
あえて高級賃貸に参入するなら、

ギリギリの利回りで
賃貸運営をやり繰りしながら、
高値売却でキャピタルを稼ぐまで、
頑張って持ち堪える

ことにのみ、
投資する意義があると思います。

見方を変えるなら、
ある程度の資金力で望まない限り、
維持することは難しいとも言えます。

もし仮に、資金的な余裕が無ければ、
あえて高級賃貸に投資するより、
15〜30万円程度の賃料が得られる

アッパーミドル層向けの区分賃貸

のほうが選択肢は広くなりますし、
若い世代の顧客も幅広く、
取り込みやすくなるはずです。

高級賃貸への参入を視野に、
まずは足掛かりとして、

アッパーミドルから参入してみる

というアプローチも、
十分に有りだと思いますよ。

がんばりましょう！

村上