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当たらないシミュレーションは無意味?

村上です。

ここ数年、デジタル技術を
社会に浸透させることで、
人々の生活をより良いものに
変革させる、

DX(Digital Transformation)

という概念が盛んに提唱され、
その動向が注目されています。

もちろん、デジタル化の動きは
近年に始まったわけじゃありません。

・そろばんが電子計算機に
・タイプライターがワープロに
・手紙やFAXがEメールに

もちろん、家電のデジタル制御や
PC、スマホの世界的な普及も、
デジタル化の歴史だと言えるはずです。

実際、私が9年前に始めた
当社の教育事業でも、当初は

・スマホを触ったことが無い
・メールを送信したことが無い
・郵送やFAXが情報伝達手段

という方が結構いました。

それが現在では、殆どの方が
スマホを所有して使いこなし、
SNSやメールを駆使して、
相手とコミュニケーションを
図っています。

わずか9年でもそうですから、
時代は変わっているんですね。

今後より一層、ペーパーに
依存する社会の仕組みは衰退し、
DXがより加速して行くはずです。

しかし、私はそれと同時に、

一見デジタルのように見えるが、
実は以前のアナログと変わらない

ものも数多く存在するのでは?と、
考えています。

例えば、YouTubeがそう。

最先端のデジタル技術が、
ふんだんに導入されていることは、
明らかですが、そこにアップされた
動画コンテンツはどうか?というと、

以前のTVとほぼ変わらない

ものも、かなりあるからです。

また、テスラなどの電気自動車が、
完全な自動運転を実現したとしても、

タイヤが無いと全く走れない

わけで、そこにDXは
あまり意味がないと思うのです。

不動産業界なんて、
最たるものではないでしょうか。

デジタル化で楽に儲けるより、
営業マンの努力で契約をまとめる

そこにデジタルの要素なんて、
殆ど必要ありません。

DXの推進も結構ですが、
わざわざ変える必要がないモノや
業界が必ず存在するということを、
もっと多くの人が気付けば、
無駄は減らせると思うんですけどね。

当たらないシミュレーションは無意味?

さて、本題です。

*******

所有物件のシミュレーションで、
ここ数年の価格上昇を考慮し、
少し堅めの試算をしていますが、
昨今の急激なインフレに対し、
賃料の見直しが追い付かないなど、
悩みは尽きません。

村上社長は、どのような程度の読みで
シミュレーションしているのでしょうか?

以前は、かなり堅目で
シミュレーションしてしまうと、
それなりに厳しい数字となる
などとおっしゃられていましたが、
直近の見立てを教えて下さい。

*******

というご相談がありました。

確かに、コロナ禍以降の
急激なインフレに比べて、
賃料の値上げは基本的に難しく、
シミュレーションした数字が
なかなか思い通りにならないことは、
多くの方が経験されているのでは
ないかと思います。

しかし、だからといって
物件の収支シミュレーションを
やらなくても良いのか?というと、
決してそんなことはありません。

むしろ、こんな時代だからこそ
やる意義が大いにあるのです。

今回はそんな、
シミュレーションの大切さについて、
少し語ってみたいと思います。

当たらなくても当たり前?

まず始めに、
本音から述べたいと思いますが、
収支シミュレーションはそもそも、

当たらなくても当たり前

ぐらいに思っておいた方が良いです。

どれだけ精緻に数字を積み上げても…
相場を的確に掴んでいたとしても…

物件を購入した時期や市況によって、
その結果は大きく変わるからです。

ではなぜ、それほど当たらない
シミュレーションを敢えて
やる必要があるのか?というと、

目標値を定めることに意義がある

からです。

これは別に、世間一般で言われる

「やることに意義がある」

といった、
漠然とした精神論ではありません。

あくまで、目標となる値を定め、
そこに向かって努力することが、

投資の成功を大きく左右する

からなんですね。

目標があるから頑張れる

そういう意味を踏まえて、
物件の収支シミュレーションの数字は、
ガチガチに堅い数字を求めるのではなく、

目標に向かって努力を続けられる

少し理想を加味した数字のほうが、
より良い結果を生むことになるはずです。

堅めにシミュレーションしたくなる
気持ちは良く分かるのですが、
それでは結局、その通りの数字でしか
結果が出せないんですね。

例えば、私が過去にマンションの
ディベロッパーで働いていた頃は、
物件の仕入れや開発の収支を
シミュレーションして資料を作り、
稟議に回すのですが、
生半可に堅めの数字を出す社員は、

物件を仕入れられなくなる

というジレンマを抱えていました。

数字を堅めに見積ることで、
プランに魅力が感じられくなり、
稟議決裁も下りなくなるからです。

「何でこんな稟議出すんだ」
「儲かんないじゃねーか!」

などと、
上司からNGを出されるんですね。

結果オーライも結果のうち

その一方で、

「こんなに儲かりますよ!」

などと、ちょっと盛り気味の
稟議を出す社員もいました。

実は、それが意外にも
高く評価されてしまうのです。

「こんなに儲かるのか!」

という上司はもちろんのこと、

「そんなに儲かるわけないだろ」

と、いぶかしがる上司に対し、
その根拠まで盛り気味に提示し、
納得させてしまうんですね。

その結果、現在はどうなったのか?

相場が高騰することで
物件の含み益が増えた結果、

当初のシミュレーション以上に
大きく儲かる物件に化けている

ケースが数多くあるのです。

もちろんこれは、
現在の相場高騰があったおかげで
結果オーライになったという点は
否めません。

しかし、当初からガチガチに
堅いシミュレーションをしていたら、
その物件を開発しなかったかも
知れないわけで、

結果オーライも結果のうち

なんですね。

目標をアップデートする

では、そんな状況の中で
シミュレーションをする必要はあるのか?
といえば、冒頭でも触れたように

目標値を定めることに意義がある

と、私は考えています。

闇雲な投資をするのではなく、
あくまで数字に基づいた目標を決め、
そこに向かって行動する

ことが、投資には不可欠だから。

ですから、このメルマガを
読んでいる読者の皆さんは、
シミュレーションをするにあたり、

ガチガチに堅い数字ではなく、
少し理想値に近い数字を出し、
そこに向かって努力を続ける

ことを心掛けて下さい。

もちろん、実際の収支が
シミュレーションとズレることは、
致し方ありません。

でもいいんです。

その時々において、
シミュレーションを軌道修正し、

目標を常にアップデートし続ける

ことが、何より重要だからです。

数字をきちんと積み上げた上で、
より高い目標に向かって頑張る

バランス感覚が大切だと思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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