村上です。
先日、米ウィーワーク社が、
連邦裁判所に破産を申請した
というニュースが、
大きく報道されました。
ウィーワークは、
世界29カ国の111都市に、
528ヶ所以上の
起業家向けのワークスペース
を提供していた企業で、
日本でも2018年に拠点を
開設していたのですが、
ソフトバンクグループの
巨額投資にもかかわらず、
ウィーワークの業績は低迷。
結果的に、
100億ドル〜500億ドルという
負債を抱えて破産を迎えました。
今回のウィーワーク経営破綻によって、
これまで巨額の投資を行なって来た
ソフトバンクグループの孫さんも、
相当なダメージを負ったと思います。
とはいえ、
年齢的にも頑張れるでしょうから、
一度や二度の再起は可能なはず。
一発逆転ホームランをかっ飛ばして、
ベンチャーキャピタル界の檜舞台に
再度戻って来てもらいたいです。
まぁ、そんなウィーワークの
話はさておき、それ以上に
深刻だと思っているのが、
日本のベンチャー企業が
殆ど育っていない
という点です。
ここ10年ほどの間に、
日本でもベンチャーバブルが
起こりましたが、
評価額が10億ドルを超える
ようなユニコーン企業は、
１つも出て来ていません。
・メルカリ
・ZOZO
・マネーフォワード
なども頭角を現しましたが、
結局、世界的な規模とは
無縁の国内企業ばかり。
いち日本人として、
寂しい限りだと思っています。
ベンチャー企業の多くは、
10年以内にその９割が
潰れるとも言われていますから、
ユニコーンになれなくても、
きちんと業績を残している限り
一定の評価をしても良いはず。
とはいえ、昭和の高度成長期みたいに、
日本企業が世界へ戦いを挑んだ時代は、
遠い過去となりつつあるようです。
住友不動産ってどうなの？
さて、本題です。
先日、とあるネットの記事が、
SNS上で話題となりました。
住友不動産が分譲した
マンションの近隣物件が、
なぜか値上がりする
というもの。
https://jbpress.ismedia.jp/articles/-/77632
住友不動産は強気の価格設定を
崩さないので、それにつられて
周辺のマンション価格が上がる
ケースが後を絶たないという話が、
Xのマンションクラスタ達に、
バズったんですね。
不動産マニアである、
マンションクラスタの人たちが
騒いでいることはさておき、
業界のいち個人の感想として、
不動産取引の相場は、
格言なんて言えるほど、
確かなものは存在しない。
と考えていますが、
住友不動産に限って言えば、
確かにうなずける点も
無くはありません。
今回はそんな、
住友不動産の特性について、
語ってみたいと思います。
たったの数戸？
まず始めは、
住友不動産の販売手法について。
ここの販売は、
他社とちょっと違います。
例えば、このデベが
分譲マンションを新築する際、
一期、二期、三期、四期と
段階的に分譲を行うのですが、
最初の一期では、
ほんの数戸しか分譲しない
というケースが多いです。
これは、分譲出来る戸数が
揃っていないのではなく、
あくまでお試しであって、
相場勘や客の反応を見る
ことに、
主眼を置いているんですね。
まずは、相場の最高値を付けて、
客の反応をチェックし、
上手く売れれば二期以降も、
強気の高値チャレンジという
アプローチを取ることが多いです。
値下げする必要がない
また、住友不動産の営業マンは、
そのようなチャレンジ物件を
値下げしてまで売らない
という点も、
興味深いと思います。
彼らの基本的な考え方は、
「売れなければ売らない。」
「1億円の資産価値があれば、
値下げする必要はない。」
というもの。
そんなわけで、
物件が2年や3年ぐらい
売れ残ったとしても、
全く焦ったりはしません。
私の自宅の近隣でも、
過去に5年ぐらい売れ残った、
住友不動産の物件がありました。
価格を吊り上げたまま、
何年も販売しているうちに、
いつのまにか売れている。
そんな強気の商売を、
平気でやったりするのです。
自社の企画に自信がある
また、住友不動産は、
同じ立地に二棟三棟と
同じ物件を建設する
ことも、
他社と異なっています。
通常、同じ立地に
物件を複数建てることは、
物件同士の共食いを生む
として、積極的にやらない
ケースが多いのですが、
住友不動産は、そんなこと
お構いなしという感じ。
まぁ、ある意味
自分達の企画に自信がある
裏返しでもあるわけで、
資金と営業力に長けている、
住友不動産ならではの
やり方であることは確かですし、
実際、それできちんと
物件が売れているんですね。
近隣に影響するとは限らない
結局、そのような
強気のチャレンジを貫く
住友不動産の販売手法が、
近隣の他社物件にも、
大きく影響を与える
ことになり、
冒頭でお話しした
住友不動産が分譲した
マンションの近隣物件が、
なぜか値上がりする
という、
現象につながるのです。
ただし、個人的には
仮に住友不動産の分譲が
あったとしても、
近隣の物件が連動して、
値段を上げるとは限らない
と考えています。
取引というものは、そう
簡単なものではありません。
資金繰りなどの理由で、
当初は強気だった価格を、
あっさり値下げするなんて話、
住友不動産以外のデベでは、
どこにでもある話ですから、
近隣も値上がりする！
というのは、あくまで
ケースバイケースでは
ないかと思います。
売れ残りを値上げ！？
今回は、そんな
住友不動産の分譲手法を
ピックアップしてみましたが、
いかがだったでしょうか。
他社が弱腰の値付けで、
あっという間に即完売という
営業マンとして失格の販売を
やらかしたりする一方、
住友不動産はひたすら強気
というイメージが強いです。
もちろん、それで
商売が成り立っていますし、
下手をすると、
売れ残りを逆に値上げする
ぐらいのことも、
平気でやったりします（笑）
そういう意味で住友不動産は、
孤高のポジションと言って
良いかもしれません。
新築分譲マンションという、
不動産投資とはやや毛色の
違う話ではありますが、
ご参考になれば幸いです。
ではこの辺で。
村上