村上です。

当社コン・パスが、
赤坂見附から渋谷に移転して
しばらく経ちましたが、
渋谷の再開発事業は引き続き、
街の姿を大きく変えようとしています。

中でも東京都は、
道玄坂二丁目のエリアを
「街並み再生地区」に指定することで、

・古いビルの建て替えを促す
・ホテルや駅直結の複合施設を建設

するなど、
これまでのイメージを覆すような、
大幅な再開発を計画しているようです。

これまで道玄坂二丁目と言えば、

・飲食店
・ライブハウス
・ラブホテル

といった、ある意味カオスとも言える、
小規模店舗が雑然と並ぶエリアでした。

そこを一気に再開発して、
大型複合施設を作ろうとするのですから、
果たして若者に受け入れられるのか、
個人的には疑問でしかありません。

そもそも、かつては若者の街と呼ばれた、
あのセンター街でさえ、
その姿は以前より減って来ています。

コロナの影響もありますが、
渋谷より新大久保あたりのほうが、
現在は多くの人が集まっているわけで、
その勢いは今後さらに加速するはず。

かつての混沌とした街並みが消え、
再開発でピカピカになった渋谷に、
多くの若者は戻って来ない

そんなオチが待っているような
気がしてならないのです。

あえて苦言を呈すなら、
そんな再開発を主導する役人のお偉方に、

現代の若者文化など理解し得ない

と言ってもいいでしょう。

しかし、今回の再開発事業に
希望が無いわけじゃありません。

私自身も高校が渋谷でしたし、
現在のオフィスに至るまで、
これまでの渋谷を見続けて来た
人間の1人でもありますが、
これまでの古臭い渋谷には、
やや失望していることも事実です。

食事のクオリティは低く…
街並みは昔のままで汚い…

そんな昭和そのままの渋谷が、
再開発によってピカピカになれば、
それはそれでいいとも思います。

もちろん、そんな渋谷を
現代の若者が受け入れるかどうかは、
全く別の話ですけどね…。

収益性の高い物件とは？

さて、本題です。

先日、当社の会員さんより、
以下のようなコメントを頂きました。

＊＊＊＊＊＊

初心者の質問ですが、
収益性の良い物件の共通項とは、
どういったものになるでしょうか？

これから参入する初心者の場合、
先輩大家さんの成功体験を聞いても、
自分にとって再現性のある
良い情報ばかりとは
限らないとも感じています。

これから始める人は
大変だということも聞きますが、
頑張って取り組みたいと思います。

＊＊＊＊＊＊

確かに、先輩大家の成功体験は、
現在に当てはまらないばかりか、

たまたま運が良かった

レベルの話も多々ありますから、
鵜呑みにしない方が良いでしょう。

まぁ、そんな話はさておき、
冒頭部分にあった

収益性の良い物件の共通項

これについて、私なりの
見解を述べてみたいと思います。

どうぞ、最後までお付き合い下さい。

収益性は数字だけじゃない

まず始めに、
ひと括りで「収益性」と言っても、
その定義は割と広いものがあります。

利回りはもちろんのこと、

・良質な入居者が多い
・満室が維持しやすい
・募集もすぐに埋まる
・維持管理もラクラク

といった、数字で表しにくい要素も、
収益性が良いと言えるはずです。

逆に、幾ら利回りが高くても、

・滞納がひんぱんに発生する
・何かとクレームが多い
・入居者間のトラブルが多い

こんな、不良入居者ばかりが
住むアパートを保有していたら、

得られるキャッシュ以上に、
手間が掛かって割に合わない

なんて話にもなりかねませんよね？

ストレスフルだと続かない

また、入居者の良し悪しだけでなく、

・雨漏りが良く起こる
・シロアリの食害がある
・エレベーターの更新が必要
・敷地内の擁壁にヒビがある

など、老朽化によって
常に不安要素を抱えている物件、
さらには、

・海抜が低く浸水被害が懸念される
・地盤が軟弱で液状化の恐れあり
・傾斜地で土砂崩れの危険が高い

といった自然災害リスクも、
割に合わない物件となりがちです。

毎日のように管理会社から、

「このトラブルはどうしますか？」
「早く手当した方が良いのでは？」

そんな面倒な報告を受けながら、
みなさんはこの先10年20年と、
投資を続けたいでしょうか？

そうじゃないですよね？

たとえ儲かったとしても、
それ以上のストレスが溜まったら、
投資の継続さえ難しくなるのです。

パリッとした物件とは？

どんなリスクでも跳ね返す、
自信と行動力があれば別ですが、
多くの投資家は、

安定して儲かる物件を
数多く保有したい

そう思っているはず。
かく言う私自身だって同じです。

つまり、不動産投資においては、
表面利回りや実質利回りなどの
数字を追い求めることはもちろん、

リターンとリスクのバランス

についても、
十分に注意する必要があるわけで、
そこがある意味、
リアルな収益性だとも言えるのです。

ちなみに、私たち不動産業界では、
そのような収益性の良い物件のことを、

パリッとした物件

と呼んでいます（笑）

・都心や周辺の好立地
・低層建築で安定感がある
・間取りが多くファミリー向き
・建物の維持管理が良好
・コストがあまり掛からない
・入居者は高所得者が多い

そんな良質な物件を、まるで
糊の利いたワイシャツのように、
表現しているんですね。

投資はバランスが重要

もちろん、
そんなパリッとした賃貸物件は、
投資家なら誰もが欲しいですから、

取引価格も高値安定している

わけで、おいそれと
手を出すことは出来ませんし、
利回りもごく僅かなことが殆ど。

ましてや、ご相談者さんのような
不動産投資の初心者にとっては、
高嶺の花とも言える存在です。

もちろん、最初からそのような
物件を探す必要はありません。

初めは、小ぶりで割安な物件を買い、
満室で回してキャッシュを地道に貯め、
時には高値転売で利益を出しながら、
徐々に良質な物件を増やしていけば
いいのです。

もちろん、その道のりは決して
確実なものとは言えません。

それなりのリスクも
抱えることになりますから、
リターンとリスクのバランスを、
どう取るかが重要だと思いますよ。

がんばりましょう！

村上