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市街化調整区域の土地をどう売る?

村上です。

私は基本的に、

何かに依存することを嫌がる

人間だと思っています。

子供の頃は、早く経済的に自立して、
親に依存しない人生を歩みたかったですし、
大人になってからも、
サラリーマンとして働きながら、

いずれ自分の会社を持ちたい!

そんなことを、常に考えていました。

実際、依存から脱却することで、
自分のやりたいことが出来ていますし、
幸い、経済的にも十分に自立しています。

しかし、それ以上に
依存から脱却したかった理由があります。

それは何か?というと、

依存し続けることの危うさ

というもの。

依存している間は、そのおかげで
どうにか生きていられますが、
何らかの理由で急にその依存が
当てにならなくなったらどうなるか?

当然、困窮してしまいますよね?

逆に、どんな状況になったとしても、

・自らの力で生き抜くことが出来る
・経済的に稼ぐスキルを持っている

人間なら、困ることはありません。

それは、不動産投資においても、
同じことが言えます。

例えば、大学や工場の賃貸需要に
依存している物件などがそう。

当面は安泰かも知れませんが、

・少子化でキャンパスが移転した
・経営不振で工場が閉鎖された

ともなれば、大変なことになります。

そもそも、そのような依存物件は
郊外に立地するケースが多いわけで、
大口の賃貸需要がごっそり抜けたら、

どれだけADを積んで募集を掛けても、
どれだけ賃料を下げたとしても、

住みたい人が存在しない以上、
満室を維持することはほぼ不可能です。

にも関わらず、ローン返済の原資は、
それらの客を当てにしていたわけで、
最悪の場合、破産にもなりかねません。

人生も不動産投資も道のりは長いですが、
終わる時は本当にあっという間です。

何かに依存することなく、
自分で稼ぐ力を身に付けることが、
その成功を左右するカギになると
思いますよ。

市街化調整区域の土地をどう売る?

さて、本題です。

ご質問をいただきました。

******

親戚が市街化調整区域内に、
農地を所有しており、
将来的に売買を考えています。

市街化調整区域に特化した
専門業者などに依頼する場合、
買い叩かれるなどのデメリットは、
あるでしょうか?

******

とのこと。

市街化調整区域の専門業者は、
私も良く把握していませんが、
少なくとも、

市街化調整区域一本だけで
食って行ける業界ではない

ことは確かなので、
あまり当てにしない方が、
良いのではないでしょうか。

それを踏まえた上で、
市街化調整区域の売買について、
ポイントをいくつか
解説してみたいと思います。

相手と対等に渡り合え!

市街化調整区域の農地を、
少しでも高く売りたい…

そう考えた時、
まず始めにやることは、

土地の価値を自分で把握する

ことだと思います。

過去の本でも
度々取り上げていますが、
自分自身の目利きで、
その土地の真の価値を知る
ことが出来なければ、

誰かの言われるがままに従う

ことになり、本来、
得られたはずの利益を
持って行かれてしまう
ことにもつながります。

そんな不平等な取引、
誰もやりたくないですよね?

だからこそ、
目利きを鍛えて相場勘を養い、

相手と対等に渡り合える実力

を、身につける必要があるのです。

まずは業者に相談

とはいえ、市街化調整区域のような
これまで経験の無いエリアにおいて、
独学で相場勘を養うことは、
なかなか難しいことも事実です。

その上、市街化調整区域は、

二束三文の土地があれば、
大化けする土地もある

というブレ幅が大きく、
下手をすれば損失にも繋がります。

そこで重要となるのが、

業者にいろいろ相談してみる

ことですね。

え?丸め込まれるのが嫌なのに、
業者に相談しろってどうなのよ?

と思う方がいるかも知れません。
でもいいんです。

業者からのアドバイスはあくまで、
情報としてインプットしておき、
より多くの情報を集めた上で、
総合的にその合理性を判断する

というスタンスで臨めば、
丸め込まれることはそうありません。

また、複数の業者に
ヒアリングすることも有効です。

A社は値が付くと言っていた
B社は別な用途を提案してきた
C社は値が付かないと言う

など、いろいろなコメントが
集まって来ると思いますから、
より正確な判断が出来ると思います。

バリエーションはさまざま

その上で、
土地をどのように売れば、
より高い値が付くのか?

という想定を、
自分なりに立ててみてください。

例えば、ひとくくりに
市街化調整区域の活用と言っても、

・コンテナ置き場
・資材置き場
・トラック置き場
・太陽光パネル設置

あるいはそのまま、

・農地として売る

ことなど、さまざまな
バリエーションがあります。

また、道路付けも重要です。

広い幹線道路に面しているか?
あるいは、全く接道が無いのか?

それによって、
活用法が大きく変わりますし、
土地の評価もピンキリです。

現況は農地ということなので、
農地転用のハードルもあります。

その辺は自治体や行政書士など、
さまざまな方面からコメントを集め、
自分なりに高く売れる活用法を、
模索してみて下さい。

新たな活用法はあるか?

ただ、通常の市街化区域とは違い、
市街化調整区域の土地売買は、

基本的に売りにくい

ことも事実です。

よほどのラッキーでも無い限り、
農地転用したら大化けしたなんて、
美味しい話はありませんし、
仮にあったとしても、

既に多くの不動産業者から
売却を持ちかけられている

はずです。

それが無ければ、
仮に土地を手放したところで、
さほど高くも売れないケースが、
大半では無いでしょうか。

そこで重要なのが、
先ほど解説したように、

どんな用途で土地を使うか?

ということ。

少しでも高く売りたいから、
自分の頭をフル回転させて

新たな活用法を見い出す

ことにフォーカスして下さい。

今まで誰も気付かなかった
土地の活用法を発見出来れば、
面白い取引になると思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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