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築古のRCは買っても良い?

村上です。

コロナ禍によって、
一時は途絶えた海外観光客が、
以前のように戻りつつあります。

東京や大阪、京都などの都市は、
欧米やアジアからの観光客で溢れ、
かつてはジリ貧だった観光業界も、
やっと復活の兆しが見えて来ました。

それと同時に、コロナの爪痕が
未だに尾を引いている業界も、
少なくありません。

コロナ禍で減った電車の本数は、
未だに回復していませんし、
飲食の営業時間もその多くが、
夜10時までだったりします。

コロナ禍の影響が去ったのに、
なぜそのままなのか?

その理由はおそらく、
人手不足によるものではないかと、
個人的に分析しています。

例えば先日、
仕事が遅く終わった帰り道に
恵比寿駅近辺で食事を取ろうとしたら、

・中華料理店は閉まっている
・ラーメン屋も閉まっている

じゃあ、牛丼でいいやと思ったら、

・吉野家も閉まっている

という、食事難民になりかけました。

夜10時とはいえ、
あの恵比寿で食事難民ですよ。

最終的にはCoCo壱を見つけ、
カレーを食べて難をしのぎましたが、

深夜にカレーって何だかな…

という思いだけが残りました。

結局、コロナ禍の最中に、
深夜営業を取りやめた影響で、
コロナ禍が終わった現在でも、
働く人材が戻って来ないのでは、
ないかと思うのです。

深夜に出歩く観光客が
増えているにもかかわらず、

店は営業していない
電車も走っていない
タクシーも掴まらない

のでは、勿体無い話ですよね?

コロナ禍による自粛が、
人材不足という形で
尾を引くことになるとは、
皮肉なものですが、
この流れが一時的でなく、
今後より深刻な事態となるなら、
東京は大変なことになります。

サービスを受けたい客が
増えているにも関わらず、
サービスを提供する側の
人材が圧倒的に不足しているため、

まともなサービスが受けられない

そんなカオスにならないことを、
切に願いたいものです。

築古のRCは買っても良い?

さて、本題です。

先日、以下のような
ご質問をいただきました。

*******

最近、1960年代の
区分マンションを見つけましたが、
このような築古物件が売りに出た場合、
業者や一般など、どのような方が
主に購入するものでしょうか?

リフォーム済みとはいえ、
築60年ぐらいの物件を
誰が購入するのだろうか?
と思うと、不思議でなりません。

築古区分の出口戦略について、
プロの意見をお聞かせ下さい。
よろしくお願いします。

*******

とのこと。

1960年代の高度成長期は、
日本のRCマンションにおける
黎明期とも重なる時代であり、

築古RCマンションの出口は、
誰も経験したことがない

未知の領域であることは確かです。

今回はそんな、築古RCの見極めと
今後の出口戦略について
私なりに解説してみたいと思います。

RC造は100年以上持つ?

まず始めに、RC造の耐久性について
少しおさらいしておきましょう。

鉄筋コンクリート(RC)造の寿命は、
鉄筋やコンクリートの品質が担保され、
適切な維持管理がなされていれば、

100年を超える耐久性がある

とされています。

税法上の法定耐用年数が47年ですから、
その倍以上は持つイメージですね。

また、RCの内部にある配管なども、
錆びて使えなくなったら、
外部に新設することが出来ますから、
大きな問題にはなりにくいです。

さらに、エレベーター無しの物件も、
外部に後付けでエレベーターを
付けることが出来ます。

そういう意味で、
ご相談者さんが見つけた1960年代の
RC物件は築60年前後ですから、
適正な維持管理が出来ていれば、

建物はまだまだ使える

と考えても、
良いのではないでしょうか。

建物より土地に注目!

また、築年数だけに着目するのではなく、
土地の資産性を考えることも重要です。

特に、1960年代に新築された
都心のRCマンションは軒並み、

利便性が良い一等地にある

ことが多く、
土地の資産価値も高いです。

建物を維持し続けるより、
解体した方が儲かるとか、
容積率が余っていれば、
等価交換で再開発を行うなど、
都心の一等地であれば、
多様な出口が考えられるんですね。

確かに、区分マンションでは、
住民の合意形成が難しいなど、
一棟物に比べてハードルは高いですが、

将来的な値上がりが確実

という立地であれば、
十分に検討しても良いと思います。

短期よりも長期で

ただし、購入即転売のような
パッとした利益を得る目的で、
築古RCを検討するのは、
よほど割安で買えるチャンスでも
ない限り、あまりお勧めは出来ません。

古いものをそのまま売っても、
古いことに変わりはないからです。

それよりも、もっと長期的な目線で、

・高利回りで投資額を回収しておく
・数十年後の値上がりで出口を狙う

といったアプローチのほうが、
築古RCには適していると思います。

もちろん、保有している間に
さまざまな維持管理コストの問題が、
発生して来ることは否めません。

その点については、管理組合が
保管している過去の修繕履歴や、
今後の大規模修繕計画について
目を通しておくなど、

将来的なコストを
ある程度見積もっておく

ことが、ポイントになると思います。

築古は管理を買え!

そもそも、築60年前後だからといって、
きちんと維持管理されたRCもあれば、
廃墟に近いようなRCもあるわけで、

築年数の古さを気にするより
維持管理の良し悪しを判断した方が、

より良い物件購入が出来るはずです。

クラッシックカーもそうですよね?

オーナーがきちんとコストをかけて、
コンディションを維持したクルマは、
それなりに高い評価が付く一方、
錆びて朽ち果てたような不動車だと、
よほどの希少価値でもない限り、

投資として手を出すべきではない

ことは確かです。

不動産業界では昔から、
「管理を買え」という言葉があります。

良好な管理状態の物件を
長期的なスパンで保有し
将来の出口に結び付ける

都心の好立地で、
このような投資が実現出来れば、
築古を避ける理由はないと思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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