村上です。

先日のニュースで、

大阪の再開発エリアで
25億円の分譲マンションが
販売される

という話がありました。

地上46階の最上階にある部屋は、
占有面積が305平米、
天井高は最大5メートルという、

宮殿をイメージした内装

になるとのこと。

その販売額が25億円らしいです。

こういう景気の良い話、
個人的には好きですね。

おそらく、こういう物件は
即完売になると思いますから、
需要予測とか関係なしに
バンバン建ててもらいたいです。

ただし、この分譲マンション
愛車を専用エレベーターで
邸宅まで運び込むことが出来る

カーギャラリー付き住戸

もあるとのこと。

でも、これってみなさん
良いと思うでしょうか？
個人的には不要かなぁと。

そもそも、
屋外を走って来たクルマを
家の中に入れたら、

・ガソリン臭
・ホコリ
・虫の死骸

など、あまり衛生的じゃ
ないと思うんです。

どれだけ洗車しても、
私だったらイヤですよ。

あと、分譲マンションの
オーナーが高齢になって

アクセルとブレーキを
踏み間違える

なんて事故が起これば、
マンションのフロア全体が
大変なことになりそうです。

安全対策はある程度、
考慮されているとは思いますが、
上階からクルマが降ってくるような
事態は避けたいですね（笑）

まぁ、そんな話はさておき…

このような
高額の分譲マンションは、
東京でも積極的に
販売してもらいたいです。

自分で住むだけでなく、
富裕層向けの超高級賃貸とか、
撮影用の貸し出し用途など、
いろんなニーズがあるでしょうし、
将来の値上がりを見込んで
キャピタルゲインを狙う売却も、
当然視野に入ってくるはず。

もちろん、金額が金額だけに
億単位の頭金を組めるかどうかが、
最大のハードルだとは思いますけどね。

相場は常に高値を付ける

さて、本題です。

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2年ほど前、本格的に
不動産投資をしたいと考え、
勉強を始めました。

そこから1年後、
ファミリー向けの区分を購入し、
さらに1年ほど経った現在は、
２件目の区分購入を考えていますが、

１件目の購入時に比べて、
２件目の相場が値上がりしている

ことを度々実感しています。

村上社長が以前、
「今が一番高値」と
おっしゃっていましたが、
まさにそんな感じです。

今後の動きに関して、
何かアドバイスを
いただけたら幸いです。

＊＊＊＊＊＊

このような
コメントをいただきました。

今回の相談者さんは、
私の話を少しごっちゃに
されている部分もありますが、
コメントの真意は分かります。

今回はそんな、
物件価格の高い安いについて、
改めて解説したいと思います。

安売りする必要はない

まず始めに、相談者さんが言う
今が一番高値という点について。

これはおそらく、
言葉の趣旨が上手く伝わっていない
と思うのですが、
私が言っていたのは、

相場は常に高値を付ける

ということ。

例えば、1億2千万円で
買付けが入ると思われる物件を、
わざわざ1億円では売りませんよね？

物件の売主は1円でも
高く売りたいのが本音ですから、

・長期間売れずに困っている
・資金繰りに窮している

といった特段の事情がない限り、
あえて安売りする必要はありません。

もし仮に、本当に割安な物件が
間違って売りに出たとしても、

情報公開前に瞬殺で買付が入るか、
売主が相場並みに値段を付け直す

というのがオチ。

つまり、不動産の相場は基本的に

高くて当たり前
安いものはない

という市場原理で動いているのです。

高くて買えない？

一方、不動産投資家の中には、

「物件が高くて買えない…」

と嘆く人が少なくありません。

でも、先ほども述べたとおり、
物件は高くて当たり前ですから、
高い高いとボヤいたところで、
何の意味も無いのです。

そもそも、
今高くて買えないのなら、
5年後や10年後の物件も
高くて買えないですよ。

そんなことより、
不動産投資の知識と経験を
地道に積み上げることで、
高いと思われる物件から、

自分だけが知り得る価値

を見抜いたり、

安く買えるルートの構築や
売買の交渉術を磨く

ほうが、結果的に
良い買い物が出来るはずです。

安い物件は出回らないが、

・買って良い物件
・交渉で安くなる物件

は必ずあるという事実を、
もっと多くの投資家に
気付いてもらいたいですね。

利回りという指標

ちなみに、不動産投資には、
物件の「買って良いかどうか」が
すぐに分かる指標があります。

みなさんご存知の利回りです。

例えば、高価なロレックスを
売買するにあたっては、

市場のトレンドを常に把握し、
今後の値動きを予測する

ある意味、丁半博打のような
決断が求められるのですが、
収益不動産に関しては、

年間家賃収入 ÷ 物件価格

という表面利回りで
収支をシミュレーションすれば、
高いか安いかが一発で分かるわけで、
シンプルかつ明快です。

逆を言えば、利回り基準で
売値が決められている以上、

市場に出て来る物件は
どれも似たような利回り

になってしまうわけで、
割安な物件が出る確率を
下げているとも言えそうです。

買って良い物件は必ずある！

そんなわけで、
物件の「高い」「安い」について、
私なりに解説してみましたが、
ご相談者さんが言うところの、

今後の動きに関して

については、
相場の値動きに関係なく、

買って良い物件は必ずある

というアドバイスに
集約されるのではと思います。

1年前より価格が上がっていても、
収支をシミュレーションして
きちんと儲かる物件であれば、
前向きに購入検討して下さい。

不動産投資の成功には、

「高いか」「安いか」ではなく、
「儲かるか」「儲からないか」

という目線が重要ですよ。

がんばりましょう！

村上