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地方の築古投資は大丈夫?

村上です。

突然ですが、
「成功者の秘訣」みたいな話って、
どこにでもありますよね?

一例を挙げれば、

「朝〇〇を欠かさない」とか
「食事で必ず**を摂る」とか

そんなネタを電車内の広告などで、
良く見たりするものですが、
私はそういった成功の秘訣は、
どうでもいいぐらいに思っています。

だってそうですよ。

企業規模だって、
せいぜい数人レベルのものから、
世界的な大企業だってありますし、
それらの職種だってまちまちです。

大企業の雇われ経営者が、
個人商店レベルで上手くやれるかは、
はっきり言って分かりませんし、
その逆もしかり。

つまり、誰かの秘訣を他人が真似しても、
同じ結果を出せる保証がないのです。

むしろ、そんな秘訣に振り回されてたら、
短い人生を無駄に費やすことになります。

ですから、私は個人的に
そういった情報は
シャットアウトするようにしています。

では、村上は誰も敬うことなく、
唯我独尊で我が道を行っているのか?
というと、そうでもありません。

これまでの人生で出会った、
尊敬している方も結構います。

中でも、新卒の時にお世話になった、
マンション開発会社の社長は、
本当に尊敬していますね。

現在は知り合いつながりで、
連絡を取るぐらいの関係ですが、

「この人には絶対に追い付けない」

という気持ちが未だにあって、
尊敬よりも畏怖という存在です。

ちなみに、
尊敬している方の共通項としては、

とにかくがむしゃらに働いている

というイメージです。

休日はもちろんのこと、
寝る間も惜しまずに働き、
必ず結果を残している

ある意味、そういう人しか
私は尊敬出来ないのかも知れません。

それとは逆に、

休暇がどうのとか…
自分の時間を大切にとか…

そんな人が成功している事例は、
まず見たことがないです。

不動産投資だってそう。

特に、経営基盤が整っていない頃は、
とにかくがむしゃらに行動して、

1つでも多くの結果を残す

ことにフォーカスして下さい。

それが、不動産投資で成功出来る
ほぼ唯一の秘訣ではないでしょうか。

少なくとも、
朝〇〇を食べることで成功出来るほど、
生易しい業界ではないと思いますよ。

地方の築古投資は大丈夫?

さて、本題です。

以前、NHKの番組で、

築50年の築古物件で、
入居者が続々決まっている

という特集がありました。

築古空き家を安く購入し、
リフォームして賃貸で稼ぐ

という、
いわゆる地方の築古投資ですが、
これが、全国で大きな脚光を
浴びているという内容です。

私は個人的に、
こういった築古投資については、
投資効率が悪過ぎるために、
手を出したいと思いませんが、

投資家が本気になって
事業として取り組む

のであれば、
大いにやればいいと思います。

ただ、投資家によっては、
儲けや利回りに走るあまり、
入居者の安心安全を軽視したり
DIYでリフォームした結果、
貸すに耐えない物件になったりと

トラブルを抱える可能性が高い

ことにも、
留意しなければなりません。

今回はそんな築古投資について、
私なりに書いてみたいと思います。

投資効率の割に合うのか

私が知る限り、
地方郊外の築古投資は、
ここ5〜6年くらいの間で、
じわじわと認知されてきたように
思います。

ボロボロの築古戸建などを、
数十万円〜百万円前後という激安で購入し、
投資家自身がDIYするなどして、
超高利回りを出すという投資ですが、
そもそもの話、こういった戸建は、

かかるリフォームコストが
得られる家賃の割に合わない

というのが、個人的な認識です。

もちろん、地方の築古物件は、
今回のブームが到来する以前にも、
当然ですが存在していました。

では、なぜこれまで
不動産投資の1ジャンルとして
扱われて来なかったのか?というと…

さまざまなトラブルやリスクを
不動産屋や工務店がプロの目で見て、

投資効率の割にリスクが高過ぎる

と判断していたからです。

アパマン投資の方がマシ?

大体、入居者である顧客から、
家賃という対価を得る以上は、

・建物の屋根や構造
・天井や壁、床などの内装
・水回りや電気のインフラ
・キッチンやバスなどの各種設備

を、最低限使えるものに
しておかなければなりません。

例えば、蛇口から赤水が出るなら、
古い鋼管を樹脂管などに
リニューアルする必要がありますし、
フローリングが大きく軋むようなら、
根太などの床材も更新しなければ、
根本的な解決には至りません。

バスやキッチンだって、
40年以上前のボロボロだったら、
誰だっていい気はしないはず。

結局、それらの部材や設備を
本気で更新しようとすると、
数百万円レベルの追加コストが、
ごく当たり前に掛かってしまうのです。

一方、地方や郊外の築古では、
いかに間取りが広々としていても、
取れる家賃に限界がありますから、
リフォームコストを回収するには、
長い年月が掛かってしまうわけで。

だったら、
普通のアパマン投資の方が、
ずっと投資効率が良いのでは?

と考えるのは、
ある意味当然だと思うんですね。

DIYリフォームは玉石混交

ではなぜ、今回の築古投資が、
実質利回り30%以上といった
超高利回りを実現出来ているのか?
というと、DIYに加えて

コストの掛かる部分に手を入れない

という、ある意味後ろ向きな
物件企画を実践しているからです。

もちろん、そうではなく
入居者の安心安全を担保しつつ、
プロ顔負けののリフォームを実践する、
本職のような投資家も中にはいるでしょう。

ただ、投資家によっては、
美装や表面的なリフォームだけで、
物件を賃貸に出すという、
安全軽視なケースも少なくないです。

そもそも、技術やノウハウの豊富な
不動産屋や工務店といったプロ達が、
手を出さなかった領域に、

シロウト投資家が大勢参入して、
DIYでリフォームを始める

のですから、
その結果が玉石混交となるのは、
ある意味避けようがないんですね。

本気で取り組もう!

ただ、冒頭でも触れたように、
私は個人的にやらないだけであって、

投資家が本気になって
事業として取り組む

のであれば、
それを否定するつもりはありません。

結局、どんな投資でもそうですが、
シロウトが安易な気持ちで
参入するのは危険だということ。

本格的なリフォームを
可能な限り低コストで実現し、
資格が必要な工事などは、
きちんとプロに外注する

その上で、

入居者の安心安全と、
高利回りを両立出来る

のであれば、
どんどんやればいいと思います。

今回のNHK特集に関しては、
Twitterなどで

「典型的なババを掴ませる手法だ」

「蟻地獄に素人を落としたいのか」

といったネガティブなコメントも、
結構見受けられましたが、
私はそっち側の人間じゃありません。

リスクとリターンをきちんと検証し、
事業として本気で取り組むのであれば、
やっても構わないと思いますよ。

がんばりましょう!

村上

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