村上です。
不動産は長期で保有するもの、
と考えている人がほとんどです。
ですが、
不動産を長期に保有すると
収入は下がる一方です。
・家賃収入が下がっていく
・稼働率が下がっていく
・運営経費が増えていく
・手残りより税金が上回る
不動産がオイシイのは前半だけ
短期で売ってキャピタルを得る。
それを元手に再投資。
これが不動産投資初期の鉄則だと思います。
中盤戦以降は、
BSを整え、
自己資金も入っていくので、
良い物件は永久ホールド、
でも良いのですが、
前半はとにかく資金を回さなければなりません。
なので、
物件を買う前に売る事を想定して
おかなければなりません。
具体的には、
・誰に売るか
・いつ売るか
・いくらで売るか
です。
え？？
ちょっと待ってください、
村上さん、
誰に売るか、
なんて
どうやってわかるんですか？
ぜんぜん
わからないですよ～！
はい、そうですね。
難しいかもしれません。
ですが、
ある程度予測をつけることは
可能です。
一般の投資家、業者、ファンド。
でも、全ての人が
買えるわけではありません。
物件によっては
買える人が限られてきます。
例えば、
築20年8戸の木造アパートを購入して
5年後に売却するとします。
5年後は築25年。
耐用年数を越えていますね。
一般の投資家だと
普通の銀行では融資がつきません。
では誰が買えるか。
例えば
戸建分譲の建売業者。
でも戸建を建てるには
更地にしなければなりません。
立ち退き費用100万円×8世帯。
解体費用100万～200万円。
合計で1,000万円くらいの
コストがかかってきます。
そしていくらで分譲すれば
利益が出るのか。
などなど。
このように
売り先にかかるコストや収益を考えると
買った値段より大きく値下げしないと
売れません。
買う時の目線と
売る時の目線は違います。
家賃収入と残債から
いつ、いくらで売れるかを
逆算しましょう。
難しいと思うかもしれません。
ですが、
誰にいくらで売れるかがわかれば
売るタイミングがわかります。
これから物件を買う人は
誰に、いつ、いくらで売るのかを
考えましょう。
売却、再投資で拡大
不動産投資は
家賃収入より売却益の方が大きくなります。
インカム ＜ キャピタル
例えば、
1億円の物件を自己資金1割入れて
購入したとします。
それでも手残りは多くて200～300万円
というところでしょう。
1,000万円貯めようとすると
4～5年かかってしまいます。
ですが、
ある程度元金の返済が進んで残債が減れば
自己資金回収分プラス
売却益がとれます。
その資金で
さらに大きい物件を買う。
このように再投資して
規模を拡大していきます。
果然、拡大のスピードも
上がっていきます。
これの繰り返しです。
なんだか
わらしべ長者みたいですね。
でも
これが不動産投資の王道です。
不動産の収入は年々減っていくので
売らないと大きくなりません。
事業計画を立てろ
誰に、いつ、いくらで売るかを
想定する。
要は、
きちんとした事業計画を立てろ
という事です。
億単位の借入をするんです。
行き当たりばったりなんて
とんでもない事ですよね。
計画を立てない事業なんてありません。
せめて
どれくらいのリスクがあって、
どれくらいリターンがあるのかを把握して
ある程度の着地点を定めましょう。
市況によっては
予定通りにいかないことも
あるかもしれませんが、
ある程度の方向性を
定めておきましょう。
不動産投資は事業です
特にフルローン、オーバーローンの人、
キャッシュフローは利益ではありません。
全て借金です。
残債と売却益を比べると
残債の方が大きいはずです。
資産ではなく、
ただ借金を背負っているだけです。
借金して貰ったお金を使ってしまうと
ただ借金を増やしている事になります。
残債に対してキャッシュフローは
どれだけ貯まっているか。
元金はどれだけ減っているのか。
今売ったらプラスなのかマイナスなのか。
現状を把握する事が大事です。
現状を把握して
売れる金額が見えると
売るタイミングも見えてきます。
物件を持っている人は、
まずは現状を把握しましょう。
これから物件を買う人は
売値から逆算して
自分の利益を考える。
ちゃんとやれば堅く稼げるのが
不動産です。
んー
村上さん、
事業計画が大事なことは
よ～くわかりました。
でも、
銀行は短期転売を
嫌がりますよね？
買って売ってを
繰り返すには、
売却を含めた事業計画
ってことになりますよね？
これって見せても
大丈夫なんですか？？
そうですね。
正直、やめたほうが良いです。
銀行は利息で稼いでいます。
銀行の利益は利息です。
利息を払ってもらえるお客さんが
良いお客さんです。
30年のローンを組んだら
30年分の利息は30年分の利益と
銀行は見込んでいます。
なので
銀行には
不動産を持ち続ける
と言いましょう。
すでに売却して
しまっている人は
収益目的の事業だから、
と銀行を納得させれば良いのです。
例え納得してもらえなくても
銀行の担当者は
2年で異動してしまいます。
担当者が変わったら
またチャレンジすれば
良いことです。
なので、
やることは同じです。
物件を買う前に
・誰に売るか
・いつ売るか
・いくらで売るか
売値から逆算して
しっかり事業計画を立ててください。
がんばって行きましょう！
村上