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築古のエレベーターをどう捉える?

村上です。

給与のデジタル払いについて、
その導入が検討されています。

給与のデジタル払いとは、

企業が銀行の口座を使わず、
スマホの決済アプリや電子マネーに、
直接給与を振り込むことが出来る

仕組みのことを指すのですが、
デジタル払いによって、

・振込手数料のコスト削減
・銀行口座からのチャージが不要
・外国人労働者への円滑な給与支払い

など、さまざまな
利便性向上が期待出来るんですね。

もちろんこれまでも、

・ATMでお金を度々引き出し
・財布にじゃらじゃらと小銭を入れ
・会計するたびに財布を取り出す

といった面倒な手間が、
クレジットカードや
キャッシュレス決済によって
徐々に解決しつつありますから、

給与もデジタル払いにすればいい

という方向は、個人的にも
大いに歓迎したいところです。

ちなみに、私自身もここ5年くらい、
財布を持たない生活を続けています。

クレジットカードとSuica、
各種のスマホアプリだけで、
殆どの決済が出来ますし、
何より、現金を持ち運ぶ
煩わしさがないのは本当に楽です。

ごくたまに個人タクシーなどで、
現金払いのみだった場合を考え、
札を何枚か容易しておくぐらいですね。

そんなわけで、日本も早く
キャッシュレスが浸透して、
社会がより便利になればと思います。

ただ、今回のような
給与デジタル払いにかかわらず、
新しい制度が導入されようとすると、

闇雲に反対する人間が必ずいる

ことも事実です。

セキュリティがどうのとか…
個人情報が知られてしまうとか…
大きな利権が絡んでいるとか…

思いつく難癖を並べ立て、
新しいシステムを許容しない人間が、
どこにでもいますよね?

でも、そんなことを言っていたら、
キャッシュレス化は一向に進みませんし、
海外の流れからも孤立してしまいます。

遅れているキャッシュレス化に、
大鉈を振るうことが出来るか?

それとも、携帯電話のような
ガラパゴスに再びハマるのか?

今後の動向を注視したいですね。

築古のエレベーターをどう捉える?

さて、本題です。

*****

エレベーター付きの築25年、
リニューアル未実施の物件の場合、
将来的にリニューアル工事が、
必要となって来るかと思います。

しかし、築年数が古くなればなるほど、
部分的な工事だけでは済まされず、
新品に更新する必要性もあるのでは?
とも考えています。

資金的に余裕がない場合、
エレベーター有りの物件は
手を出さない方が良いでしょうか?

融資で工事費を工面するぐらいなら、
小規模物件で規模を拡大したほうが、
より賢明なのでしょうか?

*****

このようなご質問をいただきました。

築古物件のエレベーターは
正直、物件の価格次第で
更新の是非を評価すべきであって、

価格が安くなるなら
きちんと儲かるなら

更新について迷う必要はありません。

今回は、その具体的な理由について、
述べてみたいと思います。

遅かれ早かれ更新が必要

まず始めに、
築年数が古い物件のエレベーターは、
過去に更新工事がなされていない限り、

いずれ更新が必要となる

ものです。

一般的に、エレベーターの更新時期は、
メーカーの部品供給が終わる関係で、
大体30年くらいと言われています。

つまり、古いエレベーターを
それ以上維持しようとしても、
部品が手に入らないために、
オーバーホールが出来なくなる。

つまり、遅かれ早かれ
全面的にリニューアルするしか
選択肢はないんですね。

例えば、冒頭の築25年物件であれば、
そのエレベーターを維持出来るのは、

せいぜいあと10年くらい
いずれ更新する必要がある

というイメージで、
捉えておけば良いと思います。

そのエレベーターはおいくら?

では、そのような
タイミングを踏まえた上で、
エレベータの更新工事を
具体的に考えてみましょう。

最も重要なポイントは、

・エレベーターの積載量と定員

ですね。

そもそもエレベーターは、

・積載量が大きければ大きいほど
・定員が増えれば増えるほと

本体価格や工事費が割高となります。

例えば、一般的な大きさの
いわゆる「標準型」エレベーターの場合、

・積載量600kg
・定員9名
・分速60m

このぐらいのクラスで、
1000万円前後のコストが掛かります。

それよりもっと低層の物件だったり
それ以上の高層建築になれば、
更新工事の価格は、

数百万円から1億円以上

と、ピンキリになるわけで、
収支のシミュレーションもそれだけ、
上下にブレやすいと考えて下さい。

指値を入れれば万事解決

もちろん、エレベーターの更新工事に、
1000万円という追加コストが掛かるのは、
投資的にも大きなインパクトです。

でも、良く考えてみてください。

エレベーターの更新コスト以上に、
物件価格が安くなるのであれば、

恐れる必要は全くないはず

ではないでしょうか?

例えば、価格が1億円で、
期待利回りが出る物件があれば、

9000万円以下で指値を入れる

ことで、1000万円という
エレベーターの更新コストが
ペイすることになります。

きちんとシミュレーションした上で、
その分以上の指値を通しておけば、
物件購入をためらう必要はありません。

・儲かるのであれば買う
・儲からないなら買わない

すごくシンプルですよね?

その物件は本当に儲かるか

しかし、世の中の投資家さんは、
そんな事実に気づいていないことが、
意外に多い印象を持っています。

例えば、

「大規模修繕が未実施だから買うな」
「維持管理が高コストだから買うな」

自称ベテラン投資家が、そんなことを、
ワケ知り顔で言ったりするのです。
でも、それって間違いですよね?

不動産投資は先ほども述べたように、

儲かるか?儲からないか?

という点が重要であって、
〇〇があるから買うなではなく、

儲からないから買うな

というのが、大原則のはず。

そこを履き違えてしまうと、
安く買えたはずの物件を、
みすみす逃してしまう可能性も、
十分に考えられるのです。

エレベーターの更新に、
懸念を持っているのであれば、
まずは、

物件の収支をシミュレーションする

ことから始めて下さい。

そこをきちんとやってさえおけば、

・儲かるのであれば買う
・儲からないなら指値を入れる
・指値が通らないなら諦める

という選択肢が、
よりはっきりと見えて来るはずです。

がんばりましょう!

村上

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