減価償却は節税になるの

村上です。

以前から話題に上っている、

富士山の噴火

ってありますよね？

富士山が噴火して、
大量の火山灰が降り注ぐと、

東京都心で2〜10センチも積もる

らしいです。

別にこれ、積雪とは違って、
融けて消えるわけじゃありません。

人間が排除しない限り、
ずっと残り続ける

ものですから、
それが東京全体に降るとなると、
大変な事態になると思います。

仮に、10センチなんて積もったら、
捨てる場所さえないですよ。

電車は全て止まるでしょうし、
電気などのインフラだって、
ズタズタになると思います。

ちなみに、
静岡県富士市の公式サイトによると、
富士山はここ千年ぐらいの間に

・延暦大噴火(800年)
・貞観大噴火（864～866年）
・宝永大噴火（1707年）
・山頂周辺での噴気活動（江戸～昭和）
・山頂で有感地震（1987年）

と、度々活動を繰り返しているそうですから、
いつの日か新たな噴火が起こっても、
おかしくはない状態なんですね。

実際に火山灰が降ったとしたら、
先ほどの排灰作業はもちろんのこと、

・呼吸器系の不全を引き起こす
・電線などの回路がショートする
・下水道の配管があちこちで詰まる

といった被害が、
あちこちで起こると考えられます。

とはいいつつ、これらの危機は、

不動産投資にプラスに働く

可能性もあるんですね。

例えば、火山灰を室内に入れない、

・機密性の高い窓や換気口
・防塵フィルターを完備した空調

だったり、
長期間の停電でも耐えられるように、
非常電源の設備を作っておけば、

災害危機に敏感な顧客のニーズ

を、掴むことが出来ると思うのです。

実際、そういった自然災害リスクに対し、

ある程度割高の賃料を払ってもいい

という顧客は一定数いるはずです。

新型コロナでもそうでしたが、
世の中が大きく変化するタイミングでは、

大きなゲームチェンジが起こる

ものです。

来たるタイミングに備えて、
今から出来ること、やれることは何か？
を考えることも、
時には重要だと思いますよ。

減価償却は節税になるの？

さて、本題です。

不動産投資において、
節税は大きな意味を持ちます。

私自身も、毎年の確定申告では、
心が死にそうになりますから（笑）
節税の知識を蓄えておくことは、

投資において欠かすことが出来ない

スキルだと思います。

特に、不動産投資家にとって
欠かせない節税といえば、やはり

・減価償却

が一番ではないでしょうか？

とりわけ、建物比率の高い地方都市で、
築古のRCを購入するようなケースでは、

減価償却による大幅な節税効果

を期待する投資家も多いと思います。

でも、個人的には

減価償却ばかりに目を向けるのは、
不動産投資としていかがなものか？

という点も否めないんですね。

今回は、そんなテーマで
書いてみたいと思います。

減価償却の仕組みとは

まず始めに、
減価償却の仕組みについて、
おさらいしておきましょう。

減価償却とは、

・固定資産の購入費用を
・耐用年数に応じて分割し
・その費用を経費に出来る

という会計上の仕組みであり、
企業会計ではもちろんのこと、
個人の不動産投資においても、
広く行われています。

土地そのものは老朽化しませんから、
減価償却の対象にはなりませんが、
建物はその構造別に、

・木造＝22年
・鉄骨造＝34年
・RC造＝47年

といった法定耐用年数を用い、
購入費用を分割して経費に出来ます。

さらに、新築ではなく
中古の建物を取得した場合は、

・法定耐用年数−築年数

を差し引いた残りの年数で、
購入費用を分割しますから、

減価償却費を多く計上出来て、
大幅な節税効果が得られやすい

という特性があります。

本業の大幅な節税になる？

さらに、個人の確定申告では、
所得を通算することが出来ますから、

年間所得1000万円のサラリーマンが、
1000万円の減価償却費を計上したら…

所得をゼロにすることが出来る

という、強力な節税効果を
得ることが出来ます。

その仕組みを売り文句にしているのが、
みなさんもご存知の

・新築ワンルーム投資

ですね。

儲からない投資であることが、
明白であるにもかかわらず、

減価償却や諸経費が、
本業の大幅な節税になる

というふれ込みで、
多くの方が手を出しています。

しかし、この
減価償却による節税分も、

いずれ後で支払うことになる

のです。

どういうことか、
これから説明しますね。

減価償却分が後で上乗せ？

仮にみなさんが、

築27年の中古RCマンションを、
1億円という価格で購入した

としましょう。

RC造の法定耐用年数は47年ですから、

47年–27年＝残り20年

つまり、定額法のざっくり計算では、
1億円を残り20年で分割し、

毎年500万円の減価償却費を計上する

ことになります。
これだけでも、
大幅な節税が期待出来ますよね。

しかし、問題はその後。

将来的に物件を売却した場合、
それまで減価償却した分が、
売却益に上乗せされる

ことになるんです。

節税どころか増税かも

例えば、同じRC物件を
12年間保有したとしましょう。

・物件の購入価格：1億円
・12年間の減価償却費：6000万円
・売却時点での簿価：4000万円

これを仮に、8000万で売却した場合、

・売却時点での簿価：4000万円
・物件の売却価格：8000万円

差し引き、4000万円の譲渡益が
発生することになります。

不動産の譲渡所得にかかる税率は、

・短期譲渡（〜5年）で約40％
・長期譲渡（5年超）で約20％

ですから、
売却のタイミングを読み違えると、

節税どころか増税になる

ケースも、十分にあり得るのです。

こればかりは、

・減価償却の年数
・購入額の建物比率
・個人の所得額変動
・売却の額やタイミング

などを、総合的に
勘案する必要がありますから、

ベストな売却タイミング

を掴むことが、なかなか難しいんですね。

節税効果を鵜呑みにするな！

結局、減価償却による節税と、
物件の売却による譲渡所得は、

「行って来い」の関係

でもあるのです。

それでもなお、

・プラスを最大限に
・マイナスを最小限に

することは出来ますから、
必ずプラマイでトントンになる
わけでもありません。

そこが、節税の面白さでもあり、
難しさでもあると思います。

少なくとも、

「本業の節税になりますよ！」

といった、
営業マンのセールストークを
鵜呑みにすることなく、

長期的な視野に基づいて、
きちんと儲かる物件を買う

ことが重要というわけです。

がんばりましょう！

村上

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