村上です。

みなさんにも、
心当たりがあると思うのですが、
いろんな「思い込み」が存在しますよね。

「あの人は〇〇だからこうだ」とか、
「あの店は＊＊だからダメだ」とか、

いろんな人がそれぞれの基準で、
評価を下しているのですが、
それって本当に、

客観的な調査に基づく評価か？

というと、はっきり言って
その人次第ではないかと思うのです。

特に問題だと思うのは、
過去の経験だけを基準に、
わけ知り顔で語るベテランの存在です。

例えば、不動産投資で良くあるのが、

「昔の不動産投資は良かった」
「今よりもっと物件が安かった」

という、お決まりのフレーズです（笑）

だったら…

いつと比べて今が高いのか？
10年前はどうだったのか？
では20年前だとどうなのか？
あるいは30年前ならどうか？

その問いに即答出来ますか？
私はそう言いたいです。

結局、基準を定めていない人が、
高いだの安いだのと言っても、
ほとんど意味はないと思います。

もちろん、それは自分自身にも
大いに当てはまるでしょう。

人間というものは、
自分がイメージする以上に、
様々な思い込みを持っていますし、
それ自体は悪い事じゃありません。

しかし、それより肝心なのは、

多くの思い込みをきちんと検証し、
客観的な評価が出来ているかどうか？

という目線です。

その目線をきちんと持っていると、
いかに自分の考えていることが、

単なる思い込みだったとか…
根拠のない情報を信じていたとか…

そういった認識の棚卸しが、
出来るようになるんですね。

パーフェクトな人間なんていません。
誰だって時には間違えるんです。

だからこそ、それらの
思い込みを逐一チェックした上で、

・最新にアップデートしておく
・バグがあれば修正しておく

ことが、
求められるのではないでしょうか。

少なくとも、「昔は良かった」などと、
うそぶくような人たちの思い込みは、
ほぼ当てにならないと思いますよ。

業者成りはメリットだけじゃない

さて、本題です。

最近、当社の会員さんの中から、
宅地建物取引業の免許を取得する、

いわゆる「業者成り」

のケースが増えています。

・事務所の設置
・法人の設立
・宅建士の設置
・宅建業免許の申請
・協会への加入（全宅or全日）
・保証金分担金の納付

という、開業までのプロセスに加え、
時間と費用、労力は掛かるものの、
宅建業者になること自体は、
それほど難しいものではありません。

そのため、
本格的な事業拡大を目的として、
個人の不動産投資家が、
業者成りを目指すケースは、
そこそこ普通にあったりします。

ただし、業者成りは個人的に
メリットとデメリットを理解しておく
ことが、何より重要であって、

デメリットを知らなかったため、
取引上の制約が増えてしまう

なんてことも、
十分にあり得るんですね。

今回は、そんな業者成りにおける
メリットとデメリットを中心に、
解説してみたいと思います。

業者成りのメリットとは？

まず始めに、
業者成りのメリットについて、
おさらいしておきましょう。

個人の不動産投資家が、
宅建業の免許を取得して、
業者成りを実現した場合、

・反復継続の物件売却が可能
・仲介業務で手数料収入が得られる
・レインズが使える（要協会加入）
・短期のプロジェクト融資が引ける
・業者間の情報共有機会が増える

といったメリットが得られます。

いずれも、
宅建業以外は法律で禁じられたり、
権利が得られないものですから、
それらを目的に業者成りを目指すという、
個人の不動産投資家が多いのも、
無理はないと思います。

ただし、

・反復継続の物件売却が可能

という点に限っては、
宅建業を持たない大地主が、
大規模な宅地分譲を行うといった、
よほど悪質なケースを除き、

売却の99.9％は摘発されない

というのが業界の通例ですから、
年に数件程度の売却であれば、
特にこだわる必要はないと思います。

業法で縛られてしまう？

では次に、
業者成りのデメリットについて。

これは一言で表すと、

・宅建業法でガチガチに縛られる

という点ではないでしょうか。

仲介業務はもちろんのこと、
自社物件の売買においても、
様々な制約や責任が課せられるため、
投資規模にもよりますが、

「個人投資家のほうが良かった…」

なんてケースが、
結構有ったりするのです。

さらに、個人投資家だった頃は、

業者からは「客」という立場で、
入居者からは「大家」という立場で、

ある意味、中間的なポジションという、
交渉や契約で立場上有利な場面も
結構あったりするものですが、
それが業者成りしてしまうと、

他の宅建業者から、
対等のプロとして扱われる

ことになります。

営業マンなど、業界でのキャリアが
豊富な投資家であれば良いのですが、
業界未経験の個人投資家が
いざ業者になってしまった場合、

当たり前の慣習が通用しない
「使えない業者」に成り下がる

可能性もあるんですね。

業者成りを勧めたい投資家とは？

もちろん、
これらのメリットデメリットは、
投資家によっても大きく変わります。

宅建業を営むこと自体は、
一概に良し悪しを言えませんが、
個人的な意見としては、

デメリット以上のメリットを
見出すことが出来るなら
「業者成り」しても構わない

という感じでしょうか。

要は、業者成りすることの、
メリット／デメリットを整理した上で、

自己の投資戦略にプラスとなるか？

を、きちんと見極めた方が良いということ。

冒頭でも触れたように、
業者成りするには、それなりの
時間と費用、労力が掛かりますし、
法的な制限や責任も軽くはありません。

それらのハードルをクリアした上で、
業者成りのデメリットも理解しつつ、
それ以上のメリットが見出せる

投資家にお勧めしたいです。

がんばりましょう！

村上