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大根も不動産も同じこと?

村上です。

ここ数年の間に、
「サブスク」という言葉を、
良く耳にするようになりました。

サブスクは
サブスクリプションの略であり、
Wikipediaによると、

定期的に料金を支払い利用する
コンテンツやサービスのこと。

商品を「所有」ではなく、
一定期間「利用」するビジネスモデル。

とあります。

毎月の料金を払い続ければ、

・音楽を聴き放題
・映画なども見放題
・モノやサービスを使い放題

こんな感じですよね?

でも、私自身はこのサブスクに、
あまり良い印象を持っていません。

一見、便利なサービスに思えますが、
何も使わなくても月々の料金が
徴収されることに加え、
サブスクの加入期間によっては、

買った方が結果的に安上がり

というものもあるからです。

そもそも最近の若い子たちは、
サブスクみたいなサービスから、

お金を搾取されている

という問題意識が、
希薄なようにも感じています。

買った方が安いにも関わらず、
会員を維持したいとか、
サービスを継続したいとか、
そんな理由だけで、
料金を払い続けているんです。

さらに、時間の搾取も深刻です。

例えば、サブスクで
映画やアニメを見続けていたら、
あっという間に1日が
終わってしまいますよね?

YouTubeの動画だってそう。

投資のことや専門的な知識を
学べるコンテンツならまだしも、
素人がチャレンジしてみた系なんて、
何の学びもないどころか、
多くの時間が奪われることになります。

そんなわけで、
所得水準の低い若者たちが、
サブスクの囲い込みによって、
お金と時間を奪われ、
貧しい生活を余儀なくされて
いるにもかかわらず、

搾取されている事実に、
全く気付いていない

これは、由々しき
事態ではないかと思います。

そんな若者たちが、
これからの日本を背負うのですから、

おいおい大丈夫か?
もうちょっとしっかりしろよ。

ぐらいに言いたくなりますね。

大根も不動産も同じこと?

さて、本題です。

先日、以下のような
ご質問をいただきました。

*****

戸建賃貸をやっており、
空き家になったタイミングで、
実需向けに売却する予定です。

そこで、実需向け不動産の
売却価格の決め方を
教えて下さい。

*****

売却価格の決め方については、
地場の不動産屋さんと相談して
決めれば良いと思いますが、
そもそも論として、

買ってから売却価格を考える

というのは、個人的に
いかがなものかと思うのです。

物件が安く買えても、
長期の満室で回しても、
売却で損が出たとしたら、

何のための不動産投資か、
分からなくなってしまいますよ。

今回はそんな、
物件購入後の出口想定について、
考えてみたいと思います。

その大根はおいくら?

まず始めに、
こんな例えはどうでしょうか。

八百屋さんが大根を売るとして、

1本幾らで売れるか分からない

そんな闇雲な状況で、
大根を仕入れたらどうなるか?

もちろん、きちんと利益を乗せて
大根が売れれば良いですが、
それはあくまで結果論に過ぎません。

あるいは、たまたまTVで
大根の効能が特集されたとか、
そんなラッキーがあればいいですが、
何の確証もないですよね?

逆に、大根の売上高から

・市場までのガソリン代
・店舗のテナント料
・水道光熱費
・バイトの人件費など

を、按分して差し引いたら、

儲かるどころか赤字だった

なんて話も、
当然にあり得るはずです。

八百屋はギャンブルにあらず

もちろん、
世の中の八百屋さんたちは、
そんな馬鹿な真似をしません。

毎日の店舗営業から、
客が買うであろう売値や
売れるタイミングを確実に読み、

きちんと儲けが出る卸値

で、野菜を仕入れています。

八百屋さんの稼業は別に、
一か八かの儲けに賭ける
ギャンブルなどではなく、
あくまで

地道に儲けを積み上げ、
お店の経営を切り盛りする

ことが目的ですから、
ごく当たり前の話です。

しかし、
これが不動産投資になると、

安く仕入れて高く売る

そんな当たり前の商いを、
物件購入前の時点で、
深く考えていない投資家が、
実に多いのです。

シミュレーションしてる?

例えばみなさんは、
物件を購入する前段階において、

・どのくらいの賃料で
・何年程度満室で回し
・何年後に幾らで売るか

といったシミュレーションを
きちんとやっているでしょうか?

「もちろん、当然やってます」

という方は問題ないとして、
そうでない投資家がいたとしたら、
大きなリスクを背負っていると、
考えたほうが良いです。

そもそも、1本百数十円の大根でさえ、
出口をきちんと想定しているのに、

数千万〜数億円という不動産を、
まともな出口戦略を持たずに、
「融資が付くから」といった
安易な理由で購入してしまう

そんな、一生を棒に振りかねない、
恐ろしい判断をしているのです。

ズレているのが当たり前

もちろん、物件購入前において、
どれだけ精緻に
シミュレーションしたところで、

物件売却時に想定どおりになる

保証など何もありません。

相場は常に動いていますし、
想定しない市場の激変だったり、
急に融資が閉まってしまうなど、
予想し得ない結果に振れるほうが、
むしろ普通ですよね?

でも、それでいいんです。

近隣の相場や取引事例を、
定期的にチェックしながら、

現時点で、自分の物件を
売ったら幾らになるのか?

を、シミュレーションし直し、
価格が想定からズレていたら、
小まめに軌道修正すれば良いのです。

重要なのは、きちんと売却出口を
シミューレーションしておき、

・想定からどのぐらいズレたか?
・どの程度修正すれば良いのか?

を、的確に把握することです。

安く仕入れて高く売れ!

大根で儲けを得ようと、
売値を想定したところで、
その通りになるとは限りません。

たまたま台風に見舞われて、
店の客足が鈍かったりとか、
大根の鮮度が落ちてしまい、
処分値で売らなければならない…

そんなことだって、
時には起こり得るはず。

だからこそ、多少のブレを見越して、
より安く仕入れる努力をするとか、
鮮度が落ちる前に50円値引きするとか、
それらの対策が打てますよね?

安く仕入れて高く売るという、
商売の鉄則において、
大根も不動産も違いはありません。

保有期間や家賃収入、そして
売値をシミュレーションした上で、
確実に儲けが出る物件にのみ、
買付を入れて下さい。

くれぐれも、相場より安いとか
融資が付くからという理由で、
安易に手を出しちゃダメですよ。

がんばりましょう!

村上

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