村上です。

以前の日経新聞で、

マンションの区分所有者が
毎月払う修繕積立金について、
適正な引き上げ幅を検討する

作業部会を開いたという
ニュースがありました。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA303ZT0Q3A031C2000000/

具体的には、

1. マンションの修繕計画や
　積立金の状況を自治体が認定する
「管理計画認定制度」の基準を見直す

2. 管理組合の規約を作る際に
　参考にするよう国が定めた
「標準管理規約」を見直す

という2つの見直しにより、
修繕積立金の増幅が大き過ぎて
支払いが困難になるケースを
未然に防ぐ役割が期待されています。

とはいえ、これまで民間が
自由に決めていた修繕積立金を、
国がどうこうと指図するのは
関係なくない？という
気もするんです。

例えば、家の修繕をするため
毎月お金を積み立ているのを、
国や自治体があれこれと
指図したりするでしょうか？
しませんよね？

そもそも、建物の大規模修繕は
物件ごとにケースバイケースで、
一律に決められるものではありません。

そこに、国が介入して
適正な引き上げ幅を求めたら、

今までマンションの管理組合が、
きちんとした計画に基づいて
維持管理してきた物件が、
おろそかになる可能性だって
十分にあると思います。

自分達の家なんだから、
きちんと維持管理していれば、
どうこう言われる筋合いはない！

そんな不満を持つ住民や
管理組合もいますよきっと。

もちろん、同じマンションに住む
住民同士であっても、その所得や
資産背景は全くバラバラですから、
修繕積立金の大幅値上げに対し、
苦言を呈する人がいるのも、
無理はないと思います。

でも、そんなこと言って
自分達の大切な資産である
マンションがボロボロになっても
誰も得はしませんよね？

マンションの管理組合は
修繕計画をきちんと立て、
計画に沿った大規模修繕を
行うことが何より重要。

そこに国が介入するのは、
どうも腑に落ちないというのが、
正直な印象です。

保証会社への加入を目指せ！

さて、本題です。

ご質問をいただきました。

＊＊＊＊＊＊

昨年購入した
4戸入りのアパートを
自主管理しています。

このアパートに、
80代前半の入居者さんがいますが、
入居の際、連帯保証人に
なってもらった方と
連絡が取れない状況です。

もしもの時があった場合、
どうすれば良いか？と
入居者さんから相談があり、

・他の方に保証人になってもらう
・保証会社を入れて契約してもらう

ことを考えています。

現在のところ、
入居者さんとの関係は良好で、
健康状態も悪くないのですが、
万が一のことを考えて
自主管理ではなく、

管理会社に運営を委託する

ほうが良いでしょうか？

4戸の小規模物件であることから、
これまで自主管理して来ましたが、
アドバイスいただけると幸いです。

＊＊＊＊＊＊

とのこと。

今回はこのご質問について、
答えてみたいと思います。

管理会社は問題ない？

まず始めに、
小規模のアパートだからといって、

管理会社が管理を嫌がる

ということは、基本的に
考えなくても良いでしょう。

特段の問題がない限り、
管理会社は基本的に、

管理規模を拡大したい

と考えていますから、
心配は無用だと思います。

もちろん、
4戸入りの小規模ですから、
自主管理が面倒でなければ
そのままでも良いですし、

・入居者の高齢化
・連帯保証人の有無
・運営管理の面倒さ

などが心配であれば、
管理会社に任せることも、
検討してはいかがでしょうか。

保証会社への加入

次に、今回の入居者さんが、

保証会社へ新たに加入する

ことに同意しているのであれば、
連帯保証人を探すことも
基本的に不要だと思います。

家賃をきちんと納めている
優良入居者さんだったら、

保証会社との契約に必要な、
保証料をオーナーが負担

しても構わないでしょう。

先々のことを考えた場合、
保証会社に入っておいた方が
未然にトラブルを回避することに
つながりますから、

入居者さんと調整して
保証会社への加入を促す

というアプローチが、
最も安全な策だと思います。

受け入れてくれるか？

高齢入居者において、
一番面倒なのは、

病気やケガで入院したら、
家賃の未払いが起こり得る

ということ。

１週間程度の入院ならまだしも、
数ヶ月から半年以上ともなれば、
家賃の振り込みはもちろん、

本人の資金も底をつく

可能性もあるわけで、
滞納家賃の回収が困難となります。

そういう意味で、
今回のケースに関しては
家賃保証会社への加入を
強く進めたいところですが…

身寄りのない高齢入居者を、
保証会社が受け入れてくれるか？

ここがある意味、
一番のネックになると思います。

数多くの保証会社を当たって、
加入の可否を模索することが、
オーナーが出来る
一番の防衛策となるはずです。

デメリットも多い

そもそも、
保証会社に加入していない
入居者が多い物件は、

売却時に買い手が付きにくい

というデメリットもあります。

そりゃそうですよね？

どんな不良入居者が
住んでいるか分からない物件を、
買おうとしているのですから、
保証会社に入っていない場合は、

・購入検討から外す
・指値を入れられる

ことにもなりかねません。

そういう意味で、
入居者の保証会社加入は、
先々のことを考えた場合、
オーナーや管理会社が
率先して取り組む懸案事項
ではないかと思います。

全戸の加入を目指して

冒頭でご相談いただいた
今回のケースでは、

4戸入りの小規模アパート

ですから、
保証会社への加入促進は、
比較的やりやすいのでは
ないかと思います。

これが、50戸100戸ともなれば、
大変な労力になりますし、
ハナから諦めざるを得ない場合も
多々あるはず。

今回の高齢入居者さんをきっかけに、
全戸の保証会社加入を目指すべく、

自主管理を続けるか？
管理会社へ移行するか？

その辺を判断されてみては
いかがでしょうか？

がんばりましょう！

村上