村上です。
不動産投資において、
モチベーションを維持する
ことは、投資の成否を
左右する重要なポイントです。
物件を買ってはみたものの、
長期の空室に悩まされた挙句、
半ば放置された状態になる
そんなアパマンを郊外や
地方などでよく見かけますが、
それも結局は、
オーナーのモチベーション次第
なのです。
残念ながら、ここ数年の
不動産価格高騰によって、
投資家のモチベーションは
かつて無いほど落ち込んでいますが、
それでもなお、
儲かる物件を探し続ける
粘り強いマインドを保つ
投資家は、きちんと
儲かる物件が買えています。
当社の起業塾においても、
モチベーションの高い塾生さんは、
確実に良い物件を買っています。
逆に、不動産投資への情熱が
今はすっかり冷めてしまった…
不動産が重荷になっている…
そんな方は、思い切って
この投資から足を洗った方が
良いのではとも思います。
収益不動産は自宅と異なり、
貸してナンボ
儲かってナンボ
の世界。
空室が埋まらなかったり、
思うような収益を出せないなら、
投資をやる意味がありません。
もちろん、そこからV字回復して
高利回りの満室経営を実現する
不動産投資家もいますが、
その多くは、
メラメラと情熱を燃やし続け
高いモチベーションを維持する
人たちばかり。
結局、モチベーションが乏しいと
並みいるライバルに競争で負け、
後塵を拝することになるわけで…
今現在、不動産投資に対する
モチベーションに不安を感じるなら、
今後はさらに難しくなると、
言わざるを得ないんですね。
不動産投資を始めたばかりの頃は、
誰だって必死になって勉強し、
結果を出すために行動するもの。
問題はその後です。
この先10年後や20年後も、
モチベーションを維持しながら、
利益を出し続けたいものですね。
おとり商法はどこにでもある？
さて、本題です。
ご質問がありました。
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以前、仲の良い業者さんから、
市況が悪くなって来ると
おとり物件が増えて来る
と言われたことがあります。
おとり物件について、今まで
考えたこともありませんでしたが、
実際に物件が売れてしまい、
広告の掲載が終了したのか？
あるいは、
最初から客集めの目的で、
架空の物件を掲載したのか？
実態はどうなんでしょうか？
また、市況が悪くなると
おとり物件が増えるというのは、
本当でしょうか？
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市況が悪くなると、
おとり物件が増えるという話は
初めて聞きましたが、
実際はどうなのか？
そんなわけで今回は、
おとり商法の実態と
その是非について
考えてみたいと思います。
おとり物件とは？
まず始めに、おとり物件について
軽くおさらいしておきましょう。
おとり物件とはその名のとおり、
実際に販売していないか
既に売れてしまった物件を、
広告に掲載したまま客を集め、
他の物件をあっせんする
というもの。
エリアの相場から見ても
明らかに割安な価格で売り出し、
問い合わせをした客に対して、
「すいません、もう売れてしまいまして…」
などと回答し、
ちょっと高めの別な物件を
勧めたりする行為を一般に、
おとり物件と呼んでいます。
ちなみに、おとり物件が
発生する原因は前述のとおり、
1. 明らかな故意で掲載する
ケースのほか、
2. 売却のタイムラグで発生する
3. 掲載ミスによって発生する
という3パターンがありますが、
1.に関しては近年、国交省や
不動産公正取引協議会連合会
などからの指導徹底により、
大幅に減った印象があります。
市況が悪くなると増える？
次に、冒頭のご質問者さんが
業者から聞いたという
市況が悪くなると
おとり物件が増える
という点について。
これは冒頭で述べたように
私も初めて聞いた話です。
そもそも私自身、
おとり物件はいつでも存在する
ぐらいに考えていました。
例えば、
新築分譲マンションの
モデルルームがそう。
100戸入りのマンションに
2戸だけ格安な部屋を企画して、
「あ、私たちでも買えそう！」
と問い合わせた客に対し、
「あの部屋はすぐ申し込みが
入ってしまいまして…」
などと返すような営業は、
立派なおとり物件と言えます。
あの手この手で客を説得し、
大きなローンを組ませて
より高い部屋を売り付ける…
こんな営業は市況に関わらず、
どこでも起こっているはずです。
超特価の寿司がない？
また、不動産業界以外でも
おとり的な営業手法は
身近なところに存在します。
例えば、以前話題になったのが、
大手回転寿司チェーンの広告。
チラシで「超特価品100点限り」
と表示していたにも関わらず、
・この商品を全く用意していない
・表示より少ない量しか無かった
ことから、開店直後の入店なのに
「大好評で品切れとなったので、
他の商品をご用意しました」
などと、特価でない寿司を
売りつけたことが、
景品表示法違反として
問題になったんですね。
結局、どこの業界においても
このようなおとり商法は
一定数存在しているわけで、
市況がどうだろうと…
どの業界であろうと…
あまり関係ないというのが、
私の個人的な印象です。
おとりは恐るるに足らず
さて、話を本筋に戻しましょう。
おとり物件の存在について、
今回のご質問者さんが
どう捉えるかはさておき、
おとり物件については
引っ掛からなければ
どうということはない
レベルのものだと思います。
確かに、これは割安だ！
早く問い合わせを入れなければ！
と思う気持ちも分かりますが、
売れてしまったというのであれば、
他の儲かりそうな物件を探せば
いいだけの話。
営業マンの思惑に引っ掛かり、
あっせんされた儲からない物件に
手を出すほうことの方がよほど、
投資的に問題があると思います。
・自身の経験や目利きを信じ
・物件を隅々まで調査して
・シミュレーションを掛けて
・じっくり腰を据えて交渉し
・確実に儲かる物件を買う
このプロセスにおいて、
おとり営業の入り込む余地は
皆無だと思いますよ。
がんばりましょう！
村上