村上です。
みなさんは、
物流の2024年問題
という言葉をご存知でしょうか。
国が進める働き方改革の
一環として、2024年4月から
自動車運転の業務においても、
時間外労働の上限規制
が適用されることになりました。
これによって、運輸業では
・月45時間
・年360時間
・特別な事情でも年960時間
という、時間外労働の規制が
課せられることになり、
・運送会社の売上や利益の減少
・ドライバーの収入減
・荷主が支払う運賃の上昇
などの影響が懸念されています。
もちろんそれは、
運輸業ではない私たちにとっても、
他人事ではありません。
・バスやタクシーの運行
・トラックによる宅配
にも、当然影響が及びますから、
バスの本数が減少した
タクシーがつかまらない
注文した商品がすぐに来ない
といった、
サービスの低下につながります。
運輸業界の人手不足が、
深刻な問題となっている中、
このような労働規制はある意味、
止むを得ない措置だとは思いますが、
当たり前だったサービスが、
満足に受けられなくなる
あるいは、
料金が大きく値上がりする
というのは、受け入れ難い方も
多いのではないかと思います。
でも、よく考えてみて下さい。
翌日配達は当たり前
遠隔地や離島などに、
格安な料金で届けてくれる
希望する日時を指定すれば、
きちんと届けてくれる
これまでのサービスがある意味、
過剰だったのかも知れないのです。
おそらく、世界中を見渡しても、
これほどの物流サービスは
日本以外にあり得ないでしょう。
自動運転のイノベーションが進み、
運輸業界の人手不足が解消すれば、
これまでのサービスが
維持される可能性もありますが、
過剰なクオリティを
当たり前のように享受していた
私たちのマインドも今後、
見直す必要があるかも知れません。
地上げや立ち退き交渉は難しい？
さて、本題です。
こんなご質問をいただきました。
＊＊＊＊＊＊
投資規模を拡大する上で、
将来的に地上げや
立ち退き交渉などといった、
用地の取得も視野に入れています。
一般のサラリーマン投資家が、
地上げや立ち退き交渉を行うことは、
現実的に可能なものでしょうか？
差し支えなければ教えて下さい。
＊＊＊＊＊＊
とのこと。
一般のサラリーマン投資家が、
地上げや立ち退き交渉などの
いわゆる
プロの業者が行う領域
に参入することは、
あまりお勧めしません。
やって出来ないことはないが、
あえてやらなくても良いのでは？
という感じですね。
今回はそんな、
地上げと立ち退き交渉について、
解説してみたいと思います。
地上げ屋のイメージ？
まず始めに、
地上げや立ち退き交渉と聞いて、
みなさんはどんな印象を
持っているでしょうか？
おそらく多くの方は、
ドラマや映画、漫画などから、
・1990年前後のバブル期に
・反社まがいの地上げ業者が
・善良な住民に嫌がらせをして
・半ば強引に土地を手に入れる
こんなイメージをお持ちでは
ないかと思います。
近年でも、
港区の築古マンションから
住民を立ち退かせるために、
・干物をぶらさげる
・ブルーシートを掛ける
・入口にゴミを置く
・壁に落書きをする
といった嫌がらせが、
ネットやテレビでも
大きく報道されましたから、
記憶に新しい方も、
多いのではないでしょうか。
実は意義のあること
そんな、何かと悪者扱いされる
地上げや立ち退き交渉ですが、
本来はすごく意義のあることで、
街作りや再開発に不可欠
な、プロセスでもあるんです。
そもそも土地というものは、
個人や法人、自治体や国などが
それぞれ所有権を持っていますが、
・新たな公園の整備
・バイパス道路の新設
・狭い道路の拡幅
といった、
公共の利益を増進する上で
土地の収用が不可欠な場合、
あるいは、
・商業地の再開発
・大規模マンションの開発
といった、街づくりに関わる
大きなプロジェクトに至るまで、
地上げや立ち退き交渉自体は
どこにでも起こり得るものです。
街づくりに貢献する
実際、私たちのような業者も、
例えば戸建の取引があった場合、
必ず近隣の住民に声を掛けて、
「家を手放す際はご連絡下さい」
というお願いをしています。
そうやって地道に頭を下げ、
１つだった土地が2つ3つと
まとまったものになれば、
新たなマンションや
商業施設を建設できるなど、
地域の活性化にもつながります。
これって悪徳でしょうか。
そうじゃないですよね？
まとまった用地を得るために、
面倒な住民に理解を求めたり、
立ち退き費用の交渉をしたりと、
相当な時間と労力は必要ですが、
そこに、暴力や嫌がらせといった
不法な手段を取ることはありません。
その点は、業界のいち人間として、
地上げや立ち退き交渉の必要性を、
多くの方に再認識してもらいたいです。
出来なくはないけど…
では、話を本題に戻しましょう。
このような
地上げや立ち退き交渉を、
一般の投資家が出来るのか？
というと、冒頭でも話したように
やって出来ないことはないが、
あえてやらなくても良いのでは？
という感じです。
物件周辺の近隣住民に声掛けして、
良好な関係を構築することに
必要な時間と労力を割くぐらいは、
個人でも十分に可能でしょうし、
それで隣地が手に入るのであれば、
結果オーライだと思います。
一方、立ち退きを渋る住民に、
立ち退き料の交渉をするといった、
高度なノウハウが必要なものは、
業者に任せてしまった方が良い
と思います。
出来ないことはプロに
立ち退きというものは、お金や
理屈が通じないケースも多々あり、
相手の感情を拗らせてしまうと、
どれだけ丁寧に交渉しても、
解決することは困難になります。
であれば、下手な素人がやるより、
その道のプロに任せてしまったほうが、
後々もスムーズであることは確か。
地上げや立ち退き交渉は、
安易なものではありません。
出来ることは自分でやるが、
出来ないことはプロに任せる
というマインドで、
上手く立ち回って下さい。
がんばりましょう！
村上