村上です。

ご存知の方も多いと思いますが、
先日、江東区のワンルーム条例が
改正されるというニュースが
ありました。

これまで江東区では、
ワンルーム物件の
過度な供給を防止する目的で、

・3階以上
・15戸以上

の新築賃貸物件について、
ファミリー向けの住戸を設けるよう、
規制がされていたのですが、
今回の改正によって

15戸以上→10戸以上

と、より厳しい内容になっています。

10戸以上の賃貸物件に、
もれなくファミリー向けの
住戸を設けるというのは、
かなりハードルが高い制限ですよ。

例えば、1フロア4戸入りで、
3階建ての単身者向けアパートを
企画しようとしても、
必ず、広めのファミリー向けを
作らなきゃなりませんから、
利回りも当然下がることになります。

しかも、ワンルーム物件の中に
1つだけファミリーを設けても、
そこへ入居するファミリーは、
果たしているのか？というと、
難しいものがあるんですね。

そもそも、単身者向けの物件は、

・夜間に集まって騒ぐ
・音楽などの騒音がある
・ゴミ置き場が散らかる
・駐輪場の使い方が悪い

など、落ち着いた住環境とは、
とても言えないわけで、

そんな物件にあえて
ファミリーが引っ越す

ことは考えにくく、
結果的にそのマイナスは、
オーナーが被ることになるのです。

であれば、企画設計の段階で
ワンルームを1LDKにするなど、
無理やり10戸未満に収めたほうが、
より現実的なことは確かですが…

そうすると今度は、
利回りがガクンと落ちてしまい、
収支が合わなくなってしまいます。

ワンルームの方が表面上、
利回りは高くなりますし、
売却の際も売りやすいので、
多くのオーナーはそこに
フォーカスしがちです。

しかし、そんなワンルームが
むやみに乱立することになれば、
行政だって黙認出来ないわけで、
今後の江東区がどうなるのか、
個人的にも気になるところですね。

オーナーは現地へ出向け！

さて、本題です。

物件を購入し、管理会社も決まり、
物件運営が順調に回り始めると、
多くのオーナーは、

物件を見に行かなくなる

というケースが増えます。

確かに、原状回復からリフォーム、
さらには物件の維持修繕に至るまで、

管理会社が代行してくれる

状況では、
物件が順調に稼働する限り、
オーナーが現地に出向く必要が、
なかなか無いことも事実です。

しかし、そんなおまかせ状態が
数年単位の長きに渡ると、
オーナーが気付かないうちに、

問題が深刻化している

というケースもあるんですね。

今回はそんな、

物件を定期的にチェックする

ことの大切さについて、
少し解説してみたいと思います。

カビ臭くて退去続出？

以前、こんなコメントを
頂いたことがあります。

＊＊＊＊＊

3年ほど前に、築28年の
一棟アパートを購入したのですが、
物件購入後、その物件で
１部屋の退去がありました。

中を見ると大きな修繕は
必要無さそうでしたので、
クリーニングを実施した上、
入居者を募集したのですが、

その後の2年間で、同じ部屋の
退去が2回も発生したのです。

管理会社を通して、退去理由を
入居者に聞いてもらったところ、

部屋はキレイだがカビ臭い

というコメントがあったとのこと。

その部屋に行ってみると、
押し入れがカビだらけで、
自分自身もビックリしました。

退去後のチェックを、管理会社が
しっかりやっていなかったのでは？

そんな思いが残っています。

＊＊＊＊＊

管理会社に落ち度あり

この事例はさすがに、
管理会社の落ち度としか
言いようがありません。

退去後の原状回復や
清掃がきちんと行われているか？
客付けに問題のある部分は無いか？

それらをきちんとチェックし、
オーナーに報告や相談をした上で、
適切な手配を行うのは、
管理会社の担当業務ですから、

部屋がカビ臭いのに放置した

というのは、どう考えても
管理会社が悪いですよ。

カビの発生は、日当たりや
建物の構造的な問題、あるいは、
屋根からの雨漏りなど、
様々な原因が考えられるのですが…

カビ臭さを解消するためには、
カビ発生の原因を特定した上で、
管理会社が業者に見積もりを取り、
オーナーに提案する責任があります。

カビ取り剤で拭き取り、
ひたすら換気を続ける

ぐらいの処置では、
なかなか解決しないんですね。

任せきりにしない

言うまでもありませんが、
この業界には数多くの管理会社があり、
そのレベルも本当にピンキリです。

オーナーに積極的な提案を
出すような管理会社があれば、
最低限の業務しかやらない、
管理会社だって沢山ありますよ。

もちろん、自分の物件を
管理会社に任せきりのオーナーも、
マインドを改善した方が良いです。

毎月お金を稼いでくれる、
大切な自分の物件なんです。

毎月レベルとは言いませんが、
定期的に現地をチェックしたり、
入退去のたびに管理会社の担当と、
室内を見て回るなど、
やりようは幾らでもあるはず。

そうすれば、管理会社の担当も、

「この物件はきちんと管理しないと」

といった、良い緊張感が生まれますし、
トラブルが起こった際の報告も、
日頃からコミュニケーションを取ることで、
よりスムーズになると思います。

寝泊まりしてみよう！

また、時間があれば、
寝具やシュラフを持参して
退去のあった部屋に入り、
入居者目線で一晩、
そこで寝泊まりしてみるのも、
効果的だと思います。

例えば、日中には分からない、

・上階や隣室の足音、騒音
・上水道や排水などの音
・近所や街並みの様子

なども、その部屋にいたり
深夜に近所を散歩するだけで、
それらの情報が、
リアルに伝わって来るものです。

自分の物件なのですから、
管理会社に遠慮する必要はありません。

入居者目線に立って、
より良い物件を目指す

そのぐらいのマインドで、
現地に足を運んで下さい。

がんばりましょう！

村上